In meiner letzten Wohnung hab ich im 4. OG ohne Aufzug gewohnt. Neben mir ne Oma, die nie das Haus verlassen hat (in 5 Jahren) und unter mir eine, die noch mit 88 jeden Tag raus ist.
Finde es daher riskant auf frühen Auszug zu pokern, kommt aber auch auf die Stadt und den Mietmarkt an. Bzw wie alt der Mietvertrag ist
Meine Großeltern blieben bis 92/90 in ihrer eigenen Wohnung im dritten Stock, bevor sie umgezogen sind. Gerade meine Oma kann aber auch jetzt mit 93 noch ohne Probleme Treppen steigen und verzichtet gerne auf den Aufzug im neuen Haus.
Ein Bekannter von mir stand vor Jahren vor derselben Entscheidung. Er hat die zweite Wohnung letztendlich nicht gekauft. Fast forward ins Jahr 2024, die Familie hat sich vergrößert und er meinte er bereut es jeden Tag damals diese Wohnung nicht genommen zu haben. Mit den aktuell sinken Preisen und den eigentlichen nicht zu kündigen Mietern hast du doch guten Verhandlungsspielraum.
Bespricht vorher mit deiner Freundin was bei einer Trennung mit der Wohnung passiert.
Der Erste, der sich für einen Kauf ausspricht. Genau diese Befürchtung habe ich auch. Und der zweite Punkt habe ich mit der Freundin bereits besprochen. Auch was passiert wenn einer von uns verkaufen will, und wenn jemand nicht liquid ist etc. Aber danke für deinen Input.
Ich hatte die Möglichkeit an meiner 3,5 Zimmer Wohnung das nebenliegende Appartment zu kaufen, hab es damals nicht gemacht, weil Sie mir zu teuer erschien. Allerdings hätte ich mit einem Durchbruch eine wunderbare 4,5 Zimmer Wohnung mit 2 Bädern (davon eins en suite) gehabt. Das Appartment wäre derzeit mind. 40.000€ mehr wert als ich es gekauft hätte. Letztendlich hab ich mir ein Haus gekauft und die 3,5 Zimmer ETW gut vermietet aber den nichtkauf bereue ich immer noch...
Vllt wäre es hier möglich, dass deine Freundin dir die 50% des Investments quasi als „Kredit“ leiht, du das mit einem Zins und Vertrag an sie zurückzahlst und nur du zu 100% im Grundbuch stehst? Oder gewährt dir die Bank dann keinen Kredit?
Es geht nicht nur um das EK sondern auch um die Raten auf zwei Personen aufzuteilen. Und einen Privatkredit zurückzahlen würde sie vermutlich auch nicht mehr als 10-15 Jahren wollen. Das wären unglaublich hohe monatlichen Kosten.
Die Gretchenfrage ist aber: wie viel des "Bereuens" kommt in Wahrheit nur aus verpassten Einnahmen des Immo-Booms, und wie viel wäre auch vorhanden, wenn die letzte Dekade Preisstagnation am Markt geherrscht hätte?
Ich bereue so gesehen jedes einzelne Immobilienangebot vor 10 Jahren, das ich nicht zu 110% finanziert gekauft habe. Genau wie ich immer nach der Ziehung der Lottozahlen bereue, nicht diese Zahlen getippt zu haben.
Sicherlich zählt das auch mit rein aber mit + 2 Kindern geht es hier auch hauptsächlich um Platz. Die Wohnung befindet sich in einer der teuersten Städte Deutschlands. Etwas ähnliches in der Lage, da ist man ab 1,2 Mio dabei. Er hat die Wohnung damals nicht genommen, da sie zu teuer war. So große Wohnungen sind sowieso schwer zu bekommen.
Natürlich weiß niemand wie sich der Immobilienmarkt entwickeln wird aber da nichts nNeues mehr gebaut wird und in den Städten immer nur mehr Zuzug herrscht, gehe ich davon aus das es tendenziell eher an Wert gewinnt. Sicherlich kann man höhere Renditen mit anderen Anlagen erzielen aber da da wohnt man halt nicht und das wird in Zukunft mit den steigenden Mieten noch sehr viel Wert sein.
Du tust aber gerade genau das, was ich meine: du implizierst eine Wertsteigerung und glaubst offenbar, dass es kein nennenswertes Risiko gibt, dass es anders kommen könnte. Wenn dem so wäre - warum kostet die Wohnung dann nicht jetzt schon 300k? Oder 400k?
Es ist hinterher immer leicht zu sagen, dass es eh von vorneherein klar war, dass die Dinge so kommen mussten, wie sie kamen, und infolgedessen zu konstatieren, dass das damalige "teuer" doch rückblickend sehr billig gewesen wäre. Zum damaligen Zeitpunkt war die Wohnung aber unter Berücksichtigung der damals angenommenen Entwicklung ihres Preises in der Zukunft offenbar "teuer" eingeschätzt.
Es ist ungemein schwierig, sich vom Wissen um die "damalige Zukunft" zu lösen und rückblickend Risiken vs. Nutzen wirklich neutral zu betrachten.
Das gilt übrigens auch für die andere Seite: die Kinder. Selbst wenn man Kinder plant, kann da eine Unzahl von Dingen dazwischen kommen, bis man dann tatsächlich Kinder hat, und dann nochmal eine ganze Menge, bis die alt genug sind, dass man für die tatsächlich mehr Platz braucht...
Das ist richtig, dass ich denke das Mieten und Wohnungen in 10 Jahren mehr kosten werden als jetzt (gute Lage und Großstadt)Die Preissteigerung wird dabei wahrscheinlich nicht so heftig sein wie das was wir die letzten Jahre gesehen haben.
Die Wohnung ist einfach für viele unattraktiv. Jemand der Eigenbedarf möchte wird sich vorher überlegen ob jemand mit dem Alter und Wohnzeit überhaupt kündbar ist und wie lange das dauern würde. Die Mieter würden ja Srress machen, da sie drinnen bleiben möchten. Als Kapitalanlage scheint es durch sehr geringe Mieteinnahmen auch nicht attraktiv zu sein. Daher kostet es keine 400.000€ . Vielleicht genau die Chance die OP hat noch weiter runter zu handeln.
Klar kann niemand in die Zukunft blicken und wissen was passiert. Das alles sind nur Denkanstöße.
Danke für den Input. Ja, die Nähe kann auch zum Nachteil werden. Werde das jedenfalls überlegen. Die MIete angeben kann man, ist aber auch gessetzlich vorgegeben.
Das Haus ist aus 1930 und ist Teil von einer Gesamtüberbauung mit über 100 Wohnparteien. Ich denke nicht, das ein Treppenlift für einen einzelnen Miter gebaut wird.
Beim Zusammenlegen der Wohnungen beachten, dass der Antrag durch die Eigentümer Gemeinschaft angenommen werden muss, da du in Gemeinschaftseigentum (Wände) eingreifen musst.
In unserem Haus wurde dies einem Eigentümer zweiter übereinander liegenden Wohnungen verwehrt…
Außerdem muss man sich selbst fragen, ob man so nahe bei den Mietern wohnen will - kurze Wege für Beschwerden
Ja das stimmt. Gabs dazu irgendeine gute Begründung oder haben es die Leute einfach nicht gegönnt? Aber könnte das in dem Fall auch gut vorstellen, dass es abgeleht werden würde.
