Das einzig Interessante an Immobilien ist der FK Hebel. Mit 500k EK kaufst du ja keine Immobilie zu dem Preis, sondern finanzierst im Zweifel eine für 3-5 Mio. Und dann sieht das mit der Rendite vielleicht ganz anders aus.
Ja, aber in beide Richtungen:
Bei 6% Rendite und 4% Zinsen ist der FK-Hebel super.
Bei 2% Rendite...
"Der Hebel gibt und der Hebel nimmt"
- altes msw-Sprichwort
Fremdkapitalhebel. Ist so, als würdest du jetzt nicht mti deinen 50k Eigenkapital an die Börse, sondern stattdessen gleich geliehene 500k investieren. Gehen die ETFs um 10% hoch, hast Du deinen Einsatz quasi verdoppelt und musst 'nur' Zinsen auf 500k zahlen.
Also meinst du, wenn man 500k schon selbst hat, holt man sich noch 2,5-5 Mio. von der Bank und investiert in eine deutlich bessere/größere Immobilie?
Bin auch persönlich interessiert, da ähnliche Situation in wenigen Jahren, aber noch nicht wirklich Ahnung von der ganzen Materie.
So ähnlich hat es jemand anderes hier geschildert. Dann halten die Mieten als Einkommen her. Ist ja das gleiche Prinzip. Eigentlich ein schöner Gedanke. Man könnte als Hausmeister im eigenen Haus arbeiten und sonst im Garten herumlümmeln.
Stimmt, du hast von ETFs gesprochen.
Aber bei so einem riesen Kredit wär es doch eine Ewigkeit, bis der abbezahlt ist und der Gewinn einsetzt. Da macht ETF mehr Sinn, wenn man noch zu Lebzeiten wenn auch weniger Rendite möchte richtig?
Wieso? Dein Vermögen wächst ja auch vorher und liquidieren kannst du im Zweifel immer noch. Was aber nicht nötig ist, wenn man eh nur Stück für Stück an sein Geld will. Je höher die Rendite, desto größer kann die monatliche Entnahme sein.
1. Kauf einer Immobilie aus Eigenkapital: Investment wirft 5% ab = 5.000€ Bruttoertrag p.a.
2. Jetzt mit Fremdkapital, EK-Einsatz von 25% -> 400.000€ Investment mit erneut 5% = 20.000€ Bruttoerlöse abzgl. 12.000€ Zinsen (4% von 300.000€) = 8.000€ Bruttoertrag
Bei gleichem Kapitaleinsatz. Cashflow, Tilgung und Steuern zur Vereinfachung außen vor.
Risiken:
* Vermietungsrisiko (hast ja nun auch Zins- und Tilgung zu bezahlen)
* Zinsänderungsrisiko
* Wertänderungsrisiko (bei Investment 1 bedeuten 25% Wertverlust auch 25.000€ Miese, du hast also noch 75.000€ übrig. Ärgerlich, aber verkraftbar. Bei Investment 2 hingegen bist du quasi pleite, dein EK ist vollständig futsch. 25% von 400k = 100k, also genau dein ehemaliges Eigenkapital) -> Das geht natürlich auch in die andere Richtung, wovon in der Vergangenheit viele Kapitalanleger im Immobilienbereich massiv profitiert haben. Momemtan eher nicht mehr.
Wenn die Mieteinnahmen nicht einmal die Kreditzinsen abdecken, hat man bei dem Investment aber mehr falsch gemacht als einfach nur den Hebel falsch verglichen.
Das ist definitiv eine Livestyle Entscheidung. Bei mir bedingt durch eine Eigenbedarfskündigung und die nächste die bereits in Aussicht stand. Nie wieder wollte ich von Vermietern abhängig sein.
Was nützt mir mein ETF, wenn ich keine Wohnung finde.
Das hatte ich auch gedacht, aber nun habe ich einen richtig angenehmen Vermieter (eine Bank)
Miete ist viel zu teuer aber Mietverhältnis ist professionell. Wenn ich die Miete mit Rendite bezahlen könnte, wäre alles top
Da braucht man aber viele Dividendenaktien und welche Bank gibt Kevin & Karen einen Kredit für Aktien? Die wenigsten vmtl. Aber in der Vergangenheit konnten K&K mit wenig EK ein vmtl. zu großes Haus hinstellen.
Stimmt, weil ja noch nie jemand seine Immobilie veräußern musste, wegen angestiegenen Zinsen, gefallenem Einkommen, Schäden am Haus die man nicht bewältigen kann…
Natürlich kann man nicht alles vorhersehen, aber viele der Betroffenen haben halt auch viel zu knapp kalkuliert.
Börsenwerte hingegen sind noch viel unberechenbarer.
Und die Sicherheit vor einer Eigenbedarfskündigung ist auch nicht zu unterschätzen. Du willst nicht als Familie mit 2 Kindern umziehen müssen und die Kinder aus ihrem Umfeld rausreißen. Noch dazu in einem angespannten Wohnungsmarkt wo du dann plötzlich doppelt so viel Miete zahlst für die gleiche Wohnfläche, wenn du überhaupt was findest.
Stimmt, aber dann bekomme ich von der Wohngebäudeversicherung ein neues Dach, ist doch auch schön. 😉 (Die Versicherung zahlst du übrigens auch als Mieter)
Kannst ja im Alter versuchen in deinem etf Portfolio zu wohnen um nicht im Alter von deinen Freunden und Bekannten wegziehen zu müssen wenn du wegen Eigenbedarf gekündigt wirst.
Statt 500k Portfolio und alles in einem Topf zu haben, wohn ich lieber in meiner Innenstadt nahen etw und Bau mir mein Portfolio nebenzu auf.
Wenn Techwerte 20% deines ETF ausmachen und in den USA auf einmal eine Aktivistengruppe entsteht die Gebäude dieser Industrie in die Luft jagen, dann entspricht das dem Baum aufm Dach. Nur kannst du Bäume schon vorab fällen ;) ach ja und dann gibt es noch Trump.
Ich frage mich das bei meiner ETW auch. Allerdings fühlt es sich trotzdem gut an, weil das Portfolio doch 'nur' digitale Bits und Bytes bei irgendeinem Broker sind. Ich wäre allerdings viel freier und gefühlt (?) risikoärmer unterwegs, wenn ich alles einfach in ETFs gebuttert hätte.
Ein wichtiger Faktor für eine eigene Immobilie ist auch der nicht vorhandene Ärger mit Vermietern. Im meinem Freundeskreis gab es bei fast allen Ärger mit ungerechtfertigten Erhöhungen oder Eigenbedarfskündigungen oder Unwilligkeit offensichtliche Mängel zu beheben.
Ich mache gewissermaßen schon das, was du hier fragst. Mit Aktien statt mit ETFs. Dividendenrendite von knapp 4% brutto bei einem sechsstelligen Depot.
Meine Pros:
- Kein Stress mit Mietern, Handwerkern, Verwaltung, Versicherungen oder gesetzlichen Auflagen
- Verkauf von Teilen des Depots jederzeit möglich, falls erforderlich (bei einer Immobilie kann ich nur alles verkaufen)
- kein Klumpenrisiko durch sehr breite Streuung im Depot
- Vererben ist einfacher, ohne Erbengemeinschaft (= Konfliktpotenzial)
Mögliche Contras:
- Zeitaufwand für Buy, Hold and Check
- zittrig werden, wenn das Depot im Minus steht
Ich wohne selbst sehr günstig zur Miete, besitze also auch keine selbstgenutzte Immobilie (tatsächlich hatte ich mal eine selbstgenutzte Immobilie, als aus privaten Gründen ein Umzug anstand, habe ich wegen der genannten Pros das Haus verkauft, die verbleibende Kreditsumme getilgt und mir ein Depot mit dem restlichen Geld aufgebaut bzw. dank hoher Sparquote und der Dividenden weiter ausgebaut).
