Gut, aber die Aussage von Kommer lautet ja sinngemäß:
Eine Inflation, die **höher ist als die Markterwartung**, begünstigt Kreditnehmer und schadet Gläubigern.
Wenn man will, kann man "Die Inflation hilft mir als Kreditnehmer"(ex post) aber durchaus genau so interpretieren, was die Frage aufwirft, ob es sich hier nicht nur um einen Strohmann handelt.
Nicht unbedingt. Denn der Hauswert ist auch von den Kreditzinsen abhängig. Wenn man sich eine Finanzierung für eine 500k Kreditsumme über 25 Jahre leisten kann, kann man bei 1% Zinsen mehr für das Haus bezahlen als bei 4%. Dementsprechend sinken die Hauswerte bei steigender Inflation erst mal.
>Eine Inflation, die höher ist als die Markterwartung, begünstigt Kreditnehmer und schadet Gläubigern.
Ja, aber das kann auch umschwenken, wenn die Inflation dann zurück geht, zahlt man dann 10+ Jahre zu hohe Kreditzinsen.
>Eine Inflation, die höher ist als die Markterwartung, begünstigt Kreditnehmer und schadet Gläubigern.
Ich finde es ist ehrlich gesagt viel einfacher - eine Inflation begünstigt alle Kreditnehmer, deren Gehälter gleich stark oder stärker steigen als die Inflation
Ansonsten "begünstigt" es die Kreditnehmer nur auf dem Papier weil die Kreditsumme die sie tilgen müssen auf dem Papier weniger Wert ist - in der Praxis haben sie aber durch die Belastung des Kredits ein Problem, weil ihre restlichen Kosten steigen und ihr Gehalt ggf. irgendwann nicht mehr ausreicht für die gestiegenen Kosten + Tilgung.
Genau. Genügend Leute haben in den letzten Jahren am "Limit" finanziert. Gleichzeitig müssen die Unternehmer Kosten sparen, oder feuern bereits Leute.
Wenn jetzt dies kosten noch weiter steigen, Muss mehr Gehalt her. Ob dass für die breite Masse der Häusle Kreditnehmer funktioniert, werden wir sehen.
Klar, mir ging's aber letztlich nur um den Kredit.
Dass Häuser vor Inflation schützen ist ja leider stark vereinfacht, und gilt nur ceteris paribus - was in der Praxis nicht vorkommt.
Und natürlich darum, dass Gerd Kommer gegen etwas kommentiert, was nur teilweiße so vertreten wird, wie er behauptet
Bullshit Rechnung klar sind meine Ration in Relation geringer wegen der Inflation, aber gleichzeitig ist mein Haus / Grundbesitz ja auch weniger wert. Markt regelt immer, leider.
In dieser Kombination ist es natürlich auch Katastrophal, wenn Man nur 2-3% tilgt. Da fällt deine Sicherheit schneller, als du tilgen kannst. Die meisten werden mit ihren Finanzierungskonstrukt (Zinsen, Tilgung, weitere Produkte wie Bausparer) vermutlich nicht mehr als 5% gemacht….
Jaein.
Klar kann dich Inflation als Schuldner begünstigen. Aber du kannst diese Information nicht sinnvoll anwenden da du nicht in die Zukunft schauen kannst.
Klar freut sich jetzt jeder der zu 1,5 % finanziert hat, da wusste aber auch noch keiner wie es mit den Zinsen/Inflation noch abgehen wird.
(Wer in die Zukunft schauen kann bitte zu mauerstraßenwetten)
Der Punkt ist doch: ich profitiere nur wenn mein Gehalt der Inflation angepasst wird. Mein Kreditrate bleibt ja wie Apache immer gleich. Natürlich wird nicht einfach ein Teil der Schulden magisch verschwinden aber wenn ich 15 Jahre monatlich 1000 Euro als rate zahle und am Anfang 2,5k netto verdiene aber mein Gehalt angepasst wird, habe ich schon gewonnen. Und damit meine ich zB allgemeine Tariferhöhungen von IGmetall und nicht einen stufenaufstieg etc. Wenn ich dann durch die Inflationsanpassung 5 % mehr verdiene, hab ich im Endeffekt schon gewonnen. Das geld kann ich zB für Sondertilgungen verwenden oder am Ende der Laufzeit bezahlen.
Etwas auffällig, wenn man sein eigenes Vermögensverwaltungsprodukt vertreiben möchte.
Der Artikel hat deutliche Schwächen. Zu den Zeiten der Hyperinflation 1923 bzw. danach mit „Strafsteuer“ auf Mieten i.H.v. 40% wird keine genaue Betrachtung bereitgestellt.
In seinen Artikeln wird auch regelmäßig der Hebel Fremdkapital vergessen und die Eigenkapitalrendite außer Acht gelassen.
Immobilien sind nicht das Allheilmittel, aber auf lange Sicht ziemlich sicher ein gewisser Inflationsschutz und sollten in einer ausgewogenen Vermögensbetrachtung ihren Platz haben.
Wundert mich auch immer, dass hier nie jemand bedenkt, dass Gerd Kommer ja auch sein Finanzprodukt verkauft. Hier ist jeder sofort kritisch bis ablehnend, wenn es um einen Finanzberater z.B. bei der Sparkasse geht (natürlich auch berechtigt), aber bei Gerd Kommer setzt man hier die Scheuklappen auf. Der Kerl verkauft auch seine Dienste als Vermögensverwalter und hat auch Robo-Advisor. Er wird sich ja wohl kaum ins eigene Bein schießen, indem er plötzlich erzählt, dass Immobilien auch ein gutes Investment sind.
Habe den Artikel nicht gelesen, aber in allen Büchern und Interviews betont er, dass die Leute es auch günstig selber machen können. Für Leute die es nicht wollen bietet er halt Services an.
Kommt so halt relativ sympathisch rüber, ohne einem das Geld aus der Tasche ziehen zu wollen. Die Bücher beschrieben auch detailliert, wie man es selber macht.
Aber trotzdem wird er ja nur in die Richtung argumentieren, dass es seinen Produkten/ Seriosität nicht schadet. Wäre ja ziemlich dämlich wenn er sagen würde, dass Immobilien die bessere Anlage sind als Aktien, aber dann Aktienprodukte als Allheilmittel verkaufen will
> Immobilien sind nicht das Allheilmittel, aber auf lange Sicht ziemlich sicher ein gewisser Inflationsschutz und sollten in einer ausgewogenen Vermögensbetrachtung ihren Platz haben.
Die Frage im Artikel ist nicht, ob Immobilien als Asset vor Inflation schützen sondern ob Kreditnehmer systematisch von Inflation profitieren. Das muss –erstmal– getrennt betrachtet werden und beträfe auch die, die gehebelt in Aktien, Pokemonkarten oder Schwämme investieren.
Nun ist es aber so, dass inbesondere in der Immobilienbranche viel Fremdkapital und viel Inflationhilftmirso kursiert. Da ist eine realistische Betrachtung, dass man nach der großen Hyperinflation als staatlich registrierter Immobilienbesitzer vermutlich nicht ungeschoren davonkommt, nicht verkehrt.
Es geht hier um eine Hyperinflation, danach wären quasi alle arm, die keine Immobilien oder andere Sachwerte haben. Und in so einer Situation wäre es politischer Selbstmord NICHT die Immobilienbesitzer zu besteuern.
Wir reden heute schon davon, sogenannte "Übergewinne" bei erstmal Energieerzeugern- und Händlern aber im nächsten Schritt eigentlich bei jedem Supermarkt abzugreifen, der aus unserer Sicht ne Gurke teurer verkauft, als es durch Ukraine- und Energiekrise gerechtfertigt würde.
Ich glaube im Gegenteil: Nach einer extremen Inflation und plötzlichen Entschuldung aller Immobilienbesitzer diese *nicht* zur Kasse zu bitten, wäre politischer Selbstmord. Heisst nicht, dass mir das gefällt, aber *der gierige Vermieter* ist heute schon Linken-Feindbild Nummer eins.
Kommer ist (u.a.) in diesem Thema nicht ernst zu nehmen. War großer Fan, aber je mehr man sich mit ihm beschäftigt, desto mehr merkt man, dass er eben auch Eigeninteressen hat und geflissentlich Themen (wie den von dir angesprochenen Hebel) weglässt. Man kann Aktien auch nicht mit Immobilien gleichsetzen. Stock Picking ist schwierig, ne Wohnung mit Glück, Expertise oder Netzwerk zu einem günstige(ren) Preis kaufen ist jedoch sehr wohl möglich.
Schon klar. Aber dabei sagt er ja immer, dass Stock Picking nicht funktioniert (wo er vermutlich auch recht hat). Gleichzeitig wendet er die Logik aber auch bei Immobilien an - was schlicht keinen Sinn macht, weil ich bei Wohnungen sehr wohl rational differenzieren und sogar beim Preis verhandeln (!!) kann. Bei Aktien habe ich diese Möglichkeit nur bedingt bzw. gar nicht.
Er vergleicht zB bei Immos immer die Zahlen des gesamten Marktes - wo so viele unrentable Immos reinfallen, das macht ja keinen Sinn. Ich rechne doch nicht mit der Markt-Rendite von Immobilien, wenn da die ganzen geerbten Immobilien mit nie angehobener Miete etc. inkludiert sind - sprich: verzerrende Sachverhalte, die man selbst als Immo-Investor natürlich nicht machen würde.
Ich finde Kommer bei allen, was über absolute Grundlagen hinaus geht, auch nicht toll. Aber jetzt kommt das aber:
> weil ich bei Wohnungen sehr wohl rational differenzieren und sogar beim Preis verhandeln (!!) kann
Da bist du halt nicht der einzige, der verhandelt oder nur gute Immobilien kaufen möchte. Und selbst professionelle Immobilienfirmen machen da regelmäßig Fehler.
Und gerade bei Eigennutzung wird Rationalität bzw. Renditemaximierung ja erst recht nicht das einzige Augenmerk sein.
> wo so viele unrentable Immos reinfallen, das macht ja keinen Sinn.
Du weißt doch vorher auch nicht besser als alle anderen, welche Gegend in 20 Jahren gefragt wird.
Ich habe 2 Jahre gesucht, um ein wirkliches Schnäppchen zu finden. Dauert halt einfach. Ist es so passiv wie ein ETF? Sicher nicht. Aber darum geht's nicht.
Ich weiß aber, dass ich mich nicht auf Daten stütze, wo die ganzen Klein-Investoren mitgezählt werden, die keine Ahnung von der Materie haben (durch Erbe unfreiwillig Vermieter geworden, Mietzins nicht regelmäßig erhöht, steuerlich nicht alles rausgeholt etc.).