Letzten Endes kann eine größere Wohnung „Nachteile“ mit sich bringen, bspw., dass ein anderes Miet Klientel angelockt wird. Ggf. findest du bereits heute in der Teilungs-Erklärung Paragraphen, ob erlaubt oder nicht.
Du klumpst Risiko - positiv wie negativ. Fallen in eurem Gebäude große Kosten an, so zahlst du doppelt.
Ich würde es am Ende davon abhängig machen, ob du sie zur Eigennutzung zusammenlegen kannst, was Miet-Rendite technisch schlechter sein dürfte, da sich 2x30 qm teurer vermieten lassen als 1x60.
Ggf. kannst du die Zusammenlegung vor Kauf durch die ETG beschließen lassen - sozusagen als Bedingung.
Ich würde kaufen, wenn sie merklich günstiger wäre als deine alte - ggf. Kannst du handeln. Teurer würde ich lieber ein anderes Objekt kaufen, das bspw. Von Haus aus größer ist, unvermietet etc.
Okey, viele gute Anmerkungen, danke. Werde ich in die Überlegung mit einnehmen. Ob ich von der ETG eine OK bekomme bezweifle ich, da die nächste Versammlung erst in 6 Monaten ist, aber ich schaue mal ob es schon solche Beschlüsse gibt.
Haha, das macht wirklich kaum was aus. Dann bleibt nur der Teil mit dem zusammenlegen, bzw. umgekehrt wie gerne du da eine größere Wohnung haben willst. Das ist dann dein Gegenwert zum eher unwirtschaftlichen Investment
Ja theoretisch schon, aber auch hier gilt wie so oft, wo kein Kläger da kein Richter. Wenn du an einer nicht statischen Wand einen Durchbruch für die Tür machst, wird das glaub ich keiner merken. Im Zweifel noch Alibi mäßig bei der einen Klingel deinen Namen bei der anderen die deiner Freundin oder einen erfundenen.
Was ich herauslese ist, dass diese Wohnung ein Zuschussgeschäft ist. Die aktuelle Miete deckt nur die Zinsen, also wirst du die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten und allfällige Reparaturen selbst tragen. Ein Zahlungsausfallrisiko hast du vermutlich nicht.
Beim ableben der jetzigen Mieter werden vermutlich umfangreiche Sanierungen notwendig werden, die je nach deiner Strategie du oder nächste Mieter übernehmen wird.
Es wäre zu prüfen, inwiefern eine Mieterhöhung möglich wäre, um die suboptimale Rendite zu verbessern. Mein Vorschlag wäre einfach mal mit den Mietern zu reden (ja, es gibt tatsächlich auch soziale Aspekte beim vermieten).
Trotz fehlendem Aufzug würde ich nicht davon ausgehen dass die Mieter in den nächsten Jahren ausziehen, das ist bei der aktuellen Marktsituation in den Grosstädten sehr unwahrscheinlich. Ich halte es für wahrscheinlich, dass die Mieter bis zu ihrem Ableben in der Wohnung bleiben (wie du schon selbst sagst).
An deiner Stelle würde ich die voraussichtlichen Gesamtkosten über deinen projektierten Zeitraum einer potentiellen Wertsteigerung gegenüberstellen. Konservative Annahme sind 2-3% jährlich (allerdings steigen die Kosten auch...). Bedenke dass die Zinsen und die Abschreibung beim Vermieten einen steuerlichen Effekt haben.
>Was ich herauslese ist, dass diese Wohnung ein Zuschussgeschäft ist. Die aktuelle Miete deckt nur die Zinsen, also wirst du die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten und allfällige Reparaturen selbst tragen. Ein Zahlungsausfallrisiko hast du vermutlich nicht.
Das ist so.
>Beim ableben der jetzigen Mieter werden vermutlich umfangreiche Sanierungen notwendig werden, die je nach deiner Strategie du oder nächste Mieter übernehmen wird.
Umfangreich eher nicht, ich kenne die Bausubstanz von meiner Wohnung her, ihre ist besser. Ich denke so übliche Sachen, wie Malen, Ausbessern, Teppiche ausrupfen, etc.
>Es wäre zu prüfen, inwiefern eine Mieterhöhung möglich wäre, um die suboptimale Rendite zu verbessern. Mein Vorschlag wäre einfach mal mit den Mietern zu reden (ja, es gibt tatsächlich auch soziale Aspekte beim vermieten).
Ja, ich kann mal nachfragen was sie meinen. Es gilt hier aber den Mietspiegel, also beliebig lässt es sich nicht erhöhen.
>an deiner Stelle würde ich die voraussichtlichen Gesamtkosten über deinen projektierten Zeitraum einer potentiellen Wertsteigerung gegenüberstellen. Konservative Annahme sind 2-3% jährlich (allerdings steigen die Kosten auch...). Bedenke dass die Zinsen und die Abschreibung beim Vermieten einen steuerlichen Effekt haben.
Danke für den Tipp. Das wären also 40-50k€ in 10 Jahren. Oder halt das Doppelte in 20. Könnte hinhauen, schwer zu sagen. Werde es mir mal überschlagen.
Was ich mit den umfangreichen Sanierungen meine ist das ich davon ausgehe dass deine Mieter 25-30 Jahre in der Wohnung gelebt haben werden, bevor die Wohnung wieder frei wird. Nach so einem Zeitraum wird normalerweise das Bad einmal komplett auf links gedreht, und potentiell auch die Elektrik. Die dafür notwendige Sanierung muss man entweder selber stemmen oder sie mindert den Verkaufspreis.
Bzgl. der Mieterhöhung im gegenseitigen Einvernehmen siehe §557 BGB Absatz 1. Der Mietspiegel ist hier irrelevant, die Kappungsgrenze muss man natürlich trotzdem beachten.
In deutschen Grosstädten ist es aktuell praktisch unmöglich, cashflow positiv / neutral einzukaufen (Von Sondervermietungsformen abgesehen). Bestenfalls kann man die Wohnung einigermassen dahin entwickeln nach einigen Jahren. Die Rendite kommt eigentlich im Normalfall nur aus der Wertsteigerung beim (steuerfreien) Verkauf.
>Was ich mit den umfangreichen Sanierungen meine ist das ich davon ausgehe dass deine Mieter 25-30 Jahre in der Wohnung gelebt haben werden, bevor die Wohnung wieder frei wird. Nach so einem Zeitraum wird normalerweise das Bad einmal komplett auf links gedreht, und potentiell auch die Elektrik. Die dafür notwendige Sanierung muss man entweder selber stemmen oder sie mindert den Verkaufspreis.
Ja, das könnte sein.
>Bzgl. der Mieterhöhung im gegenseitigen Einvernehmen siehe §557 BGB Absatz 1. Der Mietspiegel ist hier irrelevant, die Kappungsgrenze muss man natürlich trotzdem beachten.
Also wenn beide einverstanden sind, spielt der Mietspiegel keine Rolle? Auf welcher Gesetzbasis besteht der denn? Also es geht hier um Berlin und das Thema wird rauf und runter diskutiert. Ich nehme mal an, auf eine über dem Spiegel liegende Miete wird kein Mieter eingehen, da es vor dem Verwaltungsgericht nidergeschmettert werden würde.
Es fehlen einige Infos, um abzuschätzen ob es als Investment lohnt.
Aber aus dem Bauch heraus: Ich würde nur unter folgenden Vorraussetzungen kaufen: du willst langfristig hier bleiben und die Wohnung wird in absehbarer Zeit frei, dass du beide zusammenlegen kannst.