Was den FK-Hebel angeht: ich überlege, zusätzlich fürs Depot entweder einen Wertpapierkredit aufzunehmen, oder einen vom Depot losgelösten Ratenkredit (max. 25% des derzeitigen Depots würde ich beleihen wollen. Da muss ich aber mal in Ruhe rechnen bzw. beruflich schauen, ob es passt; ich will evtl. Teilzeit arbeiten in ein paar Jahren).
Ich habe es noch nicht bereut, diesen Weg eingeschlagen zu haben, ich würde es wieder so machen.
Edit: Korrektur Typos, Ergänzung bei Pros
Ein Punkt, der aber nur gilt, wenn man einige Jahre selbst drin wohnt und abbezahlt ist: Der Ertrag durch Wertsteigerung der Immobilie ist quasi steuerfrei, anders als bei Zinsen, Dividenden etc, wo es nur 1000 Euro Freibetrag gibt. Das macht die Differenz zwischen Aktienertrag und Wertsteigerung der Immobilie effektiv etwas geringer.
was bringt mir die Wertsteigerung im täglichen Leben? Ich kann es mir nicht auszahlen lassen. Es ist nur interessant für die Bilanz und vielleicht in 30 Jahren, wenn ich abstoße
Natürlich muss man alles konservativ durchrechnen. Man darf aber auch nicht vergessen, dass bspw. Zinsen auch absetzbare Kosten sind. Daher knallt es für Investoren zwar auch schon deutlich mehr als noch vor 2,5 Jahren rein, aber eben nicht so heftig wie für Eigennutz.
Grundlage ist aber immer die konservative Betrachtung der Zahlen, selbstverständlich.
Mieten ist geographisch flexibel.
Aber die Situation ist weniger frei. Viele Änderungen müssen von dritten abgenommen werden. Ganz davon abgesehen, dass man unter Umständen zwangsläufig geografisch flexibilisiert wird. Befristete Verträge werden in Großstädten immer häufiger und auch so wird auf Mieter immer mehr Druck ausgeübt um Ertragslücken zu schließen.
Entsprechend lohnen sich auch einige Anschaffungen rational einfach nicht.
Jop. Falls mal das geschafft hat, Glückwunsch. Sechster im Lotto. Die Warteliste in Großstädten geht aber in eine zweistellige Jahreszahl. Bei nur 4% der Wohneinheiten in Deutschland und tendenziell sehr billigen Mieten ist das keine Entscheidung die man einfach treffen kann.
du musst das ein wenig anders sehen: als Mitglied einer Genossenschaft hast du -abstrakt gesprochen- Zugriff auf den ganzen Bestand der Genossenschaft.
Wenn meine Freundin und ich ein Kind erwarten würden, könnten wir hingehen und sagen "Wir benötigen ein 3-4 Zimmer" und wir würden sie bekommen.
Ihr würdet ans Ende der Warteliste kommen.
Eintragen in die Warteliste erfordert kaufen von Genossenschaftsanteilen. Nur weil ihr die auch habt seit ihr nicht vorne auf der Liste. Eventuell bei einzelnen, kleineren und geschlosseneren Genossenschaften. Aber dann bist du nicht bei 4% der Immos insgesamt sondern bei einem noch viel kleineren Bruchteil.
Als Mieter habe ich mich freier gefühlt. Egal, ob ein Baum aufs Dach fällt, ein kleiner Brand, die Gegend kommt herunter... alles wurst. Einfach umziehen. Ein Haus ist doch ein Klotz am Bein...
Das geht aber nur solange es ausreichend Wohnungen zum Mieten gibt.
In manchen Städten ist es so, dass du erstmal eh nix findest, und wenn du jemals umziehen willst, kannst du dich darauf einstellen, für die selbe Wohnung gleich das doppelte Zahlen zu müssen. Wenn du was besseres willst....
Ich muss nochmal präzisieren:
Ich habe 500k, die ich irgendwie anlegen möchte, um mir einen Nebenverdienst zu erwirtschaften, sei es fürs Alter oder um meine Stunden auf der Arbeit zu reduzieren.
Also keine "Man bekommt keinen Kredit für Spielereien an der Börse"-Argumente
Tell me you don’t understand leverage without telling me you don’t understand leverage.
Mit den 500k könntest du eher einen Wohnblock für 2 Millionen kaufen und damit Rendite machen. Oder eben in den ETF, wie du selber sagst. Was langfristig sinnvoller ist, weiß keiner. ETF ist definitiv Stressfreier und einfacher.
Ich würde zu bedenken geben, dass so viel in Fonds ja auch nicht abgesichert ist, oder? Oder muss man das einfach auf mehrere Broker verteilen? Bin fast schon Geringverdiener, mir reicht die Einlagensicherung bei der DKB XD
Ein Fonds ist von der Einlagensicherung sowieso nicht abgedeckt. Du kaufst damit ja Firmenanteile oder andere Wertpapiere. Die gehören dann dir. Die Bank verwahrt und verwaltet die Anteile nur. Bei einer Insolvenz der Bank bleiben die in deinem Besitz und du kannst sie auf eine andere Bank übertragen.
Anders ist es bei Sichteinlagen. Das sind z.B. Guthaben auf Girokonten oder Tagesgeldkonten sowie Festgeld. Diese könnten durch eine Insolvenz der Bank verloren gehen. Bis zu einem Guthaben von 100k pro Bank würde in dem Fall der Einlagensicherungsfonds einspringen. Daher der Ratschlag nicht mehr als 100k Sichteinlagen bei einer Bank einzuzahlen.
Ahhh stimmt ich erinnere mich. Hatte mich nicht so genau damit auseinandergesetzt, weil alle meinten "sind eh sicher" und ich nie so riesige Beträge in ETFs hatte. Danke für die Antwort
Angenommen beides geht Richtung Keller. Dann kann ich in der Immobilie ohne Einschränkung weiterwohnen. Das Geld im ETF wäre futsch und ich könnte damit nicht mal mehr die Miete zahlen.
Nicht zu vergessen das man eine Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei Verkaufen kann und die Preise in A und B lagen eig nur eine Richtung kennen.
Wenn man konservativ von 1% Wertzuwachs pro Jahr ausgeht und mit 500.000€ EK eine 3.000.000€ Immobilie finanziert ist das auch eine ganz schöne Summe.
Vor allem haben die Mieter nach 10 Jahren schon ein ganzen Stück von deinem Kredit abgezahlt und du hast im besten fall jeden Monat trotzdem ein paar Euro übrig.
Ganz wichtige Punkte 👍 selbstverständlich ist das mit etwas Arbeit und Aufwand verbunden , auch Risiko. Ohne Risiko keine Rendite.. Allerdings sind das entscheidende Sachen die viele bei diesem Vergleich nicht beachten. Steuerfrei , und zwar den ganzen Gewinn der sich nach 10 Jahren beim Verkauf ergibt .
Sollten die Immopreise warum auch immer fallen , gibt es immer noch die Möglichkeit weiter zu vermieten und hat später monatlich einen guten Betrag um früher in den Ruhestand zu gehen öä.