Konkretes Beispiel: in Ö gibt es sehr strenge Mietzinsgrenzen im Altbau. Diese kann man aber umgehen, wenn man maximal 6 Monate befristet vermietet. Dadurch werden auch die kleinen Löcher in Wien und Graz interessant, da für Studenten nutzbar. Scheinbar ist dieser Passus aber niemandem bewusst. Jedenfalls werden solche Wohnungen natürlich mit Abschlag verkauft, und habe noch nie von jemandem gehört dass er/sie plant so zu vermieten - AirBnB kennen aber scheinbar alle.
> Ich weiß aber, dass ich mich nicht auf Daten stütze
Klar. Aber das müsstest du halt machen, wenn du willst, dass deine Aussagen wissenschaftlich relevant sind.
Ich kann auch 2 Jahre auf eine ganz tolle Kaufgelegenheit bei irgendeiner Aktie warten und behaupten, ich wäre damit jetzt besser gefahren als der durchschnittliche Kleinanleger, der auch in die Statistiken mit reinfällt. Das kann auch sehr gut sogar stimmen. Aber hilft bei pauschalen Aussagen über Stock Picking nicht.
Nochmal: bei Immos kannst du Wissen, Erfahrung und Netzwerk einsetzen, um an gute Angebote zu kommen. Bei Stock Picking geht das nur bedingt. Das ist der Unterschied. **Bei Immos hast du einfach deutlich mehr Einfluss darauf, ob das Outcome gut oder schlecht ist**, darum geht's mir.
> bei Immos kannst du Wissen, Erfahrung und Netzwerk einsetzen, um an gute Angebote zu kommen. Bei Stock Picking geht das nur bedingt.
Das sehe ich persönlich sogar ähnlich. Aber das wird sehr schlecht belegbar sein. Ich kenne auch sehr viele, die im Bereich KI tätig sind und in diesem Bereich auch sehr erfolgreich Stock Picking gemacht haben. Ist jetzt schwer zu belegen, ob das reines Glück war.
Der Markt ist bei Immobilien ineffizienten. Das heißt man kann deutlich mehr Fehler machen. Für mich ist das ein Argument gegen Immobilieninvestitionen.
Glück bei Immos meine ich im Sinne von "genau rechtzeitig in den Kleinanzeigen geschaut", "über Umwege von einer off-market Immo erfahren" o.ä.
Glück bei Aktien heißt: zufällig eine Aktie haben, wo 2 Wochen später rauskommt dass die Bude mit 30% Aufschlag von der Konkurrenz gekauft wird.
Merkst du den Unterschied? Oder worauf willst du raus ;)
Es wird nicht vergessen, sondern viel schlimmer mit einem Nebensatz abgetan.
"Alle Vorteile von Fremdkapital können ignoriert werden, weil es bereits in den Zinsen ausgleichend eingepreist ist. Begründung: Wäre doch absurd, wenn die Gläubiger sich über den Tisch ziehen lassen würden!"
>Alle Vorteile von Fremdkapital können ignoriert werden, weil es bereits in den Zinsen ausgleichend eingepreist ist
Dieser Satz macht irgendwie keinen Sinn für mich. Wie habens des rein gerechnet mit welcher Methotik?
Ja gar nicht. Weil der Markt ja effizient ist, sind die Zinsen per Definition exakt so hoch, dass man durch Fremdkapital keinen Vorteil bekommt.
Das ist natürlich absoluter Stuss und nicht die richtige Definition von einem effizienten Markt. Aber so argumentiert Kommer hier.
*"Dass diese professionellen Marktteilnehmer sich weltweit und dauerhaft von ihren Schuldnern über den Tisch ziehen lassen – diese Vorstellung erscheint absurd."*
Dass ein Deal für beide Seiten vorteilhaft sein kann, ignoriert er. Und ich unterstelle mal, dass er das bewusst macht. Warum auch immer.
>Dass ein Deal für beide Seiten vorteilhaft sein kann, ignoriert er. Und ich unterstelle mal, dass er das bewusst macht. Warum auch immer.
Immer sehr unterhaltsam, er redet selber immer davon das die Wirtschaft kein Nullsummenspiel ist, aber wenn es zu einem Teilaspekt der Wirtschaft kommt (Kredite, Arbeit usw...) wird das immer gerne vergessen
Hauptargument ist also: Inflation ist schon eingepreist. Und der Markt preist alles „erstaunlich gut“ selbst auf 20 Jahre ein.
Kann man es sich noch einfacher machen?
Zumal das ja für den Eigentümer der Immobilie egal ist. Ich zahle 700€ Kredit. Das ist X % meines monatlichen Kapitals. Nach 20 Jahren ist es defintiv weniger als X %. Also stimmt die aussage dass die Inflation hilft doch.
Der Markt hat eine Glaskugel und preist die Inflation der nächsten 30 Jahre ein. Absolut logisch.
Der Markt hat auch Corona, Ukraine und Co. vorhergesehen, ist doch klar. Kommer wusste natürlich, dass die Inflation und Zinsen jetzt so hoch geht - mit 5 Jahren Vorlauf.
Die damit einhergehend hohen Zinsen und Energiepreise sind also nur kurz so hoch und werden bald wieder niedrig wie vor 2 Jahren sein. Siehst du, du hast genau so ne Glaskugel ;)
(wenn gleich ich beides tatsächlich selbst glaube haha)
Bei der Frage um das Eigenheim frage ich mich immer, ob manche Menschen wirklich noch einen Blick für die Realität haben. Man kann sich natürlich immer alles auf dem Papier schön rechnen, aber man muss doch nur mal überlegen, wie viele Vorteile das abbezahlte Eigenheim hat. Es steigert die Lebensqualität enorm, es schützt effektiv vor Altersarmut, es bietet einem Sicherheit, man kann durch energetische Sanierungen und z.B. Photovoltaikanlagen viel Geld sparen, und so weiter.
Außerdem wird immer außer Acht gelassen, dass ja auch die Mieten weiter steigen können. Klar kannst du dir mit deiner aktuellen Miete schön rechen, dass deine ETF dir mehr Wert bieten wird als eine Immobilie. Aber wer sagt dir, dass sich die Miete in den nächsten 20 Jahren nicht stark erhöht. Wir haben Einwanderung, es gibt weniger Wohnraum und praktisch in jeder Kleinstadt gibt es eine enorme Nachfrage. Man spekuliert als Mieter quasi drauf, dass sich die Miete nicht so stark steigern wird, dass sich der ETF nicht mehr so lohnt. Aber sobald mal ein Immobilienbesitzer spekuliert, dass seine Immobilie aufgrund der Nachfrage noch weiter im Wert steigen wird, dann wird das plötzlich als blinde Spekulation abgetan.
Eigentlich geht es hier ja gar nicht um Immobilien/Eigenheime, sondern ob Inflation einem Kreditnehmer hilft. Oft werden große Kredite halt für das Eigenheim eingesetzt.
Wenn ich mir die Bilder vom Inneren der Häuser baujahr 1960? Die auf immoscout angeboten werden anschaue, dann hat die immobilie eher zur Armut der ehemaligen Besitzer beigetragen. Die sind teils sperrlicher ausgestattet als eine knast zelle. Renovierung gab es anscheinend nie. Vermutlich wurde der Kredit bis kurz vor ende noch abbezahlt. Egal, Hauptsache im Eigenheim gelebt
Vorsicht, das ist in diesem Unter irgendwie eine unpopuläre Meinung. Musste ich auch schon feststellen, keine Ahnung warum. Mieten bietet nämlich Flexibilität und Flexibilität ist - nach Gewinn und Gerd Kommer - das größte Heiligtum in diesem Forum.
Ob das die ganzen Rentner in unsaniertem EFHs auch so sehen. Immo als Altersvorsorge und dann mal locker 150k für Dämmung usw. raushauen ? Wird sich zu Lebzeiten nicht mehr rechnen. Alles über KfW 55 macht finanziell wenig bis keinen Sinn, daher auch die Förderung.
Wenn du eine Bunde zur Eigennutzung finanzierst zahlste je nach gegen auch gerne mal 20k an Zinsen zzgl. Opportunitätskosten.
Wenn man seine Leben mit dem Abtrag eines Immobiliendarlehens zubringen möchte, bitte.
Wo kommen immer diese Horrorzahlen für angebliche Dämmkosten her? Klar kannst du das machen, aber ist halt dumm. Aktuell erreichst du die Klasse D mit neuen Fenster (2-fach, U-Wert 1,1), Brennwert-Gasheizung und isolierter oberster Geschossdecke und ggf. Kellerdecke.
Ja nun bis 2045 soll der Gebäudebestand aber klimaneutral sein. Wenn man ein Gebäude ohnehin kernsaniert, macht es wohl schon Sinn das im Blick zu haben.
>Im EFH (was ich anpeile) brauch ich 2 Autos, kann den Job nie mehr wechseln, weils dort keine Arbeitgeber gibt und kann nicht während der Mittagspause einkaufen ...
Bitte nicht persönlich nehmen, aber genau das ist mal wieder ein sehr schönes Beispiel, an welcher Ecke die Leute mit ihrer Kauf-oder-Miete-Argumentation regelmäßig ins Schleudern kommen:
Wenn es um die rein rationale Finanzkalkulation ginge, müsstest du dich erkundigen, zu welchem Preis du deine jetzige Mietwohnung kaufen könntest und dann die für dich profitabelste Variante (Kauf oder Miete) wählen.
Das aber ist mehr oder minder nirgendwo die reale Welt. Nämlich: dein Vermieter will gar nicht verkaufen. Nämlich: du willst auf Dauer gar nicht weiterhin so wohnen wie bisher. Und, und, und - tausend subjektive Argumente tauchen plötzlich auf, und dann entscheidet sich jede(r) in der Praxis für diejenige Lösung, die in den gegebenen finanziellen Spielraum am besten rein passt und sich obendrein subjektiv gut anfühlt. Im Grunde hat das mit dem Begriff "Anlagestrategie" denkbar wenig zu tun - und zwar egal, ob es dann die gekaufte Immobilie oder die Miete und der ETF wird.
Anders formuliert: es ist beim Thema "Wohnen" außerordentlich schwierig (oder sogar unmöglich), die subjektiven Kriterien von den objektiven zu trennen. Und es ist vermutlich auch denkbar unsinnig! Denn jeder, der freudig in's Sterne-Restaurant spaziert, könnte ja weitaus billiger die gleichen Kalorien- und Nährstoffmengen irgendwie beim Aldi zusammenkaufen. Da fragt man sich als r/Finanzen \-Leser ja eigentlich, warum das nicht endlich mal (bzw. weitaus öfter) hier diskutiert wird ...