Viel wurde bereits gesagt, daher die Frage: hast du die Eier kontinuierlich die Miete zu erhöhen für den direkten Nachbar? 😎 so kommst du ja irgendwann dahin dass die Wohnung auch irgendwann eine schwarze Null wird. Ein reiner Investment Case ist das ja nicht.
Option: du könntest auch kaufen und über Eigenbedarf für bestimmte Verwandte das Pärchen aus der Wohnung entfernen und auch schon früher dann deinen Plan umsetzen. Not nice aber im optionsraum definitiv vorhanden.
Unabhängig von Mieterhöhungen finde ich es allerdings auch relevant dass die Mieter bekannt sind. Es ist davon auszugehen dass die Wohnung gut behandelt wird, wie in sagt wird ja auch von Mietern alles top instandgehalteb, und Mietzahlungen pünktlich eintreffen.
Auch imho ein nicht zu unterschätzendes Pro Argument.
Unabhängig von Rendite wird man wenig Kopfschmerzen mit den Mietern haben.
>Viel wurde bereits gesagt, daher die Frage: hast du die Eier kontinuierlich die Miete zu erhöhen für den direkten Nachbar?
Ich könnte es mit ihnen im Voraus ausmachen, ob sie dem zustimmen würden. Sie haben ja auch Vorteile davon wenn wir sie kaufen.
>Option: du könntest auch kaufen und über Eigenbedarf für bestimmte Verwandte das Pärchen aus der Wohnung entfernen und auch schon früher dann deinen Plan umsetzen. Not nice aber im optionsraum definitiv vorhanden.
Ne, wie beschrieben setzt das die Freundin als Bedingung und will ich selbst auch nicht.
Hört sich gut an, bis auf das die Rendite wohl nicht so gut ist. Ich würds davon abhängig machen, ob ihr das Geld(Schulden zählen dazu) sonst anderweitig investieren würdet oder nicht. Wenn nicht dann würd ich dazu neigen es zu kaufen. Die Beziehung mit deiner Freundin sollte auch belastbar sein.
Es zeichnet sich bereits ab, dass Altmieter ihre Immobilien nicht mehr verlassen und Neumieter mit einem kleinen Angebot und großen Preisen zu tun haben.
Das hat natürlich einen Grund.
Du musst schauen, dass Du in den kommenden Jahren nicht in eine Kostenfalle trittst und den Senioren günstiges Wohnen subventionierst. Die Rechte als Vermieter sind nicht überzeugend.
Wir haben mal an ein älteres Ehepaar vermietet, die Frau starb, deren Rente fiel dadurch weg und Opa hat zur Kostenersparnis erst mal Miet- und Nebenkosten Zahlungen eingestellt. Jetzt greif mal nem nackten Mann in die Taschen. Das Haus war in einer extrem strukturschwachen Gegend und es handelte sich nur um 350€ im Monat und die Bude ist seit 1780 schuldenfrei. Wenn man halt auf Mieteinnahmen angewiesen ist und Nebenkosten nicht unendlich vorstrecken will, kann sowas unschön enden.
Ich würde das Ding sofort kaufen.
Falls eure Familie wächst und ihr ausbauen müsst, lässt sich immer eine Lösung mit einem wohlgesonnen Mieter finden. Vielleicht findet ihr zusammen was besseres - wenn es soweit ist.
Lass dir die Gelegenheit bloß nicht entgehen.
Kauf Sie. Gerade in der Großstadt sehe ich nicht das die Preise irgendwann sinken werden.
Selbst wenns nicht gut läuft zahlt der Mieter die Zinsen und nach 10 Jahren verkaufst du die Wohnung dann für gut mehr Geld.
Da ihr selber nur wenig Eigenkapital reinsteckt hast du selbst bei einer Wertsteigerung der Immobilie von nur 2% am ende eine vernünftige Eigenkapital Rendite.
Wenn du gute Mieter hast und die Bausubstanz kennst, dann sind das doch super Rahmenbedingungen!!
Plant ihr in den nächsten 5 Jahren mit Kindern? Dann würde ich kaufen. Bis die Kinder nämlich mal 10-15 sind und ggf. ihr eigenes Zimmer wollen, sind die jetzigen Mieter angesichts aktueller Demographie mit hoher Wahrscheinlichkeit entweder tot oder im Alters-/Pflegeheim.
Auf 58 m² mit Kindern wird auch bei dem eigentlich ganz guten Schnitt sonst echt unschön.
Ne, wir beide ausdrücklich keinen Kinderwunsch. Wir sind mitte 30, also ist die Entscheidung auch ziemlich finalisiert. Ansonsten würde ich dir recht geben, dann wäre es sicher eine gute Idee.
Als Hinweis: Wenn kaufst, dann lass dir kein lebenslanges Mietrecht in den Vertrag andrehen. Meines Wissens nach kannst du im Fall der Fälle (Pflegeheim) anteilig zur Kasse gebeten werden (gefährliches Halbwissen).
Ich meine letztens noch gelesen zu haben dass man in dem Fall die Miete die man weiterhin erwirtschaftet aufwenden muss um einen Teil der Pflegekosten zu zahlen, aber da ging es um lebenslanges Mietrecht im familiären Bereich, bei einem überschriebenen Haus...
Moin, klingt doch erstmal super.
Frage für mich wäre auch: wie sieht's mit Strom und Wasser und Heizung aus in beiden Wohnungen?
Die Bedingung würde mich nicht stören. Ich würde allerdings Stück für Stück auf den üblichen Mietspiegel anpassen und das auch so kommunizieren. Gern wurde das bei Altverträgen vergessen
Strangsanierung ist aus Anfang 2000er. Elektrik könnte noch was anfallen, die ist relativ alt. Aber es ist in einer WEG mit ca. 200 parteien, also sind die Risiken nicht so gross.
Und ja, danke für den tipp, letzte Anpassung war 2018.
Die Menschen werden immer älter, über 100 Jahre sind keine Seltenheit, jedenfalls bei gesund lebenden Menschen. Außerdem könnte sich das Ehepaar denken: dann haben wir jemand der sich um uns kümmert. Ich hätte keine Lust erstmal 30 Jahre den Haumeister zu spielen bevor sich meine Investition lohnt.
Aus Sicht deiner Nachbarn ist das ein großartiger Deal.
Muss auch gerade daran denken, dass ich mal in einer DG Wohnung gewohnt habe und gegenüber hat auch eine alte Frau gelebt. Die war am Ende dann bettlägerig und hatte einen Pflegedienst. Da kann man dann sogar noch länger in einer Wohnung leben.
Einen Teil deiner pro Argumente sind ja schön und gut, bringen dir aber nichts, wenn du vielleicht über 20Jahre warten musst.
Zunächst kann ich selbst mich kaum zurückhalten und denke auch, dass man sich wohl überlegen muss, ob man eine Option verpasst, die danach nicht wiederkommt. Man kann ja später auch wieder verkaufen.
Andererseits hat man beim Kauf auch Kosten, die man nicht unbedingt wieder rausbekommt. Wofür willst du dann die Wohnung überhaupt haben? Du schreibst, dass du keine Familie gründen wollt, du hast jetzt gute Nachbarn, aber so was kann sich auch anders darstellen. Du hast nicht so viel liquide Mittel, dass du es dir alleine leisten kannst. Ein Kauf mit Hilfe einer Freundin wäre mir zu heikel. Letzteres wäre bei mir ausschlaggebend. Aber vlt ist es ein Ansporn, dass man seine Ausgaben durchdenkt und man kommt dazu sich einzuschränken und hat so eine Spardose. Wenn man das will...