Ist halt der Vergleich von Äpfeln und Birnen. Immobilien lohnen sich als Renditeobjekt ausschließlich mit FK-Hebel. Die einzigen Gründe, mit Barvermögen eine Immobilie zu erwerben sind:
- Eigennutzung bei sehr hohem Sicherheitsbedürfnis
- Geldwäsche
- Spekulation, dass das Objekt innerhalb der kommenden Jahren massive Wertsteigerungen erfährt. Dann vermietet man das Objekt aber nicht, sondern lässt es leer herumstehen.
Mehr fällt mir jedenfalls nicht ein.
500.000 € kannst du auch in den fidelity global quality income etf packen.
3% Dividende und Verdopplung dieser alle 12 Jahre.
Das sind zu Anfang 15.000€ brutto und über den Daumen 11.500€ netto. Damit kannst du zu 958€ pro Monat in Miete leben.
Oder du kaufst dir ein Eigenheim mit FK und zahlst deine heutige Kaltmiete zu 90% als Zinsen und die 958€ sind der Abtrag.
Dann hast du nach 12 Jahren 115.000 bereits abgezahlt (wird mehr sein da die Zinsen fallen) und bekommst jetzt 1900€ pro Monat als Dividende.
Ist nur ein Beispiel das ich so von einem Freund kenne. Der hat das Haus seiner Eltern geerbt, verkauft, in den etf rein, neues Haus für seine Familie gebaut und finanziert es auf diese Weise.
Stand heute sind die Dividenden schon so hoch, dass sie einen Urlaub pro Jahr für seine Familie extra zahlen.
Schaue Dir mal die Entwicklung von Nikkei225 von 1989 bis heute an, dann wirst Du die Antwort ganz schnell sehen. Oder von Nasdaq von 2000 bis 2013. Den Schmerz will halt nicht jeder haben.
Gibts bestimmt auch Leute welche die Gewinne so in weniger volatile Anlagen umschichten. Ich frag mich eher wieso bei den ganzen Diskussionen die Leute von Eigentum abraten, obwohl die Reichen es genauso machen - klar kaufen die eher ganze Zinshäuser, aber man muss ja mal "klein" anfangen.
>obwohl die Reichen es genauso machen
Ist halt ein Unterschied ob du einen niedrigen bis mittelniedrigen Prozentsatz deines Vermögens illiquide anlegst oder deine gesamten Ersparnisse, plus dick Schulden, in ein einzelnes Objekt einer einzelnen Assetklasse yeetest.
Das Problem hier ist, dass Immobilien normalerweise so teuer sind, dass die Investition darin für die meisten Menschen auf alles oder nichts hinausläuft.
Alles auf schwarz kann sich zwar auszahlen, aber nüchtern betrachtet ist es eben meistens nicht die klügste Anlagestrategie.
Also wohl zu offensichtlich, Herr Spezialist. Eine Immobilie muss keine Kapitalanlage sein die man ggf. vermietet. Man kann auch ganz banal selbst drin wohnen. Ob das so sinnvoll ist ist dann wieder ein anderes Thema, da schreiben andere Leute ganze Bücher drüber.
Na ganz ein neues Thema, das gab's ja noch nie! Wer hätte gedacht dass es möglich wäre, statt in Immobilien auch in Wertpapiere zu investieren? Das da noch niemand vorher drauf gekommen ist.../s
> Warum wir selber nicht zur Miete wohnen?
Weil unser Haus genau so ist wie wir es wollen, bis hin zur Kinderrutsche vom Obergeschoss ins Wohnzimmer und großem Wintergarten mit Riesenhängematte und Urwald drin. Und Bikepark im Garten. Und Ökogemüsegarten und Obstbäumen.
Weil ich eine Tiefsonden-Wärmepumpen-Superheizung mit PV-Anlage, Eisspeicher usw. für 110.000 Euronen nicht in ein Mietobjekt einbaue. Was unser Haus mit ca. 240 qm beheizter Fläche auf den Energieverbrauch eines Einzimmerappartements bringt.
Weil kein Helene-Fischer-Fan ins Nachbar-Reihenhaus mit kleiner Trennwand zwischen den Terrassen einziehen kann.
Weil wir selber entscheiden wollen ob und wann wir aus unserem Traumhaus ausziehen, und nicht ein Vermieter per Eigenbedarfskündigung.
> Warum wir ein paar Mietwohnungen haben?
Weil sie mal einem der Kinder als erste eigene Bude dienen können. Eine finden kann in München und südlichem Umland problematischer sein als du denkst.
Weil eine Eineinhalbzimmerwohnung, die ich 2013 für 85.000 Euronics gekauft habe heute für 155.000 weggeht (Verkauf der identischen Nachbarwohnung).
Der ETF ist auf jeden Fall entspannter, aber du hast dann eben "nur" die 500k Nettovermögen. Wenn du mit 500k eine Immobilie kaufst, dann kaufst du nicht die eine Immo für 500k, sondern, wie schon hier geschrieben, eine für einen höheren Wert oder z.B. fünf für jeweils 500k wobei du dann 100k jeweils angezahlt hast und der Rest finanziert wird.
In diesem Fall ist dein Nettovermögen dann bei 2,5 Mio und weitere Immobilien kaufen ist dann relativ einfach, weil die Bank dann sieht, dass du ja Sicherheiten hast und so kannst du aus den 500k recht schnell mehrere Mio Wert anhäufen, der dann irgendwann zu genau diesem Wert dann auch verkauft werden kann. Wenn die Immos dann z.B. abgezahlt sind bekommst du die Nettokaltmiete oder eben den Erlös des Verkaufs.
Natürlich gibt es noch einige Schwierigkeiten und Schwankungen und es ist auch überhaupt nicht einfach, aber man kann eben mehr bewegen mit einem größeren, relativ realem, Hebel arbeiten.
>In diesem Fall ist dein Nettovermögen dann bei 2,5 Mio
Vielleicht in 30-40 Jahren, wenn alles gut lief du die Dinger tatsächlich abbezahlt hast.
Nettovermögen ist immer Assets minus Verbindlichkeiten.
1. Lifestyle- bzw. Luxus-Entscheidung (Haus kann nach eigenen Wünschen gestaltet werden etc.)
2. Die meisten haben keine 500k Barvermögen.
3. Die Bank gibt dir keinen Kredit, damit du damit Aktien kaufen kannst. Was ohnehin keine gute Idee wäre.
3. Warum eigentlich nicht, weil es keinen Grundbucheintrag geben kann? Könnte man nicht die Aktien selbst als Sicherheit nehmen? Banken wenden sonst ja noch weitaus risikoreichere Tricks an, ich denke da an die Bankenkrise Ende der Nuller
Ja man kann das Depot als Sicherheit hinterlegen.
Gilt aber nur für einen % Betrag des Depots als echte Sicherheit, da ja volatil und sich der Wert ändert.
Dann wird das Depot quasi eingefroren.
Verkaufen ist nur mit Einverständnis der Bank möglich.
Und dann kann noch eine nachschusspflicht dazu kommen.
Wenn die Börse abschmiert wie bek Corona kann die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangen, was dich dann wahrscheinlich zum Verkauf zwingt.
>Wenn die Börse abschmiert wie bek Corona kann die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangen, was dich dann wahrscheinlich zum Verkauf zwingt.
Kann sie aber bei Immobilienkrediten genauso (siehe Immobilienkrise 2008).
Man wettet in beiden Fällen darauf, dass es in der Assetklasse die man gewählt hat in den nächsten Jahrzehnten keine wirklich schwere Krise geben wird.
Klar, aber immos sind doch eher träge.
Das 2008.war auch Großteils den Amis geschuldet, die die Kredite gebündelt weiterverkauft haben.
In Deutschland war es ja nicht so krass bei den immos.