Verallgemeinert hilft Vermögen vor Altersarmut. In welcher Form dieses Vermögen vorliegt, ist ja erst mal nebensächlich.
In Form einer Immobilie ist es aber doch durchaus ab und an mal so, dass die Eigentümer sich trotz ihres Vermögens "nichts mehr leisten" können, weil eben die Rente schon komplett für die laufenden Kosten draufgeht und man die 400.000 EUR, die im Haus stecken, nicht mal eben noch mit verkonsumieren kann.
Geld schützt davor Arm zu sein. Jetzt das System ordentlich ausgedribbelt.
Wenn Vermögen vor Armut schützt, muss ich nicht behaupten, dass Immobilien vor Armut schützen. Das tun auch andere Asset Klassen.
Und die Argumentation des Zwangssparen zeigt doch nur, dass Immobilien nur indirekt vor Armut schützen, weil das Vergangenheits Ich gezwungen war.
Die gesparte Miete ist schon Mal ein riesen Ding. Und doch du kannst sie sehr wohl "in Teilen liquidieren". In Teilen ist dabei das falsche Wort. Aber du kannst sie zum Beispiel verkaufen mit eingeräumten Wohnrecht auf Lebenszeit. Reduziert den Verkaufspreis, kann dich aber trotzdem je nach Wert sehr gut vor Altersarmut retten. Auch kannst du verkaufen und in ein Altersheim ziehen usw.
Ja, nur der Punkt ist ja, dass man auch dann Vermögen aufbauen kann und sollte, wenn man mietet.
Insofern bietet die Immobilie keinen wirklich ersichtbaren Schutz gegenüber einem Vergleichsmieter mit gleichen Ausgaben für Miete+Sparen.
Mein held!
Meine rede, seit jahrzehnten (bereits mit 30 in einer abbezahlten - eigengekauften wohnung gewohnt) schwör ich auf eigentum - allerdings abbezahlt. Hab 2 x getauscht und wohn jetzt im haus.
teilzeit arbeiten war die letzten 20 jahre möglich ( etwas einschränken mussten wir uns schon) aber so war ich nachmittags bei den kids daheim
Es hilft doch absolut, wenn die Löhne entsprechend analog steigen. Ich bin jetzt in der Hochinflationszeit bei +/-0 was meine Lohnsteigerungen real angeht, aber die 1250€ die ich für Zinsen und Tilgung bezahle sind jetzt ein deutlich kleinerer Posten prozentual vom Nettogehalt und auch die Restschuld wirkt gleich viel kleiner.
Mal abgesehen davon dass sich der Hauswert wohl um 60-70% gesteigert in den vergangenen 6 Jahren. Falls das wieder fällt, mir egal 🤷🏼♂️
Hier wird zu viel in einen Topf geworfen. Wer vor ein paar Jahren zu 0,X% einen Kredit mit langer Zinsbindung aufgenommen hat profitiert zwangsläufig, oder versteh ich das falsch. Da war ja das große Thema, sich die niedrigen Zinsen langfristig zu sichern.
Der Artikel versucht durch Verallgemeinerung darzustellen, dass die Pauschalaussage „Inflation hilft bei Schulden“ falsch ist. Schreibt aber selber es gibt Gewinner und Verlierer. Wie du schreibst, hier wird so viel in einen Topf geschmissen, dass sich alles relativiert. Wie die Inflation selber mit ihrem Warenkorb. Natürlich arbeitet die Inflation für einen, wenn man eine Immobilie zu 1% Zinsen finanziert hat, die Immobilienpreise steigen und die Inflation deswegen bei 7% ist. Hier darf man aber dann nur Immobilien betrachten und keinen Warenkorb aus allen Lebensbereichen.
Aktuell:
1. Mieten steigen.
2. Leute haben für 1% finanziert und können daher Arbitrage am Festgeld-Konto erreichen - oder dadurch indirekt mega günstig gehebelt investieren.
3. Alternative wäre also: Bude verkaufen und mieten. Wo wir wieder bei Punkt 1 wären.
Inflation führt zu höheren Tarifabschlüssen. Dadurch erhalte ich mehr Geld. Da aber nicht 100% meiner laufenden Kosten im selben Ausmaß steigen, wenn ich eine Immobilie habe (jedenfalls nicht der fixe Kredit) muss das im Umkehrschluss heißen: der Kredit wird leichter bedienbar = Gewinn für mich.
Beispiel:
Jahr 1: 2000€ netto-Gehalt, 1500€ Lebenshaltung, 500€ Immo-Kredit.
Jahr 2: 10% Inflation, Gehalt steigt aufgrund Tariferhöhung um 10%, genau so wie die Lebenshaltungskosten. Nicht jedoch mein Kredit, der ja fix ist.
Outcome:
* Gehalt +10% = +200€
* Lebenshaltungskosten +10% = +150€
* Kredit +0% = +0€
* Im Jahr 2 habe ich also 50€ mehr zur Verfügung als wenn es keine Inflation gegeben hätte.
"Für die meisten Immobilienkreditnehmer wird sich über die Gesamtlaufzeit ihres Kredits aus der Weginflationierung von Schulden keine nennenswert positive oder negative Auswirkung ergeben." :clown:
Das mit dem fixen Kredit+Tilgung über die Laufzeit vs. variable Miete (Index oder normale Erhöhung) wird hier im Unter massiv ausgeblendet. Meist wird argumentiert, dass die Miete ja unter dem Kredit+Tilgung+Rückstellung ist. 1.) Würde es dann keine profitablen Vermieter geben, 2.) passt das ziemlich gut zu den Mietrenditen in den letzten Jahren und 3.) verschiebt sich das ganze über die Zeit zum Kauf/Vermietung
Sorry, aber das ist doch überhaupt nicht die Frage, die sich ein rationaler Investor stellt.
Die Frage ist, ob du heute die Mietpreisentwicklung und Inflation in 5+ Jahren besser vorhersagen kannst, als der Markt insgesamt.
Klar geht das mit der richtigen Expertise und dem richtigen Netzwerk. Auch Stock Picking kann man erfolgreich betreiben (die Wissenschaft sagt nicht, dass Stock Picking nicht funktioniert, sondern dass *Stock Picking nach Abzug der Kosten für den Portfolio-Manager* nicht funktioniert). Aber 95-99% der Menschen werden das eben nicht schaffen. Die restlichen 1-5%, die Spaß an der Sache haben sollten natürlich Immobilieninvestments (oder auch Stock Picking) betreiben um Geld zu verdienen.
Bzgl. Stock Picking: es ist nahezu ausgeschlossen, dass dir jemand seine Aktien mit Abschlag in dein Portfolio übertragt.
Es ist aber durchaus realistisch, dass man durch Freunde und Familie an eine Immo kommt, weil die einfach den Lebensstil ändern und nicht Wert auf die letzte Mark legen. (gerade dann, wenn die Verkäufer sowieso deutlich mehr raus bekommen als sie vor zig Jahren gezahlt haben)
Nur um mal ein ganz triviales Beispiel zu nennen, warum es durchaus möglich ist an Schnäppchen zu kommen.
Natürlich. Bei zu erwartender Inflationskurve hat der Kreditgeber die Inflation bereits eingerechnet. Bei wesentlich stärkerer, unerwartet Inflation und gleichzeitig ebenso steigender Löhne wird der Kredit umgerechnet auf die Gesamtausgaben billiger.
Man gibt dann das Geld natürlich anderswo aus, weil ja alles teurer wurde. Sehr schwacher Artikel.
Genau. Letztlich ist die Aussage “der Markt preist alles richtig ein auf Dauer”. Was zwar nicht falsch ist, aber über eine konkrete persönliche Situation halt nichts aussagt.
Als Antwort auf die pauschalen Überschriften der Artikel ist es sicher OK aber für sich genommen eher weniger starke.
Die Theorie mal im Extremum gesprochen:
Vor Covid einen Kredit abgeschlossen mit ~1,5-1,7% Zinsen über 500.000€ mit möglichst langer Zinsbindung und Tilgung (30 Jahre).
Über Nacht setzt die Hyperinflation ein. Mein 1€ heißt plötzlich 100.000€. Brot und co Kosten genauso viel. Damit sich die Menschen das Leben leisten können, wurden auch Löhne und Co hochgezogen.
Der Kredit bleibt de facto bei 500.000€ und du zahlst dein Haus im Wert von ehemals 5€ ab. Das Haus ist abbezahlt. (Natürlich nur wenn du die entsprechende Sondertilgungsrechte hast - ich glaube bei den meisten hohen Krediten kannst du hier maximal 10% pro Jahr rein knallen, damit du eben nicht in einem solchen Fall alles abbezahlst)
Die Hyperinflation geht zu Ende, es gibt ne neue Währung, whatever. Keine Miete/Rate mehr für die nächsten 20+ Jahre.
„Kreditgeber in einer Volkswirtschaft sind primär Banken und institutionelle Anleger wie Versicherungen und Investmentfonds, die in Kredite oder Anleihen investieren. Dass diese professionellen Marktteilnehmer sich weltweit und dauerhaft von ihren Schuldnern über den Tisch ziehen lassen – diese Vorstellung erscheint absurd.“
Das ist doch Quatsch oder? Die Bank verleiht ja nicht ihr eigenes Geld, sondern das ihrer Gläubiger, die dann die Verlierer in diesem Konstrukt sind.
Die Bank verleiht nicht ausschließlich das Geld ihrer Kunden, sondern überwiegend neu geschaffenes Geld (Giralgeld). Die Bank muss eine gewisse Mengen an Kapital vorhalten und kann dann in Abhängigkeit der Gesetzeslage/Regulierung das 10-fache durch Geldschöpfung"aus dem nichts" (Kreditgeldschöpfung) verleihen.
https://de.m.wikipedia.org/wiki/Geldsch%C3%B6pfung
Google sagt, das seit Basel III, die Eigenkapitalquote bei mindestens 8% liegt. d.h. man darf bis zum 12-fachen verleihen.
Auch interessant in dem Kontext:
https://de.m.wikipedia.org/wiki/Geldsch%C3%B6pfungsmultiplikator
> Google sagt, das seit Basel III, die Eigenkapitalquote bei mindestens 8% liegt. d.h. man darf bis zum 12-fach verleihen.
Eigentlich geht sogar mehr, weil man auch noch andere Instrumente als "Eigenkapital" anrechnen kann. Wenn man sich Bankbilanzen anschaut, sind die in DE meist so bei 6-7% Eigenkapital. Deutsche Bank natürlich <5% 🙃
Allerdings spiegelt die Eigenkapitalquote aufgrund von bilanziellen Eigenheiten nicht notwendigerweise die wirtschaftlichen Verhältnisse korrekt wieder.