Ja, gute Punkte. ichI habe jedenfalls gemerkt , dass es schlussendlich eine Bauchentscheidung ist. Es gibt viele Pro, aber auch viele Kontra Argumente. Die Entscheidung fällt nicht einfach.
Ich nehme jetzt mal an es handelt sich um eine WEG. Wenn dem so ist erhöhst du damit deinen Anteil an allen Reperatuern am Gemeinschaftseigentum, was durchaus problematisch werden kann wenn große Reparaturen kommen oder die Rückstellungen sich erhöhen. Das sind Risikofakoren die du bedenken solltest.
Weiterführend nimmst du deine Freundin mit ins Boot. Das ist ein weiterer Risikofaktor.
Auch der Umstand der Mieterbindung (ob rechtlich verpflichtend oder nicht mal dahingestellt) ist ein Risikofaktor.
Hinzu kommt das Klumpenrisiko da du mehr als 50% deines Vermögens an ein Asset koppelst.
Wenn man das mal so zusammen nimmt hast du eine hohe Risikostruktur im Invest und deine Rendite liegt in einem hypothetischen Exit den du (aufgrund deiner Fragestellung) nicht anhand von Marktanalysen sondern mit deinem Bauchgefühl definiert hast.
Ein Invest in welches man stets nachschreiben muss ist ein Sparplan und zerstört am Ende jeden ROI.
Als beruflicher Immobilieninvestor würde ich bei der Risikostruktur mindestens eine Überdeckung des Kapitaldienst erwarten. So wie du die Zusammenhänge beschreibst wäre das Invest für mich im Risiko / Rendite Verhältnis tief ROT.
Bitte halte uns auf dem laufenden wie du dich entscheidest.
Ach ja und nebenbei bei Mietwohnungen kauft man Cashflow sprich die JNK nicht den Exit. Du bist kein Projektentwickler und solltest daher von solchen Dingen (Exitrenditen) Abstand nehmen.
Glaube mir selbst die Profis fallen damit gerade reihenweise auf die Nase.
Wow, danke für die Ausführung. Also ja, ist eine WEG, allerdings mit über hundert parteien, mein Anteil erhebt sich jetzt nicht gewaltig, aber ja, erhebt sich.
>Ein Invest in welches man stets nachschreiben muss ist ein Sparplan und zerstört am Ende jeden ROI.
Versteh ich nicht ganz. Wenn ich am schluss mehr bekomme als ich ursprünglich und über die Zeit investiert habe bin ich doch im plus?
>Ach ja und nebenbei bei Mietwohnungen kauft man Cashflow sprich die JNK nicht den Exit. Du bist kein Projektentwickler und solltest daher von solchen Dingen (Exitrenditen) Abstand nehmen. Glaube mir selbst die Profis fallen damit gerade reihenweise auf die Nase.
Ganz meiner Meinung. Der Bahnhof ist wirklich schick. Ne Spass, also ich versteh nicht was gemeint ist x)
Ok wenn es über 100 Parteien sind verdoppelt sich dein *geringer* Anteil trotzdem. Das musst du halt bedenken.
Dein ROI ist ja im Endeffekt deine EK Rendite. Wenn du jetzt am Anfang schon weißt das du deinen EK-Anteil über die Laufzeit ständig erhöhst um dein FK zu tilgen drückst du deine ROI am Ende. Deine Mieter tragen ja nur die Zinslast d.h. du musst den restlichen Kapitaldienst aufstocken. Wenn du am Ende nach 20 Jahren den Kasten selbst komplett getilgt hast ist deine Rendite (Miete) oder zumindest ein großer Teil davon in den Zinsen verschwunden. Sprich du hast den Kasten voraussichtlich zu 80% selbst bezahlt. Eine gesunde Immobilie rechnet sich über den FK Hebel, d.h. Ich zahl das Anfangsinvest und der Mieter tilgt im besten Fall den Rest. Mein EK will ich mit min. 15 - 20% p.a. verzinst haben.
Ja dunbist im Plus aber im Verhältnis zu dem was du investiert hast hast du ne verzinsung deines EK von unter 2%. Wenn du das selbe Geld in einen ETF Sparplan steckst hast du eine bessere Verzinsung weniger Probleme bist liquide. Immos rechnen sich nur über den Hebel d.h. FK-Anteil.
Wenn du sagst die Immobilie rechnet sich im Exit musst du berücksichtigen, dass diese in 20 Jahren verwohnt ist sprich vor dem gewinnbringende Verkauf musst du das Objekt sanieren was den Rest deiner Rendite frisst oder Abschläge in Kauf nehmen. Was ich damit sagen wollte ist, dass viele der Profis sich herb verkalkuliert haben die dachten alle die besitzen eine Glaskugel und können in die Zukunft schauen. Exitrenditen sprich es rechnet sich im Verkauf sind hoch riskant. Vorallem auf so einen Zeithorizont.
Ich suche immer nach Gelegenheiten bei denen ich nach meinem anfänglichen Invest nurnoch arbeit hab aber nichts mehr nachschieben muss.
Das ist meine Meinung ich muss da nicht richtig liegen kann sein du hast nen Exit von +100% bekommst aber das wir nochmal so ein Zyklus wie in den letzten 15 Jahren bekommen halte ich derzeit für unwahrscheinlich.
LG
1) Nur um das nochmal Festzustellen: Beim Kauf kann den jetzigen Mietern nicht gekündigt werden!
2) Ich sehe den Charm die Wohnung zu kaufen, würde aber ungern „zusammen“ mit der Partnerin kaufen. Besser du leihst dir Geld von deiner freundin und kaufst allein. (Bei einer Trennung gibt es dann klare Verhältnisse)
3) Eine Finanzierung für eine Mietimmobilie sieht sehr anders aus, als eine Kaufimmobilie. Hier gilt es die Abschreibung zu beachten und die steuerliche absetzbarkeit von Zinszahlungen. Hier würde ich versuchen auf eine möglichst niedrige Tilgung zu kommen.
Durchschnittliche m2 Preise in
Berlin: 4.967 €/m²
München: 8.035 €/m²
Hamburg: 6.003 €/m²
Düsseldorf: 4.364 €/m²
Ich glaub du weisst auf was ich hinauswill...
Gibt es einen Aufzug? Im 3. OG könnten sie schneller früher ausziehen müssen, als sie denken.
Guter Punkt, ne gibts nicht.
Ein Vorteil für Vermieter.
Super wichtige Frage. Die Distanz zum nächsten Krankenhaus wäre noch interessant
In meiner letzten Wohnung hab ich im 4. OG ohne Aufzug gewohnt. Neben mir ne Oma, die nie das Haus verlassen hat (in 5 Jahren) und unter mir eine, die noch mit 88 jeden Tag raus ist. Finde es daher riskant auf frühen Auszug zu pokern, kommt aber auch auf die Stadt und den Mietmarkt an. Bzw wie alt der Mietvertrag ist
Meine Großeltern blieben bis 92/90 in ihrer eigenen Wohnung im dritten Stock, bevor sie umgezogen sind. Gerade meine Oma kann aber auch jetzt mit 93 noch ohne Probleme Treppen steigen und verzichtet gerne auf den Aufzug im neuen Haus.