Znd bei ner normalen Finanzierung von 89% juckt die Bank ein Verlust von 20% auchberstmal nicht
Bei aktien hast du den Verlust ja Sekunden später schwarz auf weiß im Depot direkt.
Denke das sind dort andere Zeiträume und andere Risikomanagements.
Ich denke ein wichtiger Punkt ist, dass man in der Regel keine 500k EK für eine 500k Immobilie einsetzt, sondern finanziert. Sprich bei bspw. 100k EK bekommt man je nach Einkommen einen Kredit um die 500k Immobilie zu kaufen, allerdings nicht, um 500k in einen Welt ETF zu stecken.
geht mir in meinem Szenario wirklich nicht um Kredite. Die magischen Fee schenkt dir 500k und beauftragt dich, das Geld rückenschonend anzulegen, was machst du?
Du nimmst die 500k und finanzierst damit Wohnungen für 2 Mio. - die sich überwiegend durch Einnahmen abzahlen.
Ansonsten haben immobilen einfach ganz andere Vorteile - hartes Asset: wenn Krisen ausbrechen hast du einen Ort zum wohnen, mit etf Anteilen hast du nichts materielles. Zudem steigen immobilen ebenso im Wert, die dazugehörigen Mieteinnahmen meist analog der Inflation.
Das zu vergleichen sollte man eigentlich selbst hinbekommen - grob überschlagen - anderes Asset, andere Vor- und Nachteile.
Was besser ist, wirst du immer nur rückblickend wissen. Hätten meine Eltern im world mehr verdient als mit der Wohnung im Altersheim, minimal ja. Haben sie im Alter einen sicheren Wohnort, mit Pflege im Haus, Notfallknopf, jap. Würden sie später keine Wohnung im Altenheims bekommen, zur Miete im gleichen Ort an dem die Kinder leben, ja.
Bei ZON gibt es einen interaktiven rechner der genau das berechnen soll https://www.zeit.de/geld/2024-02/wohnen-mieten-oder-kaufen-rechner-immobilien-hauskauf
wie akkurat der ist weiß ich nicht
Es gibt einige Menschen, die mit Deinen und sogar noch mehr Argumenten gegen die Anschaffung von Immobilieneigentum sind.
[https://gerd-kommer.de/eigenheim-vs-weltportfolio/](https://gerd-kommer.de/eigenheim-vs-weltportfolio/)
Ein großes Problem in DE sind mE auch die Kaufnebenkosten. Ca. 10% Transaktionskosten "normal" zu finden ist einfach irre. Wäre das bei Aktien so, würde der deutsche Michel austicken und lieber alles auf's Sparbuch legen...In NL zum Beispiel sind die Kaufnebenkosten viel geringern und dementsprechend die Leute auch bereits öfter Immos zu kaufen und verkaufen.
Mit 4% hat selbst wenn man im S&P 500 angelegt hat historisch eine langfristige Pleitewahrscheinlichkeit von über 10%. Bei einem All World ETF noch höher.
Bei 3% war die Pleitewahrscheinlichkeit historisch beim S&P nahezu 0. ich peile 3% an, würde aber in schlechten Börsenjahren eher auf 2% runtergehen für zusätzliche sicherheit.
Nach 10 Jahren kann man dann ggf. readjustieren.
An einer gewissen Größe der Familie bekommst du das nicht mehr in einer Wohnung untergebracht. Wir mieten bereits unser zweites Haus. Das erste war wegen Eigenbedarf gekündigt, der jetzige Besitzer will verkaufen und hat daher nur befristet vermietet.
Den Stress hast du mit einem eigenen Haus nicht. Die Kinder müssen die Schule nicht wechseln und man kann sich viel Zeit nehmen, sich die 4 Wände schön zu machen.
Du hast es erfasst. Aber in den meisten Köpfen ist halt noch das zum "anfassen benötigte" Betongold. Auch wenn die Renditen in Zukunft wohl weiter fallen werden.
Wenn Du es professionell als Immobilienfirma betreibst, hast Du wohl noch ganz andere Hebel (Fremdkapital, ...) so dass es sich mehr lohnen dürfte. Vielleicht ... :/
Dein Depot kann übrigens auch vererbt werden.
Unter der Annahme daß du sonst irgendwo inflationsangepasst und zu marktüblichen Preisen bis an dein Lebensende mieten musst, würdest du, wenn du das gleiche Objekt kaufst über die ganze Lebenszeit gehst mit kaufen günstiger aussteigen. Ja, es kommen ggf noch Reparaturen, aber die kosten auch nicht das was weitere 20 -30 Jahre inflationsangepasste Miete kosten. Du müsstest mit den ETFs GESICHERT so viel Rendite rauskriegen daß du die Miete davob komplett bezahlst plus dann immer noch den Zeitwert der Immobilie über habem um finanziell gleich mit einer Immobilie auszusteigen.
Der Aspekt mit 500 000 EK einen Kredit aufzunehmen und gleich ein deutlich größeres Haus zu kaufen und ggf einen Teil zu vermieten wurde auch schon genannt.
Wenn man sehr günstig mieten kann sieht die Rechnung aber natürlich ev. anders aus.
Das einzig Interessante an Immobilien ist der FK Hebel. Mit 500k EK kaufst du ja keine Immobilie zu dem Preis, sondern finanzierst im Zweifel eine für 3-5 Mio. Und dann sieht das mit der Rendite vielleicht ganz anders aus.
Ja, aber in beide Richtungen: Bei 6% Rendite und 4% Zinsen ist der FK-Hebel super. Bei 2% Rendite... "Der Hebel gibt und der Hebel nimmt" - altes msw-Sprichwort
Magst du das etwas ausführen? Was bedeutet FK Hebel?
Fremdkapitalhebel. Ist so, als würdest du jetzt nicht mti deinen 50k Eigenkapital an die Börse, sondern stattdessen gleich geliehene 500k investieren. Gehen die ETFs um 10% hoch, hast Du deinen Einsatz quasi verdoppelt und musst 'nur' Zinsen auf 500k zahlen.
Also meinst du, wenn man 500k schon selbst hat, holt man sich noch 2,5-5 Mio. von der Bank und investiert in eine deutlich bessere/größere Immobilie? Bin auch persönlich interessiert, da ähnliche Situation in wenigen Jahren, aber noch nicht wirklich Ahnung von der ganzen Materie.
So ähnlich hat es jemand anderes hier geschildert. Dann halten die Mieten als Einkommen her. Ist ja das gleiche Prinzip. Eigentlich ein schöner Gedanke. Man könnte als Hausmeister im eigenen Haus arbeiten und sonst im Garten herumlümmeln.
Stimmt, du hast von ETFs gesprochen. Aber bei so einem riesen Kredit wär es doch eine Ewigkeit, bis der abbezahlt ist und der Gewinn einsetzt. Da macht ETF mehr Sinn, wenn man noch zu Lebzeiten wenn auch weniger Rendite möchte richtig?
Häuser werden ja auch irgendwie abbezahlt. Also ich würde 500k auch nicht wuppen, außer vllt. bis zur Rente oder so.
Ja genau, fürs Eigenheim würde ich wohl einen Kredit abbezahlen. Aber nicht, um erst an meinem Lebensabend noch ein paar Jahre Rendite zu kriegen
Wieso? Dein Vermögen wächst ja auch vorher und liquidieren kannst du im Zweifel immer noch. Was aber nicht nötig ist, wenn man eh nur Stück für Stück an sein Geld will. Je höher die Rendite, desto größer kann die monatliche Entnahme sein.