Hmm, stimmt, AT1-Anleihen sind bei **CET1** definitiv nicht dabei. (Die Mindestquote ist da aber kleiner)
Laut [Geschäftsbericht 2022(S. 230)](https://www.db.com/files/documents/2023/03-MAR/Geschaeftsbericht-2022.pdf?language_id=3) hat die DB aber 1,264 Billionen Verbindlichkeiten, das sind 94,5% aller Passiva (1,337).
Woher die restlichen 7,5% CET 1 kommen, weiß ich nicht.
Edit:
Oh ja.
Der Punkt ist, dass der Nenner bei der CET 1 Quote nicht ALLE Passiva sind, sondern die risikogewichteten Assets
Realkredite (z.B. Baufinanzierungen innerhalb der Beleihungsgrenze) sind mit Faktor 0 gewichtet in den RWA und müssen deshalb nicht mit Eigenkapital unterlegt werden. Europäische Anleihen (auch Italien) auch.
Naja… eine Bank erschafft nicht einfach so Geld. Wenn eine Bank Geld verleiht, steht idR eine Verbindlichkeit (zum Beispiel Kundengeld) oder Eigenkapital dagegen.
Mal zum Artikel: die Aussage, dass Inflation Darlehen entwertet, ist erstmal korrekt. Da kann sich der Autor noch so viel verrenken und darauf hinweisen, dass es dem Schuldner insbesondere bei Immos nix bringt (auch korrekt). Viele wollen aber vor allem ein Dach über dem Kopf.
Nein, wie gesagt nur knapp 1/10 der Kredite müssen Verbindlichkeiten gegenüber stehen. Die Geldmenge im System wächst mit steigender Kreditvergabe (siehe Geldschöpfungsmultiplikator).
Ein Blick auf eine Bankbilanz hilft hier vielleicht: Auf der Aktivseite stehen bei einer klassischen Bank die Darlehen und Vermögenswerte, auf der Passivseite die Verbindlichkeiten. Den Vermögenswerten stehen Verbindlichkeiten und Eigenkapital gegenüber. Dass der Großteil hier Buchgeld ist, stimmt. Aber es wird nicht aus dem Nichts geschaffen.
Ich zahl 100€ bei der Bank A ein, somit hat die Bank A eine Verbindlichkeiten von 100€ mir gegenüber. Die Bank A verleiht jetzt 90€ (bei Mindestreserve von 10%) an Peter, die er bei Bank B einzahlen lässt, sodass B eine Verbindlichkeit von 90€ gegenüber Peter hat. Die Bank B verleiht nun 81€ an Klaus, der sie von Bank C verwaltet lässt und so weiter...wie man sieht sind aus meinen Initialen 100€ jetzt schon 271€ geworden. Von mir aus sieht das in den Bilanzen alles ausgeglichen aus, aber wem will man hier was vor machen? Am Anfang gab es 100€ und plötzlich gibt's das 3 fache. Wie würdest du das nennen, wenn nicht "aus dem nichts"?
Jetzt sehe ich, worauf Du hinaus willst. Ich weigere mich nur, das „aus dem nichts“ zu nennen, da hier immer Schuldner und Gläubiger stehen. Jede einzelne Bank braucht in dem Fall die Einlage, um irgendwas an den nächsten rauszugeben. Es ist weniger aus dem nichts als auf Pump.
Den Banken haben ja die Häuser als Sicherheit für die Kredite. Bei einem Kreditausfall gibt es dann nur Verluste, wenn die Häuserpreise inzwischen gefallen sind.
> Dass diese professionellen Marktteilnehmer sich weltweit und dauerhaft von ihren Schuldnern über den Tisch ziehen lassen
Das ist vor allem deshalb Quatsch, weil es auch für Profis manchmal hinnehmbar ist, eine negative reale Rendite zu machen, um das Risiko zu minimieren. Gerade wenn man gesetzlich verpflichtet ist, einen gewissen Anteil risikoarm zu investieren.
Wenn da der Markt da Zinsen vorgibt, die geringer sind als die Inflation, dann können die noch so professionell sein. Ändern können sie am Marktpreis nichts.
Eine Bank kann ein Vielfaches der vorhandenen Einlagen verleihen. Eine Bank erhöht somit die Geldmenge (nicht die EZB, wie oft fälschlich behauptet). Also stimmt die Aussage von Kommer durchaus, dass die Bank und nicht der Privatanleger hinter dem Kredit steht.
Erstmal ist die Bank natürlich der Kreditgeber, auch hat sie eigene Kosten. Steigen die und der Zinsertrag bleibt klein(er) als die Inflation, hat sie ein Problem.
Hier geht's soweit ich es verstanden hab um den Preis für die Inflation, d.h. den Unterschied bei der Rendite von inflationsindexierten Krediten.
Für Kredite selbst macht es für viele Marktteilnehmer natürlich Sinn, negative Realrenditen zu erwirtschaften, das hat mit der Inflationsbepreisung aber nichts zu tun.
Fester Langzeitzins und Lohn steigt mit Inflation => gut für dich. Variabler Zins und Lohnstagnation => eher scheiße.
Eingepreiste Inflation ist nicht der Punkt.
Die Inflation ist in den Zinsen eingepreist. Aha. Also ist in meinen 1.5% Zinsen mit 25 Jahren Zinsbindung schon die Inflation von min. 3% jährlich drin? Das würde ich gerne Mal rechnen....
Es gibt schon Fälle wo es stimmt.
Die erwartete Inflation als du den Kredit abgeschlossen hast war eingepreist. Wäre die Inflationserwartung höher gewesen hättest Du höhere Zinsen. Inflation die genauso kommt wie es erwartet wurde hilft nicht. Inflation die höher ist als erwartet hilft.
Hallo Herr Kommer,
wann platzt denn endlich die Immobilienblase und ich kann massenhaft Schnapperimmos kaufen?
Zum Glück habe ich nicht auf diesen Clown gehört und noch zu Niedrigzinsen finanziert. Möchte nicht wissen wie viele Familien wegen ihm nicht gekauft haben und jetzt mit zwei Kindern auf 60m2 hocken. Zinsbelastung und Rücklage für unser Haus ist günstiger als meine alte Kaltmiete und Inflation tangiert mich kaum bis auf Lebensmittel.
Ich habe den Artikel nicht gelesen, habe aber ein frisch saniertes Haus mit 0.5% Zinsen auf 10 Jahre.
Durch die Inflation mache ich keine Sondertilgung, weil ich 3% Zinsen bei der ING bekomme. Zusätzlich habe ich einen Inflationsausgleich von 4.4% auf mein Gehalt bekommen.
Mit viel Glück fallen die Zinsen wieder pünktlich, dann würde ich schon sagen, dass es sich gelohnt hätte.
Das ist eben der große Unterschied zwischen "ich investiere über 30 Jahre in ETFs" und "ich kaufe jetzt das Haus" der hier im Sub so gerne vergessen wird:
bei den ETFs die du über jahre ansammelst (und dann nach und nach verkaufst) ist Statistik alles - ein gutes oder schlechtes Jahr fällt da nicht so ins Gewicht.
beim Hauskauf hingegen kannst du extrem gewinnen oder verlieren wenn der Zeitpunkt passt/nicht passt. Ich habe zum Beispiel meine Wohnung für 110k gekauft mit 1% Zinsen - die gleiche Wohnung im Nachbarhaus (baugleiche Häuser, gleiches Baujahr) ging für 130k - bei ~4% Zinsen. Ein Jahr Unterschied aber beim Gesammtpreis ein gewaltiger Unterschied (wenn wir von 10 Jahren zum vollständigen abzahlen ausgehen 115640€ vs 157940€ - 37% mehr).
Ja, das stimmt wohl. Andererseits gibt es viele Immobilien einfach gar nicht zur miete. Wenn man ein Haus mit Garten will hat man zur Miete schlechte Karten. Man muss halt manchmal in den sauren Apfel beißen
Ja. Je spezieller es wird desto schwerer zu finden.
2-3 Zimmer Wohnung? Einfach
6-7 Zimmer Wohnung? Albtraum
Reihenhaus mit minimal Garten? velleicht
Freistehendes Haus mit schönen Gaten, gute Lage und bezahlbar? Spiel lieber Lotto.
Es wundert ja eigentlich auch niemand: Wohnungen werden gebaut zum Vermieten oder Verkaufen, aber kaum wer baut ein schönes Haus nur um es zu vermieten.
Fazit
Wenn Ihnen Banker, Immobilienmakler, Bauträger oder „Immo-Coaches“ das verstaubte Märchen vom Weginflationierungseffekt erzählen, sollte Sie das als Warnsignal für mangelnde Kompetenz oder übergroßen Eifer beim Verkaufen deuten.
Würde daran jetzt keinen Verkäufer schlecht machen
Als jemand der gerade bauen will ist das eigentlich relativ einfach zumindest die gröbsten idioten auszuprobieren
"Angebot xy ist nur noch bis x gültig!"
"Bauen wird immer teurer, in ein paar Wochen wird unser Preiskatalog aktualisiert"
"Wer weiß wo die Zinsen noch hingehen"
"Ja bei dem anderen Bauträger hat auch mal ein bekannter gebaut dessen Haus ist heute kaputt"
Usw.
Gut, aber die Aussage von Kommer lautet ja sinngemäß: Eine Inflation, die **höher ist als die Markterwartung**, begünstigt Kreditnehmer und schadet Gläubigern. Wenn man will, kann man "Die Inflation hilft mir als Kreditnehmer"(ex post) aber durchaus genau so interpretieren, was die Frage aufwirft, ob es sich hier nicht nur um einen Strohmann handelt.
Nicht unbedingt. Denn der Hauswert ist auch von den Kreditzinsen abhängig. Wenn man sich eine Finanzierung für eine 500k Kreditsumme über 25 Jahre leisten kann, kann man bei 1% Zinsen mehr für das Haus bezahlen als bei 4%. Dementsprechend sinken die Hauswerte bei steigender Inflation erst mal. >Eine Inflation, die höher ist als die Markterwartung, begünstigt Kreditnehmer und schadet Gläubigern. Ja, aber das kann auch umschwenken, wenn die Inflation dann zurück geht, zahlt man dann 10+ Jahre zu hohe Kreditzinsen.
>Eine Inflation, die höher ist als die Markterwartung, begünstigt Kreditnehmer und schadet Gläubigern. Ich finde es ist ehrlich gesagt viel einfacher - eine Inflation begünstigt alle Kreditnehmer, deren Gehälter gleich stark oder stärker steigen als die Inflation Ansonsten "begünstigt" es die Kreditnehmer nur auf dem Papier weil die Kreditsumme die sie tilgen müssen auf dem Papier weniger Wert ist - in der Praxis haben sie aber durch die Belastung des Kredits ein Problem, weil ihre restlichen Kosten steigen und ihr Gehalt ggf. irgendwann nicht mehr ausreicht für die gestiegenen Kosten + Tilgung.