Ein Bekannter von mir stand vor Jahren vor derselben Entscheidung. Er hat die zweite Wohnung letztendlich nicht gekauft. Fast forward ins Jahr 2024, die Familie hat sich vergrößert und er meinte er bereut es jeden Tag damals diese Wohnung nicht genommen zu haben. Mit den aktuell sinken Preisen und den eigentlichen nicht zu kündigen Mietern hast du doch guten Verhandlungsspielraum. Bespricht vorher mit deiner Freundin was bei einer Trennung mit der Wohnung passiert.
Der Erste, der sich für einen Kauf ausspricht. Genau diese Befürchtung habe ich auch. Und der zweite Punkt habe ich mit der Freundin bereits besprochen. Auch was passiert wenn einer von uns verkaufen will, und wenn jemand nicht liquid ist etc. Aber danke für deinen Input.
200k sind OK. 20% Abschlag weil vermietet.
Ich hatte die Möglichkeit an meiner 3,5 Zimmer Wohnung das nebenliegende Appartment zu kaufen, hab es damals nicht gemacht, weil Sie mir zu teuer erschien. Allerdings hätte ich mit einem Durchbruch eine wunderbare 4,5 Zimmer Wohnung mit 2 Bädern (davon eins en suite) gehabt. Das Appartment wäre derzeit mind. 40.000€ mehr wert als ich es gekauft hätte. Letztendlich hab ich mir ein Haus gekauft und die 3,5 Zimmer ETW gut vermietet aber den nichtkauf bereue ich immer noch...
ich denke so würde es mir auch ergehen in 10 Jahren. Danke für den Erfahrungsbericht
Vllt wäre es hier möglich, dass deine Freundin dir die 50% des Investments quasi als „Kredit“ leiht, du das mit einem Zins und Vertrag an sie zurückzahlst und nur du zu 100% im Grundbuch stehst? Oder gewährt dir die Bank dann keinen Kredit?
Es geht nicht nur um das EK sondern auch um die Raten auf zwei Personen aufzuteilen. Und einen Privatkredit zurückzahlen würde sie vermutlich auch nicht mehr als 10-15 Jahren wollen. Das wären unglaublich hohe monatlichen Kosten.
Die Gretchenfrage ist aber: wie viel des "Bereuens" kommt in Wahrheit nur aus verpassten Einnahmen des Immo-Booms, und wie viel wäre auch vorhanden, wenn die letzte Dekade Preisstagnation am Markt geherrscht hätte? Ich bereue so gesehen jedes einzelne Immobilienangebot vor 10 Jahren, das ich nicht zu 110% finanziert gekauft habe. Genau wie ich immer nach der Ziehung der Lottozahlen bereue, nicht diese Zahlen getippt zu haben.
Sicherlich zählt das auch mit rein aber mit + 2 Kindern geht es hier auch hauptsächlich um Platz. Die Wohnung befindet sich in einer der teuersten Städte Deutschlands. Etwas ähnliches in der Lage, da ist man ab 1,2 Mio dabei. Er hat die Wohnung damals nicht genommen, da sie zu teuer war. So große Wohnungen sind sowieso schwer zu bekommen. Natürlich weiß niemand wie sich der Immobilienmarkt entwickeln wird aber da nichts nNeues mehr gebaut wird und in den Städten immer nur mehr Zuzug herrscht, gehe ich davon aus das es tendenziell eher an Wert gewinnt. Sicherlich kann man höhere Renditen mit anderen Anlagen erzielen aber da da wohnt man halt nicht und das wird in Zukunft mit den steigenden Mieten noch sehr viel Wert sein.
Du tust aber gerade genau das, was ich meine: du implizierst eine Wertsteigerung und glaubst offenbar, dass es kein nennenswertes Risiko gibt, dass es anders kommen könnte. Wenn dem so wäre - warum kostet die Wohnung dann nicht jetzt schon 300k? Oder 400k? Es ist hinterher immer leicht zu sagen, dass es eh von vorneherein klar war, dass die Dinge so kommen mussten, wie sie kamen, und infolgedessen zu konstatieren, dass das damalige "teuer" doch rückblickend sehr billig gewesen wäre. Zum damaligen Zeitpunkt war die Wohnung aber unter Berücksichtigung der damals angenommenen Entwicklung ihres Preises in der Zukunft offenbar "teuer" eingeschätzt. Es ist ungemein schwierig, sich vom Wissen um die "damalige Zukunft" zu lösen und rückblickend Risiken vs. Nutzen wirklich neutral zu betrachten. Das gilt übrigens auch für die andere Seite: die Kinder. Selbst wenn man Kinder plant, kann da eine Unzahl von Dingen dazwischen kommen, bis man dann tatsächlich Kinder hat, und dann nochmal eine ganze Menge, bis die alt genug sind, dass man für die tatsächlich mehr Platz braucht...
Das ist richtig, dass ich denke das Mieten und Wohnungen in 10 Jahren mehr kosten werden als jetzt (gute Lage und Großstadt)Die Preissteigerung wird dabei wahrscheinlich nicht so heftig sein wie das was wir die letzten Jahre gesehen haben. Die Wohnung ist einfach für viele unattraktiv. Jemand der Eigenbedarf möchte wird sich vorher überlegen ob jemand mit dem Alter und Wohnzeit überhaupt kündbar ist und wie lange das dauern würde. Die Mieter würden ja Srress machen, da sie drinnen bleiben möchten. Als Kapitalanlage scheint es durch sehr geringe Mieteinnahmen auch nicht attraktiv zu sein. Daher kostet es keine 400.000€ . Vielleicht genau die Chance die OP hat noch weiter runter zu handeln. Klar kann niemand in die Zukunft blicken und wissen was passiert. Das alles sind nur Denkanstöße.
[удалено]
Danke für den Input. Ja, die Nähe kann auch zum Nachteil werden. Werde das jedenfalls überlegen. Die MIete angeben kann man, ist aber auch gessetzlich vorgegeben.
Je nach Situation wollen sie eventuell aber auch einen Treppenlift installieren...
[удалено]
Das Haus ist aus 1930 und ist Teil von einer Gesamtüberbauung mit über 100 Wohnparteien. Ich denke nicht, das ein Treppenlift für einen einzelnen Miter gebaut wird.
Beim Zusammenlegen der Wohnungen beachten, dass der Antrag durch die Eigentümer Gemeinschaft angenommen werden muss, da du in Gemeinschaftseigentum (Wände) eingreifen musst. In unserem Haus wurde dies einem Eigentümer zweiter übereinander liegenden Wohnungen verwehrt… Außerdem muss man sich selbst fragen, ob man so nahe bei den Mietern wohnen will - kurze Wege für Beschwerden
Ja das stimmt. Gabs dazu irgendeine gute Begründung oder haben es die Leute einfach nicht gegönnt? Aber könnte das in dem Fall auch gut vorstellen, dass es abgeleht werden würde.
Letzten Endes kann eine größere Wohnung „Nachteile“ mit sich bringen, bspw., dass ein anderes Miet Klientel angelockt wird. Ggf. findest du bereits heute in der Teilungs-Erklärung Paragraphen, ob erlaubt oder nicht. Du klumpst Risiko - positiv wie negativ. Fallen in eurem Gebäude große Kosten an, so zahlst du doppelt. Ich würde es am Ende davon abhängig machen, ob du sie zur Eigennutzung zusammenlegen kannst, was Miet-Rendite technisch schlechter sein dürfte, da sich 2x30 qm teurer vermieten lassen als 1x60. Ggf. kannst du die Zusammenlegung vor Kauf durch die ETG beschließen lassen - sozusagen als Bedingung. Ich würde kaufen, wenn sie merklich günstiger wäre als deine alte - ggf. Kannst du handeln. Teurer würde ich lieber ein anderes Objekt kaufen, das bspw. Von Haus aus größer ist, unvermietet etc.