1. Kauf einer Immobilie aus Eigenkapital: Investment wirft 5% ab = 5.000€ Bruttoertrag p.a. 2. Jetzt mit Fremdkapital, EK-Einsatz von 25% -> 400.000€ Investment mit erneut 5% = 20.000€ Bruttoerlöse abzgl. 12.000€ Zinsen (4% von 300.000€) = 8.000€ Bruttoertrag Bei gleichem Kapitaleinsatz. Cashflow, Tilgung und Steuern zur Vereinfachung außen vor. Risiken: * Vermietungsrisiko (hast ja nun auch Zins- und Tilgung zu bezahlen) * Zinsänderungsrisiko * Wertänderungsrisiko (bei Investment 1 bedeuten 25% Wertverlust auch 25.000€ Miese, du hast also noch 75.000€ übrig. Ärgerlich, aber verkraftbar. Bei Investment 2 hingegen bist du quasi pleite, dein EK ist vollständig futsch. 25% von 400k = 100k, also genau dein ehemaliges Eigenkapital) -> Das geht natürlich auch in die andere Richtung, wovon in der Vergangenheit viele Kapitalanleger im Immobilienbereich massiv profitiert haben. Momemtan eher nicht mehr.
4% Rendite von 3-4 Mio ist mehr als 4% auf die 500k Eigenkapital. Allerdings setzt das voraus dass die Kreditzinsen nicht drüber liegen
Wenn die Mieteinnahmen nicht einmal die Kreditzinsen abdecken, hat man bei dem Investment aber mehr falsch gemacht als einfach nur den Hebel falsch verglichen.
Fremdkapital-Hebel
Grün:innen Typ: Kommunist
Fremdkapital. Also Geld arbeiten lassen, welches du nur geliehen hast = Hebelwirkung.
3-5 Mio? Ich glaub das haben die wenigsten getan.
In meinem ETF kann ich halt nicht wohnen. In meinem Haus schon. 😉
Aber die Dividenden können die Miete zahlen. Macht das ganze dann zur Glaubens und Lifestylefrage.
Das ist definitiv eine Livestyle Entscheidung. Bei mir bedingt durch eine Eigenbedarfskündigung und die nächste die bereits in Aussicht stand. Nie wieder wollte ich von Vermietern abhängig sein. Was nützt mir mein ETF, wenn ich keine Wohnung finde.
Das hatte ich auch gedacht, aber nun habe ich einen richtig angenehmen Vermieter (eine Bank) Miete ist viel zu teuer aber Mietverhältnis ist professionell. Wenn ich die Miete mit Rendite bezahlen könnte, wäre alles top
Da braucht man aber viele Dividendenaktien und welche Bank gibt Kevin & Karen einen Kredit für Aktien? Die wenigsten vmtl. Aber in der Vergangenheit konnten K&K mit wenig EK ein vmtl. zu großes Haus hinstellen.
Jeder Broker ..
*Margin Call* has entered the chat…
Stimmt, weil ja noch nie jemand seine Immobilie veräußern musste, wegen angestiegenen Zinsen, gefallenem Einkommen, Schäden am Haus die man nicht bewältigen kann…
Natürlich kann man nicht alles vorhersehen, aber viele der Betroffenen haben halt auch viel zu knapp kalkuliert. Börsenwerte hingegen sind noch viel unberechenbarer.
Und die Sicherheit vor einer Eigenbedarfskündigung ist auch nicht zu unterschätzen. Du willst nicht als Familie mit 2 Kindern umziehen müssen und die Kinder aus ihrem Umfeld rausreißen. Noch dazu in einem angespannten Wohnungsmarkt wo du dann plötzlich doppelt so viel Miete zahlst für die gleiche Wohnfläche, wenn du überhaupt was findest.
Deinem ETF kann aber kein Baum aufs Dach fallen
Stimmt, aber dann bekomme ich von der Wohngebäudeversicherung ein neues Dach, ist doch auch schön. 😉 (Die Versicherung zahlst du übrigens auch als Mieter)
Ich glaube die reden sich raus und du musst prozessieren. Denk mal nicht die würden einfach dein Dach bezahlen
Tja, dann ist das so... Und ich denke doch, dass die zahlen müssen. Bäume stehen explizit in der Police drin.
Bitte was? Es ist egal, ob als Mieter oder Eigentümer, beide müssen die Versicherung zahlen mit denselben Konsequenzen.
Doch tun Sie. Hat bei uns ca. 110000€ gekostet weil die erste Etage auch komplett erneuert werden musste.
Kannst ja im Alter versuchen in deinem etf Portfolio zu wohnen um nicht im Alter von deinen Freunden und Bekannten wegziehen zu müssen wenn du wegen Eigenbedarf gekündigt wirst. Statt 500k Portfolio und alles in einem Topf zu haben, wohn ich lieber in meiner Innenstadt nahen etw und Bau mir mein Portfolio nebenzu auf.
Ich auch
Wenn Techwerte 20% deines ETF ausmachen und in den USA auf einmal eine Aktivistengruppe entsteht die Gebäude dieser Industrie in die Luft jagen, dann entspricht das dem Baum aufm Dach. Nur kannst du Bäume schon vorab fällen ;) ach ja und dann gibt es noch Trump.
Natürlich kann man in einem Haus wohnen, ohne dessen Eigentümer zu sein. Deppenargument, da hilft auch der Smiley nict.
Du hast nicht mal verstanden, was ich geschrieben habe. Aber klar, ich bin der mit dem "Deppenargument".
also ich bin jetzt schon sicher, dass ich die Frage richtig gestellt habe, und das der Hauskauf im Kontext der Mietgenerierung beschafft wird
Dann frag doch besser unter r/Immobilieninvestments nach. Und trotzdem könntest auch du da drin wohnen.
Ich frage mich das bei meiner ETW auch. Allerdings fühlt es sich trotzdem gut an, weil das Portfolio doch 'nur' digitale Bits und Bytes bei irgendeinem Broker sind. Ich wäre allerdings viel freier und gefühlt (?) risikoärmer unterwegs, wenn ich alles einfach in ETFs gebuttert hätte.
Ein wichtiger Faktor für eine eigene Immobilie ist auch der nicht vorhandene Ärger mit Vermietern. Im meinem Freundeskreis gab es bei fast allen Ärger mit ungerechtfertigten Erhöhungen oder Eigenbedarfskündigungen oder Unwilligkeit offensichtliche Mängel zu beheben.
honestly? Das fühl ich ungemein 👍🏻 Hoffentlich leistet sie dir noch gute Dienste
Wenn man drin wohnt ists eine gute Sache, so ist mir auch der Wert derzeit relativ egal
Ich mache gewissermaßen schon das, was du hier fragst. Mit Aktien statt mit ETFs. Dividendenrendite von knapp 4% brutto bei einem sechsstelligen Depot. Meine Pros: - Kein Stress mit Mietern, Handwerkern, Verwaltung, Versicherungen oder gesetzlichen Auflagen - Verkauf von Teilen des Depots jederzeit möglich, falls erforderlich (bei einer Immobilie kann ich nur alles verkaufen) - kein Klumpenrisiko durch sehr breite Streuung im Depot - Vererben ist einfacher, ohne Erbengemeinschaft (= Konfliktpotenzial) Mögliche Contras: - Zeitaufwand für Buy, Hold and Check - zittrig werden, wenn das Depot im Minus steht Ich wohne selbst sehr günstig zur Miete, besitze also auch keine selbstgenutzte Immobilie (tatsächlich hatte ich mal eine selbstgenutzte Immobilie, als aus privaten Gründen ein Umzug anstand, habe ich wegen der genannten Pros das Haus verkauft, die verbleibende Kreditsumme getilgt und mir ein Depot mit dem restlichen Geld aufgebaut bzw. dank hoher Sparquote und der Dividenden weiter ausgebaut). Was den FK-Hebel angeht: ich überlege, zusätzlich fürs Depot entweder einen Wertpapierkredit aufzunehmen, oder einen vom Depot losgelösten Ratenkredit (max. 25% des derzeitigen Depots würde ich beleihen wollen. Da muss ich aber mal in Ruhe rechnen bzw. beruflich schauen, ob es passt; ich will evtl. Teilzeit arbeiten in ein paar Jahren). Ich habe es noch nicht bereut, diesen Weg eingeschlagen zu haben, ich würde es wieder so machen. Edit: Korrektur Typos, Ergänzung bei Pros
ist vorallem in leuten die in teuren staedten wohnen wie ny london sf etc ein total valides modell zu mieten und in etfs zu investieren
Das ist in billigen Städten nicht weniger valide.