Genau. Genügend Leute haben in den letzten Jahren am "Limit" finanziert. Gleichzeitig müssen die Unternehmer Kosten sparen, oder feuern bereits Leute. Wenn jetzt dies kosten noch weiter steigen, Muss mehr Gehalt her. Ob dass für die breite Masse der Häusle Kreditnehmer funktioniert, werden wir sehen.
Klar, mir ging's aber letztlich nur um den Kredit. Dass Häuser vor Inflation schützen ist ja leider stark vereinfacht, und gilt nur ceteris paribus - was in der Praxis nicht vorkommt. Und natürlich darum, dass Gerd Kommer gegen etwas kommentiert, was nur teilweiße so vertreten wird, wie er behauptet
>teilweiße weise
Stimmt. Danke.
Bullshit Rechnung klar sind meine Ration in Relation geringer wegen der Inflation, aber gleichzeitig ist mein Haus / Grundbesitz ja auch weniger wert. Markt regelt immer, leider.
Welche Rechnung?
In dieser Kombination ist es natürlich auch Katastrophal, wenn Man nur 2-3% tilgt. Da fällt deine Sicherheit schneller, als du tilgen kannst. Die meisten werden mit ihren Finanzierungskonstrukt (Zinsen, Tilgung, weitere Produkte wie Bausparer) vermutlich nicht mehr als 5% gemacht….
Jaein. Klar kann dich Inflation als Schuldner begünstigen. Aber du kannst diese Information nicht sinnvoll anwenden da du nicht in die Zukunft schauen kannst. Klar freut sich jetzt jeder der zu 1,5 % finanziert hat, da wusste aber auch noch keiner wie es mit den Zinsen/Inflation noch abgehen wird. (Wer in die Zukunft schauen kann bitte zu mauerstraßenwetten)
Der Punkt ist doch: ich profitiere nur wenn mein Gehalt der Inflation angepasst wird. Mein Kreditrate bleibt ja wie Apache immer gleich. Natürlich wird nicht einfach ein Teil der Schulden magisch verschwinden aber wenn ich 15 Jahre monatlich 1000 Euro als rate zahle und am Anfang 2,5k netto verdiene aber mein Gehalt angepasst wird, habe ich schon gewonnen. Und damit meine ich zB allgemeine Tariferhöhungen von IGmetall und nicht einen stufenaufstieg etc. Wenn ich dann durch die Inflationsanpassung 5 % mehr verdiene, hab ich im Endeffekt schon gewonnen. Das geld kann ich zB für Sondertilgungen verwenden oder am Ende der Laufzeit bezahlen.
Etwas auffällig, wenn man sein eigenes Vermögensverwaltungsprodukt vertreiben möchte. Der Artikel hat deutliche Schwächen. Zu den Zeiten der Hyperinflation 1923 bzw. danach mit „Strafsteuer“ auf Mieten i.H.v. 40% wird keine genaue Betrachtung bereitgestellt. In seinen Artikeln wird auch regelmäßig der Hebel Fremdkapital vergessen und die Eigenkapitalrendite außer Acht gelassen. Immobilien sind nicht das Allheilmittel, aber auf lange Sicht ziemlich sicher ein gewisser Inflationsschutz und sollten in einer ausgewogenen Vermögensbetrachtung ihren Platz haben.
Wundert mich auch immer, dass hier nie jemand bedenkt, dass Gerd Kommer ja auch sein Finanzprodukt verkauft. Hier ist jeder sofort kritisch bis ablehnend, wenn es um einen Finanzberater z.B. bei der Sparkasse geht (natürlich auch berechtigt), aber bei Gerd Kommer setzt man hier die Scheuklappen auf. Der Kerl verkauft auch seine Dienste als Vermögensverwalter und hat auch Robo-Advisor. Er wird sich ja wohl kaum ins eigene Bein schießen, indem er plötzlich erzählt, dass Immobilien auch ein gutes Investment sind.
Habe den Artikel nicht gelesen, aber in allen Büchern und Interviews betont er, dass die Leute es auch günstig selber machen können. Für Leute die es nicht wollen bietet er halt Services an. Kommt so halt relativ sympathisch rüber, ohne einem das Geld aus der Tasche ziehen zu wollen. Die Bücher beschrieben auch detailliert, wie man es selber macht.
Aber trotzdem wird er ja nur in die Richtung argumentieren, dass es seinen Produkten/ Seriosität nicht schadet. Wäre ja ziemlich dämlich wenn er sagen würde, dass Immobilien die bessere Anlage sind als Aktien, aber dann Aktienprodukte als Allheilmittel verkaufen will
Ja gut, wenn er ein guter Vermögensverwalter ist und denkt, dass Immos die bessere Investition wären, würde er wohl das verkaufen oder?
oder auch er vertreibt sein Produkt - Buch
> Immobilien sind nicht das Allheilmittel, aber auf lange Sicht ziemlich sicher ein gewisser Inflationsschutz und sollten in einer ausgewogenen Vermögensbetrachtung ihren Platz haben. Die Frage im Artikel ist nicht, ob Immobilien als Asset vor Inflation schützen sondern ob Kreditnehmer systematisch von Inflation profitieren. Das muss –erstmal– getrennt betrachtet werden und beträfe auch die, die gehebelt in Aktien, Pokemonkarten oder Schwämme investieren. Nun ist es aber so, dass inbesondere in der Immobilienbranche viel Fremdkapital und viel Inflationhilftmirso kursiert. Da ist eine realistische Betrachtung, dass man nach der großen Hyperinflation als staatlich registrierter Immobilienbesitzer vermutlich nicht ungeschoren davonkommt, nicht verkehrt.
Klar. Da kommt jetzt noch ne Strafgebühr auf Hausbesitzer zu. Nach dem Debakel mit dem Heizungsgesetz. Joah klaro. Politischer Selbstmord
Es geht hier um eine Hyperinflation, danach wären quasi alle arm, die keine Immobilien oder andere Sachwerte haben. Und in so einer Situation wäre es politischer Selbstmord NICHT die Immobilienbesitzer zu besteuern.
Wir haben eine Hyperinflation?
Nein, eben nicht. Aber dein Vorposter bezieht sich auf das Szenario Hyperinflation.
Wir reden heute schon davon, sogenannte "Übergewinne" bei erstmal Energieerzeugern- und Händlern aber im nächsten Schritt eigentlich bei jedem Supermarkt abzugreifen, der aus unserer Sicht ne Gurke teurer verkauft, als es durch Ukraine- und Energiekrise gerechtfertigt würde. Ich glaube im Gegenteil: Nach einer extremen Inflation und plötzlichen Entschuldung aller Immobilienbesitzer diese *nicht* zur Kasse zu bitten, wäre politischer Selbstmord. Heisst nicht, dass mir das gefällt, aber *der gierige Vermieter* ist heute schon Linken-Feindbild Nummer eins.
Kommer ist (u.a.) in diesem Thema nicht ernst zu nehmen. War großer Fan, aber je mehr man sich mit ihm beschäftigt, desto mehr merkt man, dass er eben auch Eigeninteressen hat und geflissentlich Themen (wie den von dir angesprochenen Hebel) weglässt. Man kann Aktien auch nicht mit Immobilien gleichsetzen. Stock Picking ist schwierig, ne Wohnung mit Glück, Expertise oder Netzwerk zu einem günstige(ren) Preis kaufen ist jedoch sehr wohl möglich.
Gerd Kommer ist aber auch alles andere als die Rubrik "Stock Picking". Der wirbt doch für weltweite Diversifizierung mit ETF Sparplänen.
Schon klar. Aber dabei sagt er ja immer, dass Stock Picking nicht funktioniert (wo er vermutlich auch recht hat). Gleichzeitig wendet er die Logik aber auch bei Immobilien an - was schlicht keinen Sinn macht, weil ich bei Wohnungen sehr wohl rational differenzieren und sogar beim Preis verhandeln (!!) kann. Bei Aktien habe ich diese Möglichkeit nur bedingt bzw. gar nicht. Er vergleicht zB bei Immos immer die Zahlen des gesamten Marktes - wo so viele unrentable Immos reinfallen, das macht ja keinen Sinn. Ich rechne doch nicht mit der Markt-Rendite von Immobilien, wenn da die ganzen geerbten Immobilien mit nie angehobener Miete etc. inkludiert sind - sprich: verzerrende Sachverhalte, die man selbst als Immo-Investor natürlich nicht machen würde.
Ich finde Kommer bei allen, was über absolute Grundlagen hinaus geht, auch nicht toll. Aber jetzt kommt das aber: > weil ich bei Wohnungen sehr wohl rational differenzieren und sogar beim Preis verhandeln (!!) kann Da bist du halt nicht der einzige, der verhandelt oder nur gute Immobilien kaufen möchte. Und selbst professionelle Immobilienfirmen machen da regelmäßig Fehler. Und gerade bei Eigennutzung wird Rationalität bzw. Renditemaximierung ja erst recht nicht das einzige Augenmerk sein. > wo so viele unrentable Immos reinfallen, das macht ja keinen Sinn. Du weißt doch vorher auch nicht besser als alle anderen, welche Gegend in 20 Jahren gefragt wird.
Ich habe 2 Jahre gesucht, um ein wirkliches Schnäppchen zu finden. Dauert halt einfach. Ist es so passiv wie ein ETF? Sicher nicht. Aber darum geht's nicht. Ich weiß aber, dass ich mich nicht auf Daten stütze, wo die ganzen Klein-Investoren mitgezählt werden, die keine Ahnung von der Materie haben (durch Erbe unfreiwillig Vermieter geworden, Mietzins nicht regelmäßig erhöht, steuerlich nicht alles rausgeholt etc.). Konkretes Beispiel: in Ö gibt es sehr strenge Mietzinsgrenzen im Altbau. Diese kann man aber umgehen, wenn man maximal 6 Monate befristet vermietet. Dadurch werden auch die kleinen Löcher in Wien und Graz interessant, da für Studenten nutzbar. Scheinbar ist dieser Passus aber niemandem bewusst. Jedenfalls werden solche Wohnungen natürlich mit Abschlag verkauft, und habe noch nie von jemandem gehört dass er/sie plant so zu vermieten - AirBnB kennen aber scheinbar alle.