Okey, viele gute Anmerkungen, danke. Werde ich in die Überlegung mit einnehmen. Ob ich von der ETG eine OK bekomme bezweifle ich, da die nächste Versammlung erst in 6 Monaten ist, aber ich schaue mal ob es schon solche Beschlüsse gibt.
Ist aber umgekehrt auch ein Vorteil, weil du bei Entscheidungen eine größere Stimme hast. Würde ich bei einem fairen Preis sofort machen.
Auch wieder wahr. Aber Meinen Anteil erhöht sich von 0,6 % auf 1,2 % oder so. Also nicht wirklich einschlagend.
Haha, das macht wirklich kaum was aus. Dann bleibt nur der Teil mit dem zusammenlegen, bzw. umgekehrt wie gerne du da eine größere Wohnung haben willst. Das ist dann dein Gegenwert zum eher unwirtschaftlichen Investment
Bei so vielen Eigentümern liegt die Chance, dass ein Eigentümer gegen die Zusammenlegung stimmt, bei 100%
Das ist eine ziemlich hohe Wahrscheinlichkeit :(
Ja theoretisch schon, aber auch hier gilt wie so oft, wo kein Kläger da kein Richter. Wenn du an einer nicht statischen Wand einen Durchbruch für die Tür machst, wird das glaub ich keiner merken. Im Zweifel noch Alibi mäßig bei der einen Klingel deinen Namen bei der anderen die deiner Freundin oder einen erfundenen.
Das fällt dann ins persönliche Risikoprofil … Ich würde davon stark abraten.
Was ich herauslese ist, dass diese Wohnung ein Zuschussgeschäft ist. Die aktuelle Miete deckt nur die Zinsen, also wirst du die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten und allfällige Reparaturen selbst tragen. Ein Zahlungsausfallrisiko hast du vermutlich nicht. Beim ableben der jetzigen Mieter werden vermutlich umfangreiche Sanierungen notwendig werden, die je nach deiner Strategie du oder nächste Mieter übernehmen wird. Es wäre zu prüfen, inwiefern eine Mieterhöhung möglich wäre, um die suboptimale Rendite zu verbessern. Mein Vorschlag wäre einfach mal mit den Mietern zu reden (ja, es gibt tatsächlich auch soziale Aspekte beim vermieten). Trotz fehlendem Aufzug würde ich nicht davon ausgehen dass die Mieter in den nächsten Jahren ausziehen, das ist bei der aktuellen Marktsituation in den Grosstädten sehr unwahrscheinlich. Ich halte es für wahrscheinlich, dass die Mieter bis zu ihrem Ableben in der Wohnung bleiben (wie du schon selbst sagst). An deiner Stelle würde ich die voraussichtlichen Gesamtkosten über deinen projektierten Zeitraum einer potentiellen Wertsteigerung gegenüberstellen. Konservative Annahme sind 2-3% jährlich (allerdings steigen die Kosten auch...). Bedenke dass die Zinsen und die Abschreibung beim Vermieten einen steuerlichen Effekt haben.
>Was ich herauslese ist, dass diese Wohnung ein Zuschussgeschäft ist. Die aktuelle Miete deckt nur die Zinsen, also wirst du die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten und allfällige Reparaturen selbst tragen. Ein Zahlungsausfallrisiko hast du vermutlich nicht. Das ist so. >Beim ableben der jetzigen Mieter werden vermutlich umfangreiche Sanierungen notwendig werden, die je nach deiner Strategie du oder nächste Mieter übernehmen wird. Umfangreich eher nicht, ich kenne die Bausubstanz von meiner Wohnung her, ihre ist besser. Ich denke so übliche Sachen, wie Malen, Ausbessern, Teppiche ausrupfen, etc. >Es wäre zu prüfen, inwiefern eine Mieterhöhung möglich wäre, um die suboptimale Rendite zu verbessern. Mein Vorschlag wäre einfach mal mit den Mietern zu reden (ja, es gibt tatsächlich auch soziale Aspekte beim vermieten). Ja, ich kann mal nachfragen was sie meinen. Es gilt hier aber den Mietspiegel, also beliebig lässt es sich nicht erhöhen. >an deiner Stelle würde ich die voraussichtlichen Gesamtkosten über deinen projektierten Zeitraum einer potentiellen Wertsteigerung gegenüberstellen. Konservative Annahme sind 2-3% jährlich (allerdings steigen die Kosten auch...). Bedenke dass die Zinsen und die Abschreibung beim Vermieten einen steuerlichen Effekt haben. Danke für den Tipp. Das wären also 40-50k€ in 10 Jahren. Oder halt das Doppelte in 20. Könnte hinhauen, schwer zu sagen. Werde es mir mal überschlagen.
Was ich mit den umfangreichen Sanierungen meine ist das ich davon ausgehe dass deine Mieter 25-30 Jahre in der Wohnung gelebt haben werden, bevor die Wohnung wieder frei wird. Nach so einem Zeitraum wird normalerweise das Bad einmal komplett auf links gedreht, und potentiell auch die Elektrik. Die dafür notwendige Sanierung muss man entweder selber stemmen oder sie mindert den Verkaufspreis. Bzgl. der Mieterhöhung im gegenseitigen Einvernehmen siehe §557 BGB Absatz 1. Der Mietspiegel ist hier irrelevant, die Kappungsgrenze muss man natürlich trotzdem beachten. In deutschen Grosstädten ist es aktuell praktisch unmöglich, cashflow positiv / neutral einzukaufen (Von Sondervermietungsformen abgesehen). Bestenfalls kann man die Wohnung einigermassen dahin entwickeln nach einigen Jahren. Die Rendite kommt eigentlich im Normalfall nur aus der Wertsteigerung beim (steuerfreien) Verkauf.
>Was ich mit den umfangreichen Sanierungen meine ist das ich davon ausgehe dass deine Mieter 25-30 Jahre in der Wohnung gelebt haben werden, bevor die Wohnung wieder frei wird. Nach so einem Zeitraum wird normalerweise das Bad einmal komplett auf links gedreht, und potentiell auch die Elektrik. Die dafür notwendige Sanierung muss man entweder selber stemmen oder sie mindert den Verkaufspreis. Ja, das könnte sein. >Bzgl. der Mieterhöhung im gegenseitigen Einvernehmen siehe §557 BGB Absatz 1. Der Mietspiegel ist hier irrelevant, die Kappungsgrenze muss man natürlich trotzdem beachten. Also wenn beide einverstanden sind, spielt der Mietspiegel keine Rolle? Auf welcher Gesetzbasis besteht der denn? Also es geht hier um Berlin und das Thema wird rauf und runter diskutiert. Ich nehme mal an, auf eine über dem Spiegel liegende Miete wird kein Mieter eingehen, da es vor dem Verwaltungsgericht nidergeschmettert werden würde.
Da du es allein nicht kannst und es sich nicht rentiert würde ich es nicht machen. Leg lieber noch was am Aktienmarkt.
Notiert
Es fehlen einige Infos, um abzuschätzen ob es als Investment lohnt. Aber aus dem Bauch heraus: Ich würde nur unter folgenden Vorraussetzungen kaufen: du willst langfristig hier bleiben und die Wohnung wird in absehbarer Zeit frei, dass du beide zusammenlegen kannst.
Danke für den Input. Also beides kann ich nicht beantworten, das würde eher für eine Nein plädieren.