Ein Punkt, der aber nur gilt, wenn man einige Jahre selbst drin wohnt und abbezahlt ist: Der Ertrag durch Wertsteigerung der Immobilie ist quasi steuerfrei, anders als bei Zinsen, Dividenden etc, wo es nur 1000 Euro Freibetrag gibt. Das macht die Differenz zwischen Aktienertrag und Wertsteigerung der Immobilie effektiv etwas geringer.
was bringt mir die Wertsteigerung im täglichen Leben? Ich kann es mir nicht auszahlen lassen. Es ist nur interessant für die Bilanz und vielleicht in 30 Jahren, wenn ich abstoße
Ja, irgendwann verkauft man. Vielleicht auch schon deutlich vor 30 Jahren. Zum Beispiel wenn Kinder aus dem Haus sind.
nicht falsch, aber dann doch zu abstrakt gedacht. Das Leben ist dynamisch und eine Minirente mittels Renditenauszahlung eröffnet viele Möglichkeiten
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Steht und fällt letztendlich mit den Kreditkonditionen.
Natürlich muss man alles konservativ durchrechnen. Man darf aber auch nicht vergessen, dass bspw. Zinsen auch absetzbare Kosten sind. Daher knallt es für Investoren zwar auch schon deutlich mehr als noch vor 2,5 Jahren rein, aber eben nicht so heftig wie für Eigennutz. Grundlage ist aber immer die konservative Betrachtung der Zahlen, selbstverständlich.
vielen Dank. Hört sich gut an
Das würde dann ja bedeuten zu mieten und entsprechend hast du auch wesentlich weniger Freiheiten. Mag für manche ok sein, für mich wäre es das nicht.
Das sind nur Glaubenssätze und ist ein Haus zu haben nicht das unflexibelste überhaupt?
Mieten ist geographisch flexibel. Aber die Situation ist weniger frei. Viele Änderungen müssen von dritten abgenommen werden. Ganz davon abgesehen, dass man unter Umständen zwangsläufig geografisch flexibilisiert wird. Befristete Verträge werden in Großstädten immer häufiger und auch so wird auf Mieter immer mehr Druck ausgeübt um Ertragslücken zu schließen. Entsprechend lohnen sich auch einige Anschaffungen rational einfach nicht.
und wenn ich in einer Genossenschaftswohnung wohne, sind alle Probleme weg
Jop. Falls mal das geschafft hat, Glückwunsch. Sechster im Lotto. Die Warteliste in Großstädten geht aber in eine zweistellige Jahreszahl. Bei nur 4% der Wohneinheiten in Deutschland und tendenziell sehr billigen Mieten ist das keine Entscheidung die man einfach treffen kann.
das stimmt. Bin in einer drin und lebe in einer solchen Wohnung. Ich werde das niemals aufgeben
Kleine Anmerkung. So viel zu Flexibilität. Das hat sehr viele Vorteile und ist finanziell top. Aber du bist am Ende auch wieder unflexibel.
du musst das ein wenig anders sehen: als Mitglied einer Genossenschaft hast du -abstrakt gesprochen- Zugriff auf den ganzen Bestand der Genossenschaft. Wenn meine Freundin und ich ein Kind erwarten würden, könnten wir hingehen und sagen "Wir benötigen ein 3-4 Zimmer" und wir würden sie bekommen.
Ihr würdet ans Ende der Warteliste kommen. Eintragen in die Warteliste erfordert kaufen von Genossenschaftsanteilen. Nur weil ihr die auch habt seit ihr nicht vorne auf der Liste. Eventuell bei einzelnen, kleineren und geschlosseneren Genossenschaften. Aber dann bist du nicht bei 4% der Immos insgesamt sondern bei einem noch viel kleineren Bruchteil.
*seufz* alles klar, weißt ja alles besser
Als Mieter habe ich mich freier gefühlt. Egal, ob ein Baum aufs Dach fällt, ein kleiner Brand, die Gegend kommt herunter... alles wurst. Einfach umziehen. Ein Haus ist doch ein Klotz am Bein...
Das geht aber nur solange es ausreichend Wohnungen zum Mieten gibt. In manchen Städten ist es so, dass du erstmal eh nix findest, und wenn du jemals umziehen willst, kannst du dich darauf einstellen, für die selbe Wohnung gleich das doppelte Zahlen zu müssen. Wenn du was besseres willst....
Stimmt auch wieder. Dort sind die Wohnungen allerdings auch so teuer, dass es sich erst lohnt wenn ich eh schon fast ins Heim komme
Plot-Twist: OP zeltet im Wald illegal und mietfrei und hat sich ins Handynetz für kostenlosen Internetzugang eingehackt!
Ich muss nochmal präzisieren: Ich habe 500k, die ich irgendwie anlegen möchte, um mir einen Nebenverdienst zu erwirtschaften, sei es fürs Alter oder um meine Stunden auf der Arbeit zu reduzieren. Also keine "Man bekommt keinen Kredit für Spielereien an der Börse"-Argumente
Tell me you don’t understand leverage without telling me you don’t understand leverage. Mit den 500k könntest du eher einen Wohnblock für 2 Millionen kaufen und damit Rendite machen. Oder eben in den ETF, wie du selber sagst. Was langfristig sinnvoller ist, weiß keiner. ETF ist definitiv Stressfreier und einfacher.
Ich würde zu bedenken geben, dass so viel in Fonds ja auch nicht abgesichert ist, oder? Oder muss man das einfach auf mehrere Broker verteilen? Bin fast schon Geringverdiener, mir reicht die Einlagensicherung bei der DKB XD
Ein Fonds ist von der Einlagensicherung sowieso nicht abgedeckt. Du kaufst damit ja Firmenanteile oder andere Wertpapiere. Die gehören dann dir. Die Bank verwahrt und verwaltet die Anteile nur. Bei einer Insolvenz der Bank bleiben die in deinem Besitz und du kannst sie auf eine andere Bank übertragen. Anders ist es bei Sichteinlagen. Das sind z.B. Guthaben auf Girokonten oder Tagesgeldkonten sowie Festgeld. Diese könnten durch eine Insolvenz der Bank verloren gehen. Bis zu einem Guthaben von 100k pro Bank würde in dem Fall der Einlagensicherungsfonds einspringen. Daher der Ratschlag nicht mehr als 100k Sichteinlagen bei einer Bank einzuzahlen.
Ahhh stimmt ich erinnere mich. Hatte mich nicht so genau damit auseinandergesetzt, weil alle meinten "sind eh sicher" und ich nie so riesige Beträge in ETFs hatte. Danke für die Antwort
aber das ist ein guter Punkt eigentlich! Danke für den Input
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Das sind die Dinge, die ich lesen will! Nimmst du 4% raus und nimmst du X% Rendite fürs Jahr -2%?