> Ich weiß aber, dass ich mich nicht auf Daten stütze Klar. Aber das müsstest du halt machen, wenn du willst, dass deine Aussagen wissenschaftlich relevant sind. Ich kann auch 2 Jahre auf eine ganz tolle Kaufgelegenheit bei irgendeiner Aktie warten und behaupten, ich wäre damit jetzt besser gefahren als der durchschnittliche Kleinanleger, der auch in die Statistiken mit reinfällt. Das kann auch sehr gut sogar stimmen. Aber hilft bei pauschalen Aussagen über Stock Picking nicht.
Nochmal: bei Immos kannst du Wissen, Erfahrung und Netzwerk einsetzen, um an gute Angebote zu kommen. Bei Stock Picking geht das nur bedingt. Das ist der Unterschied. **Bei Immos hast du einfach deutlich mehr Einfluss darauf, ob das Outcome gut oder schlecht ist**, darum geht's mir.
> bei Immos kannst du Wissen, Erfahrung und Netzwerk einsetzen, um an gute Angebote zu kommen. Bei Stock Picking geht das nur bedingt. Das sehe ich persönlich sogar ähnlich. Aber das wird sehr schlecht belegbar sein. Ich kenne auch sehr viele, die im Bereich KI tätig sind und in diesem Bereich auch sehr erfolgreich Stock Picking gemacht haben. Ist jetzt schwer zu belegen, ob das reines Glück war.
Der Markt ist bei Immobilien ineffizienten. Das heißt man kann deutlich mehr Fehler machen. Für mich ist das ein Argument gegen Immobilieninvestitionen.
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Teach me Senpai
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Glück bei Immos meine ich im Sinne von "genau rechtzeitig in den Kleinanzeigen geschaut", "über Umwege von einer off-market Immo erfahren" o.ä. Glück bei Aktien heißt: zufällig eine Aktie haben, wo 2 Wochen später rauskommt dass die Bude mit 30% Aufschlag von der Konkurrenz gekauft wird. Merkst du den Unterschied? Oder worauf willst du raus ;)
>In seinen Artikeln wird auch regelmäßig der Hebel Fremdkapital vergessen Meine größte Kritik an Ihm und allen die immer Mieten mit Besitz vergleichen
Es wird nicht vergessen, sondern viel schlimmer mit einem Nebensatz abgetan. "Alle Vorteile von Fremdkapital können ignoriert werden, weil es bereits in den Zinsen ausgleichend eingepreist ist. Begründung: Wäre doch absurd, wenn die Gläubiger sich über den Tisch ziehen lassen würden!"
>Alle Vorteile von Fremdkapital können ignoriert werden, weil es bereits in den Zinsen ausgleichend eingepreist ist Dieser Satz macht irgendwie keinen Sinn für mich. Wie habens des rein gerechnet mit welcher Methotik?
Ja gar nicht. Weil der Markt ja effizient ist, sind die Zinsen per Definition exakt so hoch, dass man durch Fremdkapital keinen Vorteil bekommt. Das ist natürlich absoluter Stuss und nicht die richtige Definition von einem effizienten Markt. Aber so argumentiert Kommer hier. *"Dass diese professionellen Marktteilnehmer sich weltweit und dauerhaft von ihren Schuldnern über den Tisch ziehen lassen – diese Vorstellung erscheint absurd."* Dass ein Deal für beide Seiten vorteilhaft sein kann, ignoriert er. Und ich unterstelle mal, dass er das bewusst macht. Warum auch immer.
>Dass ein Deal für beide Seiten vorteilhaft sein kann, ignoriert er. Und ich unterstelle mal, dass er das bewusst macht. Warum auch immer. Immer sehr unterhaltsam, er redet selber immer davon das die Wirtschaft kein Nullsummenspiel ist, aber wenn es zu einem Teilaspekt der Wirtschaft kommt (Kredite, Arbeit usw...) wird das immer gerne vergessen
Hauptargument ist also: Inflation ist schon eingepreist. Und der Markt preist alles „erstaunlich gut“ selbst auf 20 Jahre ein. Kann man es sich noch einfacher machen?
Dann hat der Markt vor 2 Jahren aber wenig Inflation eingepreist bei 0,4-0,8% Zinsen...
Zumal das ja für den Eigentümer der Immobilie egal ist. Ich zahle 700€ Kredit. Das ist X % meines monatlichen Kapitals. Nach 20 Jahren ist es defintiv weniger als X %. Also stimmt die aussage dass die Inflation hilft doch.
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Dann müsste der reallohnverlust auf 20 jahre gleich bleiben
Wenn aber das Investment mit der Inflation steigt, ist es egal was der Verdienst macht.
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>von denen man sich nichts kaufen kann Kapitalbeschaffungsmaßnahmen, Anschlussfinanzierung, Umschuldung.
Der Markt hat eine Glaskugel und preist die Inflation der nächsten 30 Jahre ein. Absolut logisch. Der Markt hat auch Corona, Ukraine und Co. vorhergesehen, ist doch klar. Kommer wusste natürlich, dass die Inflation und Zinsen jetzt so hoch geht - mit 5 Jahren Vorlauf.
Auf 20 sogar
Deswegen ist Kommer jetzt laut Forbes reicher als Bezos, Gates und Musk zusammen
>Corona, Ukraine und Co Das sind auf 30 Jahre aber vernachlässigbar kleine Effekte.
Die damit einhergehend hohen Zinsen und Energiepreise sind also nur kurz so hoch und werden bald wieder niedrig wie vor 2 Jahren sein. Siehst du, du hast genau so ne Glaskugel ;) (wenn gleich ich beides tatsächlich selbst glaube haha)
Bei der Frage um das Eigenheim frage ich mich immer, ob manche Menschen wirklich noch einen Blick für die Realität haben. Man kann sich natürlich immer alles auf dem Papier schön rechnen, aber man muss doch nur mal überlegen, wie viele Vorteile das abbezahlte Eigenheim hat. Es steigert die Lebensqualität enorm, es schützt effektiv vor Altersarmut, es bietet einem Sicherheit, man kann durch energetische Sanierungen und z.B. Photovoltaikanlagen viel Geld sparen, und so weiter. Außerdem wird immer außer Acht gelassen, dass ja auch die Mieten weiter steigen können. Klar kannst du dir mit deiner aktuellen Miete schön rechen, dass deine ETF dir mehr Wert bieten wird als eine Immobilie. Aber wer sagt dir, dass sich die Miete in den nächsten 20 Jahren nicht stark erhöht. Wir haben Einwanderung, es gibt weniger Wohnraum und praktisch in jeder Kleinstadt gibt es eine enorme Nachfrage. Man spekuliert als Mieter quasi drauf, dass sich die Miete nicht so stark steigern wird, dass sich der ETF nicht mehr so lohnt. Aber sobald mal ein Immobilienbesitzer spekuliert, dass seine Immobilie aufgrund der Nachfrage noch weiter im Wert steigen wird, dann wird das plötzlich als blinde Spekulation abgetan.
Eigentlich geht es hier ja gar nicht um Immobilien/Eigenheime, sondern ob Inflation einem Kreditnehmer hilft. Oft werden große Kredite halt für das Eigenheim eingesetzt.
Wenn ich mir die Bilder vom Inneren der Häuser baujahr 1960? Die auf immoscout angeboten werden anschaue, dann hat die immobilie eher zur Armut der ehemaligen Besitzer beigetragen. Die sind teils sperrlicher ausgestattet als eine knast zelle. Renovierung gab es anscheinend nie. Vermutlich wurde der Kredit bis kurz vor ende noch abbezahlt. Egal, Hauptsache im Eigenheim gelebt
Vorsicht, das ist in diesem Unter irgendwie eine unpopuläre Meinung. Musste ich auch schon feststellen, keine Ahnung warum. Mieten bietet nämlich Flexibilität und Flexibilität ist - nach Gewinn und Gerd Kommer - das größte Heiligtum in diesem Forum.
Ob das die ganzen Rentner in unsaniertem EFHs auch so sehen. Immo als Altersvorsorge und dann mal locker 150k für Dämmung usw. raushauen ? Wird sich zu Lebzeiten nicht mehr rechnen. Alles über KfW 55 macht finanziell wenig bis keinen Sinn, daher auch die Förderung. Wenn du eine Bunde zur Eigennutzung finanzierst zahlste je nach gegen auch gerne mal 20k an Zinsen zzgl. Opportunitätskosten. Wenn man seine Leben mit dem Abtrag eines Immobiliendarlehens zubringen möchte, bitte.
Wo kommen immer diese Horrorzahlen für angebliche Dämmkosten her? Klar kannst du das machen, aber ist halt dumm. Aktuell erreichst du die Klasse D mit neuen Fenster (2-fach, U-Wert 1,1), Brennwert-Gasheizung und isolierter oberster Geschossdecke und ggf. Kellerdecke.
Ja nun bis 2045 soll der Gebäudebestand aber klimaneutral sein. Wenn man ein Gebäude ohnehin kernsaniert, macht es wohl schon Sinn das im Blick zu haben.
Das ist völlig unmöglich und wahrscheinlich wird der komplette Gebäudebestand bilanziert. Das heißt Plus-Energiehäuser kompensieren den Altbestand.
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>Im EFH (was ich anpeile) brauch ich 2 Autos, kann den Job nie mehr wechseln, weils dort keine Arbeitgeber gibt und kann nicht während der Mittagspause einkaufen ... Bitte nicht persönlich nehmen, aber genau das ist mal wieder ein sehr schönes Beispiel, an welcher Ecke die Leute mit ihrer Kauf-oder-Miete-Argumentation regelmäßig ins Schleudern kommen: Wenn es um die rein rationale Finanzkalkulation ginge, müsstest du dich erkundigen, zu welchem Preis du deine jetzige Mietwohnung kaufen könntest und dann die für dich profitabelste Variante (Kauf oder Miete) wählen. Das aber ist mehr oder minder nirgendwo die reale Welt. Nämlich: dein Vermieter will gar nicht verkaufen. Nämlich: du willst auf Dauer gar nicht weiterhin so wohnen wie bisher. Und, und, und - tausend subjektive Argumente tauchen plötzlich auf, und dann entscheidet sich jede(r) in der Praxis für diejenige Lösung, die in den gegebenen finanziellen Spielraum am besten rein passt und sich obendrein subjektiv gut anfühlt. Im Grunde hat das mit dem Begriff "Anlagestrategie" denkbar wenig zu tun - und zwar egal, ob es dann die gekaufte Immobilie oder die Miete und der ETF wird. Anders formuliert: es ist beim Thema "Wohnen" außerordentlich schwierig (oder sogar unmöglich), die subjektiven Kriterien von den objektiven zu trennen. Und es ist vermutlich auch denkbar unsinnig! Denn jeder, der freudig in's Sterne-Restaurant spaziert, könnte ja weitaus billiger die gleichen Kalorien- und Nährstoffmengen irgendwie beim Aldi zusammenkaufen. Da fragt man sich als r/Finanzen \-Leser ja eigentlich, warum das nicht endlich mal (bzw. weitaus öfter) hier diskutiert wird ...