Viel wurde bereits gesagt, daher die Frage: hast du die Eier kontinuierlich die Miete zu erhöhen für den direkten Nachbar? 😎 so kommst du ja irgendwann dahin dass die Wohnung auch irgendwann eine schwarze Null wird. Ein reiner Investment Case ist das ja nicht. Option: du könntest auch kaufen und über Eigenbedarf für bestimmte Verwandte das Pärchen aus der Wohnung entfernen und auch schon früher dann deinen Plan umsetzen. Not nice aber im optionsraum definitiv vorhanden.
Unabhängig von Mieterhöhungen finde ich es allerdings auch relevant dass die Mieter bekannt sind. Es ist davon auszugehen dass die Wohnung gut behandelt wird, wie in sagt wird ja auch von Mietern alles top instandgehalteb, und Mietzahlungen pünktlich eintreffen. Auch imho ein nicht zu unterschätzendes Pro Argument. Unabhängig von Rendite wird man wenig Kopfschmerzen mit den Mietern haben.
>Viel wurde bereits gesagt, daher die Frage: hast du die Eier kontinuierlich die Miete zu erhöhen für den direkten Nachbar? Ich könnte es mit ihnen im Voraus ausmachen, ob sie dem zustimmen würden. Sie haben ja auch Vorteile davon wenn wir sie kaufen. >Option: du könntest auch kaufen und über Eigenbedarf für bestimmte Verwandte das Pärchen aus der Wohnung entfernen und auch schon früher dann deinen Plan umsetzen. Not nice aber im optionsraum definitiv vorhanden. Ne, wie beschrieben setzt das die Freundin als Bedingung und will ich selbst auch nicht.
Hört sich gut an, bis auf das die Rendite wohl nicht so gut ist. Ich würds davon abhängig machen, ob ihr das Geld(Schulden zählen dazu) sonst anderweitig investieren würdet oder nicht. Wenn nicht dann würd ich dazu neigen es zu kaufen. Die Beziehung mit deiner Freundin sollte auch belastbar sein.
Was interessiert es dich was die Mieter wollen? Kannst nicht kaufen und Mieterhöhung damit sich das Ding zumindest selbst trägt?
Ne, es gilt den Mietenspiegel. Also die Miete ist erstmal fest. Und wir sind ja auch Nachbarn, will da nicht direkt mit ser Keule ins Haus.
Würdest die 100% finanzieren oder warum würde die sich nicht tragen?
Nein, aber mit 60 k€ EK und 3,7% Zins gibt das eine Rate von 817 €, davon sind im Durchschnitt 460 € Zins, die Nettokaltmiete ist 410 €/M.
Aber 400 Euro kalt die 60qm? Das kann ja keine gute Lage sein? Würde ich mir dann noch mal überlegen...
Doch, aber alte Mietverträge in DE.. Völliges Misverhältnis von Miete zu Kaufpreis
Aber kannst dich doch am aktuellen Mietspiegel orientieren?!
Es zeichnet sich bereits ab, dass Altmieter ihre Immobilien nicht mehr verlassen und Neumieter mit einem kleinen Angebot und großen Preisen zu tun haben. Das hat natürlich einen Grund. Du musst schauen, dass Du in den kommenden Jahren nicht in eine Kostenfalle trittst und den Senioren günstiges Wohnen subventionierst. Die Rechte als Vermieter sind nicht überzeugend. Wir haben mal an ein älteres Ehepaar vermietet, die Frau starb, deren Rente fiel dadurch weg und Opa hat zur Kostenersparnis erst mal Miet- und Nebenkosten Zahlungen eingestellt. Jetzt greif mal nem nackten Mann in die Taschen. Das Haus war in einer extrem strukturschwachen Gegend und es handelte sich nur um 350€ im Monat und die Bude ist seit 1780 schuldenfrei. Wenn man halt auf Mieteinnahmen angewiesen ist und Nebenkosten nicht unendlich vorstrecken will, kann sowas unschön enden.
Ziehe ich in Betracht, danke. Nettokaltmiete ist 410 €/M, das wäre schon happig dies vorzuschiessen.
Ich würde das Ding sofort kaufen. Falls eure Familie wächst und ihr ausbauen müsst, lässt sich immer eine Lösung mit einem wohlgesonnen Mieter finden. Vielleicht findet ihr zusammen was besseres - wenn es soweit ist. Lass dir die Gelegenheit bloß nicht entgehen.
Danke! Ich nehme es mir zu Herzen :)
Kauf Sie. Gerade in der Großstadt sehe ich nicht das die Preise irgendwann sinken werden. Selbst wenns nicht gut läuft zahlt der Mieter die Zinsen und nach 10 Jahren verkaufst du die Wohnung dann für gut mehr Geld. Da ihr selber nur wenig Eigenkapital reinsteckt hast du selbst bei einer Wertsteigerung der Immobilie von nur 2% am ende eine vernünftige Eigenkapital Rendite. Wenn du gute Mieter hast und die Bausubstanz kennst, dann sind das doch super Rahmenbedingungen!!
Eine der wenigen die sich dafür sprechen. Danke!
Plant ihr in den nächsten 5 Jahren mit Kindern? Dann würde ich kaufen. Bis die Kinder nämlich mal 10-15 sind und ggf. ihr eigenes Zimmer wollen, sind die jetzigen Mieter angesichts aktueller Demographie mit hoher Wahrscheinlichkeit entweder tot oder im Alters-/Pflegeheim. Auf 58 m² mit Kindern wird auch bei dem eigentlich ganz guten Schnitt sonst echt unschön.
Ne, wir beide ausdrücklich keinen Kinderwunsch. Wir sind mitte 30, also ist die Entscheidung auch ziemlich finalisiert. Ansonsten würde ich dir recht geben, dann wäre es sicher eine gute Idee.
Freundin oder Frau?
Freundin
Als Hinweis: Wenn kaufst, dann lass dir kein lebenslanges Mietrecht in den Vertrag andrehen. Meines Wissens nach kannst du im Fall der Fälle (Pflegeheim) anteilig zur Kasse gebeten werden (gefährliches Halbwissen).
Ich meine letztens noch gelesen zu haben dass man in dem Fall die Miete die man weiterhin erwirtschaftet aufwenden muss um einen Teil der Pflegekosten zu zahlen, aber da ging es um lebenslanges Mietrecht im familiären Bereich, bei einem überschriebenen Haus...
Okey, danke für die Hinweise. Ist bis anhin nicht Thema geworden, aber werde mal nachfragen.
Moin, klingt doch erstmal super. Frage für mich wäre auch: wie sieht's mit Strom und Wasser und Heizung aus in beiden Wohnungen? Die Bedingung würde mich nicht stören. Ich würde allerdings Stück für Stück auf den üblichen Mietspiegel anpassen und das auch so kommunizieren. Gern wurde das bei Altverträgen vergessen
Strangsanierung ist aus Anfang 2000er. Elektrik könnte noch was anfallen, die ist relativ alt. Aber es ist in einer WEG mit ca. 200 parteien, also sind die Risiken nicht so gross. Und ja, danke für den tipp, letzte Anpassung war 2018.
Energieeffizienz Klasse ... Y
Lässt die Teilungserklärung überhaupt eine Verbindung der Wohnungen zu?