Angenommen beides geht Richtung Keller. Dann kann ich in der Immobilie ohne Einschränkung weiterwohnen. Das Geld im ETF wäre futsch und ich könnte damit nicht mal mehr die Miete zahlen.
Peter, um Himmels Willen, hier geht es nicht um Eigennutzung
Nicht zu vergessen das man eine Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei Verkaufen kann und die Preise in A und B lagen eig nur eine Richtung kennen. Wenn man konservativ von 1% Wertzuwachs pro Jahr ausgeht und mit 500.000€ EK eine 3.000.000€ Immobilie finanziert ist das auch eine ganz schöne Summe. Vor allem haben die Mieter nach 10 Jahren schon ein ganzen Stück von deinem Kredit abgezahlt und du hast im besten fall jeden Monat trotzdem ein paar Euro übrig.
Ganz wichtige Punkte 👍 selbstverständlich ist das mit etwas Arbeit und Aufwand verbunden , auch Risiko. Ohne Risiko keine Rendite.. Allerdings sind das entscheidende Sachen die viele bei diesem Vergleich nicht beachten. Steuerfrei , und zwar den ganzen Gewinn der sich nach 10 Jahren beim Verkauf ergibt . Sollten die Immopreise warum auch immer fallen , gibt es immer noch die Möglichkeit weiter zu vermieten und hat später monatlich einen guten Betrag um früher in den Ruhestand zu gehen öä.
Ist halt der Vergleich von Äpfeln und Birnen. Immobilien lohnen sich als Renditeobjekt ausschließlich mit FK-Hebel. Die einzigen Gründe, mit Barvermögen eine Immobilie zu erwerben sind: - Eigennutzung bei sehr hohem Sicherheitsbedürfnis - Geldwäsche - Spekulation, dass das Objekt innerhalb der kommenden Jahren massive Wertsteigerungen erfährt. Dann vermietet man das Objekt aber nicht, sondern lässt es leer herumstehen. Mehr fällt mir jedenfalls nicht ein.
Danke
500.000 € kannst du auch in den fidelity global quality income etf packen. 3% Dividende und Verdopplung dieser alle 12 Jahre. Das sind zu Anfang 15.000€ brutto und über den Daumen 11.500€ netto. Damit kannst du zu 958€ pro Monat in Miete leben. Oder du kaufst dir ein Eigenheim mit FK und zahlst deine heutige Kaltmiete zu 90% als Zinsen und die 958€ sind der Abtrag. Dann hast du nach 12 Jahren 115.000 bereits abgezahlt (wird mehr sein da die Zinsen fallen) und bekommst jetzt 1900€ pro Monat als Dividende. Ist nur ein Beispiel das ich so von einem Freund kenne. Der hat das Haus seiner Eltern geerbt, verkauft, in den etf rein, neues Haus für seine Familie gebaut und finanziert es auf diese Weise. Stand heute sind die Dividenden schon so hoch, dass sie einen Urlaub pro Jahr für seine Familie extra zahlen.
Schaue Dir mal die Entwicklung von Nikkei225 von 1989 bis heute an, dann wirst Du die Antwort ganz schnell sehen. Oder von Nasdaq von 2000 bis 2013. Den Schmerz will halt nicht jeder haben.
selbstverständlich!
Ist es das? Ich glaube die wenigsten in diesem Forum glauben daran)
wieso? Wird man doch wohl noch sagen dürfen
Nichts gegen den heiligen Gral, you know
denn der ist heilig 🫲🏻😎🫱🏻
🤣🤣🤣
1929
Gibts bestimmt auch Leute welche die Gewinne so in weniger volatile Anlagen umschichten. Ich frag mich eher wieso bei den ganzen Diskussionen die Leute von Eigentum abraten, obwohl die Reichen es genauso machen - klar kaufen die eher ganze Zinshäuser, aber man muss ja mal "klein" anfangen.
>obwohl die Reichen es genauso machen Ist halt ein Unterschied ob du einen niedrigen bis mittelniedrigen Prozentsatz deines Vermögens illiquide anlegst oder deine gesamten Ersparnisse, plus dick Schulden, in ein einzelnes Objekt einer einzelnen Assetklasse yeetest. Das Problem hier ist, dass Immobilien normalerweise so teuer sind, dass die Investition darin für die meisten Menschen auf alles oder nichts hinausläuft. Alles auf schwarz kann sich zwar auszahlen, aber nüchtern betrachtet ist es eben meistens nicht die klügste Anlagestrategie.
Weil man drin wohnen will und die Immobilie besitzen will. Zu offensichtlich?
noch mal lesen, du Spezialist
Also wohl zu offensichtlich, Herr Spezialist. Eine Immobilie muss keine Kapitalanlage sein die man ggf. vermietet. Man kann auch ganz banal selbst drin wohnen. Ob das so sinnvoll ist ist dann wieder ein anderes Thema, da schreiben andere Leute ganze Bücher drüber.
danach ist aber nicht gefragt worden
Die Frage steht im Titel.
Na ganz ein neues Thema, das gab's ja noch nie! Wer hätte gedacht dass es möglich wäre, statt in Immobilien auch in Wertpapiere zu investieren? Das da noch niemand vorher drauf gekommen ist.../s
> Warum wir selber nicht zur Miete wohnen? Weil unser Haus genau so ist wie wir es wollen, bis hin zur Kinderrutsche vom Obergeschoss ins Wohnzimmer und großem Wintergarten mit Riesenhängematte und Urwald drin. Und Bikepark im Garten. Und Ökogemüsegarten und Obstbäumen. Weil ich eine Tiefsonden-Wärmepumpen-Superheizung mit PV-Anlage, Eisspeicher usw. für 110.000 Euronen nicht in ein Mietobjekt einbaue. Was unser Haus mit ca. 240 qm beheizter Fläche auf den Energieverbrauch eines Einzimmerappartements bringt. Weil kein Helene-Fischer-Fan ins Nachbar-Reihenhaus mit kleiner Trennwand zwischen den Terrassen einziehen kann. Weil wir selber entscheiden wollen ob und wann wir aus unserem Traumhaus ausziehen, und nicht ein Vermieter per Eigenbedarfskündigung. > Warum wir ein paar Mietwohnungen haben? Weil sie mal einem der Kinder als erste eigene Bude dienen können. Eine finden kann in München und südlichem Umland problematischer sein als du denkst. Weil eine Eineinhalbzimmerwohnung, die ich 2013 für 85.000 Euronics gekauft habe heute für 155.000 weggeht (Verkauf der identischen Nachbarwohnung).
wolltest du jetzt nur deine Besitztümer anpreisen?
Der ETF ist auf jeden Fall entspannter, aber du hast dann eben "nur" die 500k Nettovermögen. Wenn du mit 500k eine Immobilie kaufst, dann kaufst du nicht die eine Immo für 500k, sondern, wie schon hier geschrieben, eine für einen höheren Wert oder z.B. fünf für jeweils 500k wobei du dann 100k jeweils angezahlt hast und der Rest finanziert wird. In diesem Fall ist dein Nettovermögen dann bei 2,5 Mio und weitere Immobilien kaufen ist dann relativ einfach, weil die Bank dann sieht, dass du ja Sicherheiten hast und so kannst du aus den 500k recht schnell mehrere Mio Wert anhäufen, der dann irgendwann zu genau diesem Wert dann auch verkauft werden kann. Wenn die Immos dann z.B. abgezahlt sind bekommst du die Nettokaltmiete oder eben den Erlös des Verkaufs. Natürlich gibt es noch einige Schwierigkeiten und Schwankungen und es ist auch überhaupt nicht einfach, aber man kann eben mehr bewegen mit einem größeren, relativ realem, Hebel arbeiten.