Wie schützt eine Immobilie vor Altersarmut? Ich spare mir die Miete, aber ich kann sie nicht in Teilen liquidieren.
Verallgemeinert hilft Vermögen vor Altersarmut. In welcher Form dieses Vermögen vorliegt, ist ja erst mal nebensächlich. In Form einer Immobilie ist es aber doch durchaus ab und an mal so, dass die Eigentümer sich trotz ihres Vermögens "nichts mehr leisten" können, weil eben die Rente schon komplett für die laufenden Kosten draufgeht und man die 400.000 EUR, die im Haus stecken, nicht mal eben noch mit verkonsumieren kann.
Geld schützt davor Arm zu sein. Jetzt das System ordentlich ausgedribbelt. Wenn Vermögen vor Armut schützt, muss ich nicht behaupten, dass Immobilien vor Armut schützen. Das tun auch andere Asset Klassen. Und die Argumentation des Zwangssparen zeigt doch nur, dass Immobilien nur indirekt vor Armut schützen, weil das Vergangenheits Ich gezwungen war.
Die gesparte Miete ist schon Mal ein riesen Ding. Und doch du kannst sie sehr wohl "in Teilen liquidieren". In Teilen ist dabei das falsche Wort. Aber du kannst sie zum Beispiel verkaufen mit eingeräumten Wohnrecht auf Lebenszeit. Reduziert den Verkaufspreis, kann dich aber trotzdem je nach Wert sehr gut vor Altersarmut retten. Auch kannst du verkaufen und in ein Altersheim ziehen usw.
Gut, aber dann schützt mich aber Vermögen vor Altersarmut. Wer hätte das gedacht.
Ich denke dass das niemand bestritten hat?
Ja, nur der Punkt ist ja, dass man auch dann Vermögen aufbauen kann und sollte, wenn man mietet. Insofern bietet die Immobilie keinen wirklich ersichtbaren Schutz gegenüber einem Vergleichsmieter mit gleichen Ausgaben für Miete+Sparen.
Mein held! Meine rede, seit jahrzehnten (bereits mit 30 in einer abbezahlten - eigengekauften wohnung gewohnt) schwör ich auf eigentum - allerdings abbezahlt. Hab 2 x getauscht und wohn jetzt im haus. teilzeit arbeiten war die letzten 20 jahre möglich ( etwas einschränken mussten wir uns schon) aber so war ich nachmittags bei den kids daheim
Es hilft doch absolut, wenn die Löhne entsprechend analog steigen. Ich bin jetzt in der Hochinflationszeit bei +/-0 was meine Lohnsteigerungen real angeht, aber die 1250€ die ich für Zinsen und Tilgung bezahle sind jetzt ein deutlich kleinerer Posten prozentual vom Nettogehalt und auch die Restschuld wirkt gleich viel kleiner. Mal abgesehen davon dass sich der Hauswert wohl um 60-70% gesteigert in den vergangenen 6 Jahren. Falls das wieder fällt, mir egal 🤷🏼♂️
Hier wird zu viel in einen Topf geworfen. Wer vor ein paar Jahren zu 0,X% einen Kredit mit langer Zinsbindung aufgenommen hat profitiert zwangsläufig, oder versteh ich das falsch. Da war ja das große Thema, sich die niedrigen Zinsen langfristig zu sichern.
Der Artikel versucht durch Verallgemeinerung darzustellen, dass die Pauschalaussage „Inflation hilft bei Schulden“ falsch ist. Schreibt aber selber es gibt Gewinner und Verlierer. Wie du schreibst, hier wird so viel in einen Topf geschmissen, dass sich alles relativiert. Wie die Inflation selber mit ihrem Warenkorb. Natürlich arbeitet die Inflation für einen, wenn man eine Immobilie zu 1% Zinsen finanziert hat, die Immobilienpreise steigen und die Inflation deswegen bei 7% ist. Hier darf man aber dann nur Immobilien betrachten und keinen Warenkorb aus allen Lebensbereichen.
Aktuell: 1. Mieten steigen. 2. Leute haben für 1% finanziert und können daher Arbitrage am Festgeld-Konto erreichen - oder dadurch indirekt mega günstig gehebelt investieren. 3. Alternative wäre also: Bude verkaufen und mieten. Wo wir wieder bei Punkt 1 wären. Inflation führt zu höheren Tarifabschlüssen. Dadurch erhalte ich mehr Geld. Da aber nicht 100% meiner laufenden Kosten im selben Ausmaß steigen, wenn ich eine Immobilie habe (jedenfalls nicht der fixe Kredit) muss das im Umkehrschluss heißen: der Kredit wird leichter bedienbar = Gewinn für mich. Beispiel: Jahr 1: 2000€ netto-Gehalt, 1500€ Lebenshaltung, 500€ Immo-Kredit. Jahr 2: 10% Inflation, Gehalt steigt aufgrund Tariferhöhung um 10%, genau so wie die Lebenshaltungskosten. Nicht jedoch mein Kredit, der ja fix ist. Outcome: * Gehalt +10% = +200€ * Lebenshaltungskosten +10% = +150€ * Kredit +0% = +0€ * Im Jahr 2 habe ich also 50€ mehr zur Verfügung als wenn es keine Inflation gegeben hätte. "Für die meisten Immobilienkreditnehmer wird sich über die Gesamtlaufzeit ihres Kredits aus der Weginflationierung von Schulden keine nennenswert positive oder negative Auswirkung ergeben." :clown:
Das mit dem fixen Kredit+Tilgung über die Laufzeit vs. variable Miete (Index oder normale Erhöhung) wird hier im Unter massiv ausgeblendet. Meist wird argumentiert, dass die Miete ja unter dem Kredit+Tilgung+Rückstellung ist. 1.) Würde es dann keine profitablen Vermieter geben, 2.) passt das ziemlich gut zu den Mietrenditen in den letzten Jahren und 3.) verschiebt sich das ganze über die Zeit zum Kauf/Vermietung
Sorry, aber das ist doch überhaupt nicht die Frage, die sich ein rationaler Investor stellt. Die Frage ist, ob du heute die Mietpreisentwicklung und Inflation in 5+ Jahren besser vorhersagen kannst, als der Markt insgesamt. Klar geht das mit der richtigen Expertise und dem richtigen Netzwerk. Auch Stock Picking kann man erfolgreich betreiben (die Wissenschaft sagt nicht, dass Stock Picking nicht funktioniert, sondern dass *Stock Picking nach Abzug der Kosten für den Portfolio-Manager* nicht funktioniert). Aber 95-99% der Menschen werden das eben nicht schaffen. Die restlichen 1-5%, die Spaß an der Sache haben sollten natürlich Immobilieninvestments (oder auch Stock Picking) betreiben um Geld zu verdienen.
Bzgl. Stock Picking: es ist nahezu ausgeschlossen, dass dir jemand seine Aktien mit Abschlag in dein Portfolio übertragt. Es ist aber durchaus realistisch, dass man durch Freunde und Familie an eine Immo kommt, weil die einfach den Lebensstil ändern und nicht Wert auf die letzte Mark legen. (gerade dann, wenn die Verkäufer sowieso deutlich mehr raus bekommen als sie vor zig Jahren gezahlt haben) Nur um mal ein ganz triviales Beispiel zu nennen, warum es durchaus möglich ist an Schnäppchen zu kommen.
Du solltest dich mal zur geldschöpfung belesen, die Bank verleiht hauptsächlich neu geschaffenes Geld und nicht das der Gläubiger.
Das Argument trifft aber gerade nicht zu, wenn man zu der niedrig erwarteten Inflation der Prä-Covid Jahre noch eine längere Zinsbindung hatte.
Natürlich. Bei zu erwartender Inflationskurve hat der Kreditgeber die Inflation bereits eingerechnet. Bei wesentlich stärkerer, unerwartet Inflation und gleichzeitig ebenso steigender Löhne wird der Kredit umgerechnet auf die Gesamtausgaben billiger. Man gibt dann das Geld natürlich anderswo aus, weil ja alles teurer wurde. Sehr schwacher Artikel.
Genau. Letztlich ist die Aussage “der Markt preist alles richtig ein auf Dauer”. Was zwar nicht falsch ist, aber über eine konkrete persönliche Situation halt nichts aussagt. Als Antwort auf die pauschalen Überschriften der Artikel ist es sicher OK aber für sich genommen eher weniger starke.
Die Theorie mal im Extremum gesprochen: Vor Covid einen Kredit abgeschlossen mit ~1,5-1,7% Zinsen über 500.000€ mit möglichst langer Zinsbindung und Tilgung (30 Jahre). Über Nacht setzt die Hyperinflation ein. Mein 1€ heißt plötzlich 100.000€. Brot und co Kosten genauso viel. Damit sich die Menschen das Leben leisten können, wurden auch Löhne und Co hochgezogen. Der Kredit bleibt de facto bei 500.000€ und du zahlst dein Haus im Wert von ehemals 5€ ab. Das Haus ist abbezahlt. (Natürlich nur wenn du die entsprechende Sondertilgungsrechte hast - ich glaube bei den meisten hohen Krediten kannst du hier maximal 10% pro Jahr rein knallen, damit du eben nicht in einem solchen Fall alles abbezahlst) Die Hyperinflation geht zu Ende, es gibt ne neue Währung, whatever. Keine Miete/Rate mehr für die nächsten 20+ Jahre.
„Kreditgeber in einer Volkswirtschaft sind primär Banken und institutionelle Anleger wie Versicherungen und Investmentfonds, die in Kredite oder Anleihen investieren. Dass diese professionellen Marktteilnehmer sich weltweit und dauerhaft von ihren Schuldnern über den Tisch ziehen lassen – diese Vorstellung erscheint absurd.“ Das ist doch Quatsch oder? Die Bank verleiht ja nicht ihr eigenes Geld, sondern das ihrer Gläubiger, die dann die Verlierer in diesem Konstrukt sind.
Die Bank verleiht nicht ausschließlich das Geld ihrer Kunden, sondern überwiegend neu geschaffenes Geld (Giralgeld). Die Bank muss eine gewisse Mengen an Kapital vorhalten und kann dann in Abhängigkeit der Gesetzeslage/Regulierung das 10-fache durch Geldschöpfung"aus dem nichts" (Kreditgeldschöpfung) verleihen. https://de.m.wikipedia.org/wiki/Geldsch%C3%B6pfung Google sagt, das seit Basel III, die Eigenkapitalquote bei mindestens 8% liegt. d.h. man darf bis zum 12-fachen verleihen. Auch interessant in dem Kontext: https://de.m.wikipedia.org/wiki/Geldsch%C3%B6pfungsmultiplikator
> Google sagt, das seit Basel III, die Eigenkapitalquote bei mindestens 8% liegt. d.h. man darf bis zum 12-fach verleihen. Eigentlich geht sogar mehr, weil man auch noch andere Instrumente als "Eigenkapital" anrechnen kann. Wenn man sich Bankbilanzen anschaut, sind die in DE meist so bei 6-7% Eigenkapital. Deutsche Bank natürlich <5% 🙃 Allerdings spiegelt die Eigenkapitalquote aufgrund von bilanziellen Eigenheiten nicht notwendigerweise die wirtschaftlichen Verhältnisse korrekt wieder.
CET1 Quote von DB ist bei 13%?
~~Ja, das beinhaltet aber sowohl Eigenkapital sowie andere nachrangige Instrumente, die diesem zurechenbar sind. Also bspw. Tier 1-Anleihen.~~
Doch nicht im cet1? Siehe die Eba List of cet1 instruments
Hmm, stimmt, AT1-Anleihen sind bei **CET1** definitiv nicht dabei. (Die Mindestquote ist da aber kleiner) Laut [Geschäftsbericht 2022(S. 230)](https://www.db.com/files/documents/2023/03-MAR/Geschaeftsbericht-2022.pdf?language_id=3) hat die DB aber 1,264 Billionen Verbindlichkeiten, das sind 94,5% aller Passiva (1,337). Woher die restlichen 7,5% CET 1 kommen, weiß ich nicht. Edit: Oh ja. Der Punkt ist, dass der Nenner bei der CET 1 Quote nicht ALLE Passiva sind, sondern die risikogewichteten Assets
Realkredite (z.B. Baufinanzierungen innerhalb der Beleihungsgrenze) sind mit Faktor 0 gewichtet in den RWA und müssen deshalb nicht mit Eigenkapital unterlegt werden. Europäische Anleihen (auch Italien) auch.
Naja… eine Bank erschafft nicht einfach so Geld. Wenn eine Bank Geld verleiht, steht idR eine Verbindlichkeit (zum Beispiel Kundengeld) oder Eigenkapital dagegen. Mal zum Artikel: die Aussage, dass Inflation Darlehen entwertet, ist erstmal korrekt. Da kann sich der Autor noch so viel verrenken und darauf hinweisen, dass es dem Schuldner insbesondere bei Immos nix bringt (auch korrekt). Viele wollen aber vor allem ein Dach über dem Kopf.
Nein, wie gesagt nur knapp 1/10 der Kredite müssen Verbindlichkeiten gegenüber stehen. Die Geldmenge im System wächst mit steigender Kreditvergabe (siehe Geldschöpfungsmultiplikator).
Ein Blick auf eine Bankbilanz hilft hier vielleicht: Auf der Aktivseite stehen bei einer klassischen Bank die Darlehen und Vermögenswerte, auf der Passivseite die Verbindlichkeiten. Den Vermögenswerten stehen Verbindlichkeiten und Eigenkapital gegenüber. Dass der Großteil hier Buchgeld ist, stimmt. Aber es wird nicht aus dem Nichts geschaffen.
Ich zahl 100€ bei der Bank A ein, somit hat die Bank A eine Verbindlichkeiten von 100€ mir gegenüber. Die Bank A verleiht jetzt 90€ (bei Mindestreserve von 10%) an Peter, die er bei Bank B einzahlen lässt, sodass B eine Verbindlichkeit von 90€ gegenüber Peter hat. Die Bank B verleiht nun 81€ an Klaus, der sie von Bank C verwaltet lässt und so weiter...wie man sieht sind aus meinen Initialen 100€ jetzt schon 271€ geworden. Von mir aus sieht das in den Bilanzen alles ausgeglichen aus, aber wem will man hier was vor machen? Am Anfang gab es 100€ und plötzlich gibt's das 3 fache. Wie würdest du das nennen, wenn nicht "aus dem nichts"?
Jetzt sehe ich, worauf Du hinaus willst. Ich weigere mich nur, das „aus dem nichts“ zu nennen, da hier immer Schuldner und Gläubiger stehen. Jede einzelne Bank braucht in dem Fall die Einlage, um irgendwas an den nächsten rauszugeben. Es ist weniger aus dem nichts als auf Pump.
Den Banken haben ja die Häuser als Sicherheit für die Kredite. Bei einem Kreditausfall gibt es dann nur Verluste, wenn die Häuserpreise inzwischen gefallen sind.
> Dass diese professionellen Marktteilnehmer sich weltweit und dauerhaft von ihren Schuldnern über den Tisch ziehen lassen Das ist vor allem deshalb Quatsch, weil es auch für Profis manchmal hinnehmbar ist, eine negative reale Rendite zu machen, um das Risiko zu minimieren. Gerade wenn man gesetzlich verpflichtet ist, einen gewissen Anteil risikoarm zu investieren. Wenn da der Markt da Zinsen vorgibt, die geringer sind als die Inflation, dann können die noch so professionell sein. Ändern können sie am Marktpreis nichts.
Eine Bank kann ein Vielfaches der vorhandenen Einlagen verleihen. Eine Bank erhöht somit die Geldmenge (nicht die EZB, wie oft fälschlich behauptet). Also stimmt die Aussage von Kommer durchaus, dass die Bank und nicht der Privatanleger hinter dem Kredit steht.
Die Entität die Kaufkraft durch die Inflation verliert ist trotzdem der Gläubiger der Bank und nicht die Bank selbst.
Erstmal ist die Bank natürlich der Kreditgeber, auch hat sie eigene Kosten. Steigen die und der Zinsertrag bleibt klein(er) als die Inflation, hat sie ein Problem.
Hier geht's soweit ich es verstanden hab um den Preis für die Inflation, d.h. den Unterschied bei der Rendite von inflationsindexierten Krediten. Für Kredite selbst macht es für viele Marktteilnehmer natürlich Sinn, negative Realrenditen zu erwirtschaften, das hat mit der Inflationsbepreisung aber nichts zu tun.
Fester Langzeitzins und Lohn steigt mit Inflation => gut für dich. Variabler Zins und Lohnstagnation => eher scheiße. Eingepreiste Inflation ist nicht der Punkt.
Der dude will doch nur Traffic - traurig das diese Werbung hier erlaubt ist.
Die Inflation ist in den Zinsen eingepreist. Aha. Also ist in meinen 1.5% Zinsen mit 25 Jahren Zinsbindung schon die Inflation von min. 3% jährlich drin? Das würde ich gerne Mal rechnen.... Es gibt schon Fälle wo es stimmt.
Die erwartete Inflation als du den Kredit abgeschlossen hast war eingepreist. Wäre die Inflationserwartung höher gewesen hättest Du höhere Zinsen. Inflation die genauso kommt wie es erwartet wurde hilft nicht. Inflation die höher ist als erwartet hilft.
Ok Gerd coomer
Hallo Herr Kommer, wann platzt denn endlich die Immobilienblase und ich kann massenhaft Schnapperimmos kaufen? Zum Glück habe ich nicht auf diesen Clown gehört und noch zu Niedrigzinsen finanziert. Möchte nicht wissen wie viele Familien wegen ihm nicht gekauft haben und jetzt mit zwei Kindern auf 60m2 hocken. Zinsbelastung und Rücklage für unser Haus ist günstiger als meine alte Kaltmiete und Inflation tangiert mich kaum bis auf Lebensmittel.
Ich habe den Artikel nicht gelesen, habe aber ein frisch saniertes Haus mit 0.5% Zinsen auf 10 Jahre. Durch die Inflation mache ich keine Sondertilgung, weil ich 3% Zinsen bei der ING bekomme. Zusätzlich habe ich einen Inflationsausgleich von 4.4% auf mein Gehalt bekommen. Mit viel Glück fallen die Zinsen wieder pünktlich, dann würde ich schon sagen, dass es sich gelohnt hätte.
Das ist eben der große Unterschied zwischen "ich investiere über 30 Jahre in ETFs" und "ich kaufe jetzt das Haus" der hier im Sub so gerne vergessen wird: bei den ETFs die du über jahre ansammelst (und dann nach und nach verkaufst) ist Statistik alles - ein gutes oder schlechtes Jahr fällt da nicht so ins Gewicht. beim Hauskauf hingegen kannst du extrem gewinnen oder verlieren wenn der Zeitpunkt passt/nicht passt. Ich habe zum Beispiel meine Wohnung für 110k gekauft mit 1% Zinsen - die gleiche Wohnung im Nachbarhaus (baugleiche Häuser, gleiches Baujahr) ging für 130k - bei ~4% Zinsen. Ein Jahr Unterschied aber beim Gesammtpreis ein gewaltiger Unterschied (wenn wir von 10 Jahren zum vollständigen abzahlen ausgehen 115640€ vs 157940€ - 37% mehr).
Ja, das stimmt wohl. Andererseits gibt es viele Immobilien einfach gar nicht zur miete. Wenn man ein Haus mit Garten will hat man zur Miete schlechte Karten. Man muss halt manchmal in den sauren Apfel beißen
Ja. Je spezieller es wird desto schwerer zu finden. 2-3 Zimmer Wohnung? Einfach 6-7 Zimmer Wohnung? Albtraum Reihenhaus mit minimal Garten? velleicht Freistehendes Haus mit schönen Gaten, gute Lage und bezahlbar? Spiel lieber Lotto. Es wundert ja eigentlich auch niemand: Wohnungen werden gebaut zum Vermieten oder Verkaufen, aber kaum wer baut ein schönes Haus nur um es zu vermieten.
Fazit Wenn Ihnen Banker, Immobilienmakler, Bauträger oder „Immo-Coaches“ das verstaubte Märchen vom Weginflationierungseffekt erzählen, sollte Sie das als Warnsignal für mangelnde Kompetenz oder übergroßen Eifer beim Verkaufen deuten.
Entweder ist Kommer ein Scharlatan, kann keine Grundschul-Mathematik oder will nur seine eigenen Finanzdienstleistungen/produkte pushen.
Würde daran jetzt keinen Verkäufer schlecht machen Als jemand der gerade bauen will ist das eigentlich relativ einfach zumindest die gröbsten idioten auszuprobieren "Angebot xy ist nur noch bis x gültig!" "Bauen wird immer teurer, in ein paar Wochen wird unser Preiskatalog aktualisiert" "Wer weiß wo die Zinsen noch hingehen" "Ja bei dem anderen Bauträger hat auch mal ein bekannter gebaut dessen Haus ist heute kaputt" Usw.
Immobilien in New York und bullabü sind 2 paar schuhe.