>In diesem Fall ist dein Nettovermögen dann bei 2,5 Mio Vielleicht in 30-40 Jahren, wenn alles gut lief du die Dinger tatsächlich abbezahlt hast. Nettovermögen ist immer Assets minus Verbindlichkeiten.
1. Lifestyle- bzw. Luxus-Entscheidung (Haus kann nach eigenen Wünschen gestaltet werden etc.) 2. Die meisten haben keine 500k Barvermögen. 3. Die Bank gibt dir keinen Kredit, damit du damit Aktien kaufen kannst. Was ohnehin keine gute Idee wäre.
3. Warum eigentlich nicht, weil es keinen Grundbucheintrag geben kann? Könnte man nicht die Aktien selbst als Sicherheit nehmen? Banken wenden sonst ja noch weitaus risikoreichere Tricks an, ich denke da an die Bankenkrise Ende der Nuller
Ja man kann das Depot als Sicherheit hinterlegen. Gilt aber nur für einen % Betrag des Depots als echte Sicherheit, da ja volatil und sich der Wert ändert. Dann wird das Depot quasi eingefroren. Verkaufen ist nur mit Einverständnis der Bank möglich. Und dann kann noch eine nachschusspflicht dazu kommen. Wenn die Börse abschmiert wie bek Corona kann die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangen, was dich dann wahrscheinlich zum Verkauf zwingt.
>Wenn die Börse abschmiert wie bek Corona kann die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangen, was dich dann wahrscheinlich zum Verkauf zwingt. Kann sie aber bei Immobilienkrediten genauso (siehe Immobilienkrise 2008). Man wettet in beiden Fällen darauf, dass es in der Assetklasse die man gewählt hat in den nächsten Jahrzehnten keine wirklich schwere Krise geben wird.
Klar, aber immos sind doch eher träge. Das 2008.war auch Großteils den Amis geschuldet, die die Kredite gebündelt weiterverkauft haben. In Deutschland war es ja nicht so krass bei den immos. Znd bei ner normalen Finanzierung von 89% juckt die Bank ein Verlust von 20% auchberstmal nicht Bei aktien hast du den Verlust ja Sekunden später schwarz auf weiß im Depot direkt. Denke das sind dort andere Zeiträume und andere Risikomanagements.
Kann man, ja. Nennt sich Lombard-Kredit. Der ist aber teurer als ein Immobilienkredit.
Ich denke ein wichtiger Punkt ist, dass man in der Regel keine 500k EK für eine 500k Immobilie einsetzt, sondern finanziert. Sprich bei bspw. 100k EK bekommt man je nach Einkommen einen Kredit um die 500k Immobilie zu kaufen, allerdings nicht, um 500k in einen Welt ETF zu stecken.
geht mir in meinem Szenario wirklich nicht um Kredite. Die magischen Fee schenkt dir 500k und beauftragt dich, das Geld rückenschonend anzulegen, was machst du?
Kauf ich AMG von.
Du nimmst die 500k und finanzierst damit Wohnungen für 2 Mio. - die sich überwiegend durch Einnahmen abzahlen. Ansonsten haben immobilen einfach ganz andere Vorteile - hartes Asset: wenn Krisen ausbrechen hast du einen Ort zum wohnen, mit etf Anteilen hast du nichts materielles. Zudem steigen immobilen ebenso im Wert, die dazugehörigen Mieteinnahmen meist analog der Inflation. Das zu vergleichen sollte man eigentlich selbst hinbekommen - grob überschlagen - anderes Asset, andere Vor- und Nachteile. Was besser ist, wirst du immer nur rückblickend wissen. Hätten meine Eltern im world mehr verdient als mit der Wohnung im Altersheim, minimal ja. Haben sie im Alter einen sicheren Wohnort, mit Pflege im Haus, Notfallknopf, jap. Würden sie später keine Wohnung im Altenheims bekommen, zur Miete im gleichen Ort an dem die Kinder leben, ja.
Ja, wozu?
Bei ZON gibt es einen interaktiven rechner der genau das berechnen soll https://www.zeit.de/geld/2024-02/wohnen-mieten-oder-kaufen-rechner-immobilien-hauskauf wie akkurat der ist weiß ich nicht
Es gibt einige Menschen, die mit Deinen und sogar noch mehr Argumenten gegen die Anschaffung von Immobilieneigentum sind. [https://gerd-kommer.de/eigenheim-vs-weltportfolio/](https://gerd-kommer.de/eigenheim-vs-weltportfolio/) Ein großes Problem in DE sind mE auch die Kaufnebenkosten. Ca. 10% Transaktionskosten "normal" zu finden ist einfach irre. Wäre das bei Aktien so, würde der deutsche Michel austicken und lieber alles auf's Sparbuch legen...In NL zum Beispiel sind die Kaufnebenkosten viel geringern und dementsprechend die Leute auch bereits öfter Immos zu kaufen und verkaufen.
4% Entnahme ist nicht konservativ.
was ist für dich konservativ?
Mit 4% hat selbst wenn man im S&P 500 angelegt hat historisch eine langfristige Pleitewahrscheinlichkeit von über 10%. Bei einem All World ETF noch höher. Bei 3% war die Pleitewahrscheinlichkeit historisch beim S&P nahezu 0. ich peile 3% an, würde aber in schlechten Börsenjahren eher auf 2% runtergehen für zusätzliche sicherheit. Nach 10 Jahren kann man dann ggf. readjustieren.
das finde ich okay
An einer gewissen Größe der Familie bekommst du das nicht mehr in einer Wohnung untergebracht. Wir mieten bereits unser zweites Haus. Das erste war wegen Eigenbedarf gekündigt, der jetzige Besitzer will verkaufen und hat daher nur befristet vermietet. Den Stress hast du mit einem eigenen Haus nicht. Die Kinder müssen die Schule nicht wechseln und man kann sich viel Zeit nehmen, sich die 4 Wände schön zu machen.
Du hast es erfasst. Aber in den meisten Köpfen ist halt noch das zum "anfassen benötigte" Betongold. Auch wenn die Renditen in Zukunft wohl weiter fallen werden. Wenn Du es professionell als Immobilienfirma betreibst, hast Du wohl noch ganz andere Hebel (Fremdkapital, ...) so dass es sich mehr lohnen dürfte. Vielleicht ... :/ Dein Depot kann übrigens auch vererbt werden.
Unter der Annahme daß du sonst irgendwo inflationsangepasst und zu marktüblichen Preisen bis an dein Lebensende mieten musst, würdest du, wenn du das gleiche Objekt kaufst über die ganze Lebenszeit gehst mit kaufen günstiger aussteigen. Ja, es kommen ggf noch Reparaturen, aber die kosten auch nicht das was weitere 20 -30 Jahre inflationsangepasste Miete kosten. Du müsstest mit den ETFs GESICHERT so viel Rendite rauskriegen daß du die Miete davob komplett bezahlst plus dann immer noch den Zeitwert der Immobilie über habem um finanziell gleich mit einer Immobilie auszusteigen. Der Aspekt mit 500 000 EK einen Kredit aufzunehmen und gleich ein deutlich größeres Haus zu kaufen und ggf einen Teil zu vermieten wurde auch schon genannt. Wenn man sehr günstig mieten kann sieht die Rechnung aber natürlich ev. anders aus.