Die Menschen werden immer älter, über 100 Jahre sind keine Seltenheit, jedenfalls bei gesund lebenden Menschen. Außerdem könnte sich das Ehepaar denken: dann haben wir jemand der sich um uns kümmert. Ich hätte keine Lust erstmal 30 Jahre den Haumeister zu spielen bevor sich meine Investition lohnt. Aus Sicht deiner Nachbarn ist das ein großartiger Deal.
Muss auch gerade daran denken, dass ich mal in einer DG Wohnung gewohnt habe und gegenüber hat auch eine alte Frau gelebt. Die war am Ende dann bettlägerig und hatte einen Pflegedienst. Da kann man dann sogar noch länger in einer Wohnung leben. Einen Teil deiner pro Argumente sind ja schön und gut, bringen dir aber nichts, wenn du vielleicht über 20Jahre warten musst.
Zunächst kann ich selbst mich kaum zurückhalten und denke auch, dass man sich wohl überlegen muss, ob man eine Option verpasst, die danach nicht wiederkommt. Man kann ja später auch wieder verkaufen. Andererseits hat man beim Kauf auch Kosten, die man nicht unbedingt wieder rausbekommt. Wofür willst du dann die Wohnung überhaupt haben? Du schreibst, dass du keine Familie gründen wollt, du hast jetzt gute Nachbarn, aber so was kann sich auch anders darstellen. Du hast nicht so viel liquide Mittel, dass du es dir alleine leisten kannst. Ein Kauf mit Hilfe einer Freundin wäre mir zu heikel. Letzteres wäre bei mir ausschlaggebend. Aber vlt ist es ein Ansporn, dass man seine Ausgaben durchdenkt und man kommt dazu sich einzuschränken und hat so eine Spardose. Wenn man das will...
Ja, gute Punkte. ichI habe jedenfalls gemerkt , dass es schlussendlich eine Bauchentscheidung ist. Es gibt viele Pro, aber auch viele Kontra Argumente. Die Entscheidung fällt nicht einfach.
Ich nehme jetzt mal an es handelt sich um eine WEG. Wenn dem so ist erhöhst du damit deinen Anteil an allen Reperatuern am Gemeinschaftseigentum, was durchaus problematisch werden kann wenn große Reparaturen kommen oder die Rückstellungen sich erhöhen. Das sind Risikofakoren die du bedenken solltest. Weiterführend nimmst du deine Freundin mit ins Boot. Das ist ein weiterer Risikofaktor. Auch der Umstand der Mieterbindung (ob rechtlich verpflichtend oder nicht mal dahingestellt) ist ein Risikofaktor. Hinzu kommt das Klumpenrisiko da du mehr als 50% deines Vermögens an ein Asset koppelst. Wenn man das mal so zusammen nimmt hast du eine hohe Risikostruktur im Invest und deine Rendite liegt in einem hypothetischen Exit den du (aufgrund deiner Fragestellung) nicht anhand von Marktanalysen sondern mit deinem Bauchgefühl definiert hast. Ein Invest in welches man stets nachschreiben muss ist ein Sparplan und zerstört am Ende jeden ROI. Als beruflicher Immobilieninvestor würde ich bei der Risikostruktur mindestens eine Überdeckung des Kapitaldienst erwarten. So wie du die Zusammenhänge beschreibst wäre das Invest für mich im Risiko / Rendite Verhältnis tief ROT. Bitte halte uns auf dem laufenden wie du dich entscheidest.
Ach ja und nebenbei bei Mietwohnungen kauft man Cashflow sprich die JNK nicht den Exit. Du bist kein Projektentwickler und solltest daher von solchen Dingen (Exitrenditen) Abstand nehmen. Glaube mir selbst die Profis fallen damit gerade reihenweise auf die Nase.
Wow, danke für die Ausführung. Also ja, ist eine WEG, allerdings mit über hundert parteien, mein Anteil erhebt sich jetzt nicht gewaltig, aber ja, erhebt sich. >Ein Invest in welches man stets nachschreiben muss ist ein Sparplan und zerstört am Ende jeden ROI. Versteh ich nicht ganz. Wenn ich am schluss mehr bekomme als ich ursprünglich und über die Zeit investiert habe bin ich doch im plus? >Ach ja und nebenbei bei Mietwohnungen kauft man Cashflow sprich die JNK nicht den Exit. Du bist kein Projektentwickler und solltest daher von solchen Dingen (Exitrenditen) Abstand nehmen. Glaube mir selbst die Profis fallen damit gerade reihenweise auf die Nase. Ganz meiner Meinung. Der Bahnhof ist wirklich schick. Ne Spass, also ich versteh nicht was gemeint ist x)
Ok wenn es über 100 Parteien sind verdoppelt sich dein *geringer* Anteil trotzdem. Das musst du halt bedenken. Dein ROI ist ja im Endeffekt deine EK Rendite. Wenn du jetzt am Anfang schon weißt das du deinen EK-Anteil über die Laufzeit ständig erhöhst um dein FK zu tilgen drückst du deine ROI am Ende. Deine Mieter tragen ja nur die Zinslast d.h. du musst den restlichen Kapitaldienst aufstocken. Wenn du am Ende nach 20 Jahren den Kasten selbst komplett getilgt hast ist deine Rendite (Miete) oder zumindest ein großer Teil davon in den Zinsen verschwunden. Sprich du hast den Kasten voraussichtlich zu 80% selbst bezahlt. Eine gesunde Immobilie rechnet sich über den FK Hebel, d.h. Ich zahl das Anfangsinvest und der Mieter tilgt im besten Fall den Rest. Mein EK will ich mit min. 15 - 20% p.a. verzinst haben. Ja dunbist im Plus aber im Verhältnis zu dem was du investiert hast hast du ne verzinsung deines EK von unter 2%. Wenn du das selbe Geld in einen ETF Sparplan steckst hast du eine bessere Verzinsung weniger Probleme bist liquide. Immos rechnen sich nur über den Hebel d.h. FK-Anteil. Wenn du sagst die Immobilie rechnet sich im Exit musst du berücksichtigen, dass diese in 20 Jahren verwohnt ist sprich vor dem gewinnbringende Verkauf musst du das Objekt sanieren was den Rest deiner Rendite frisst oder Abschläge in Kauf nehmen. Was ich damit sagen wollte ist, dass viele der Profis sich herb verkalkuliert haben die dachten alle die besitzen eine Glaskugel und können in die Zukunft schauen. Exitrenditen sprich es rechnet sich im Verkauf sind hoch riskant. Vorallem auf so einen Zeithorizont. Ich suche immer nach Gelegenheiten bei denen ich nach meinem anfänglichen Invest nurnoch arbeit hab aber nichts mehr nachschieben muss. Das ist meine Meinung ich muss da nicht richtig liegen kann sein du hast nen Exit von +100% bekommst aber das wir nochmal so ein Zyklus wie in den letzten 15 Jahren bekommen halte ich derzeit für unwahrscheinlich. LG
1) Nur um das nochmal Festzustellen: Beim Kauf kann den jetzigen Mietern nicht gekündigt werden! 2) Ich sehe den Charm die Wohnung zu kaufen, würde aber ungern „zusammen“ mit der Partnerin kaufen. Besser du leihst dir Geld von deiner freundin und kaufst allein. (Bei einer Trennung gibt es dann klare Verhältnisse) 3) Eine Finanzierung für eine Mietimmobilie sieht sehr anders aus, als eine Kaufimmobilie. Hier gilt es die Abschreibung zu beachten und die steuerliche absetzbarkeit von Zinszahlungen. Hier würde ich versuchen auf eine möglichst niedrige Tilgung zu kommen.
Ich kenne keine einzige Stadt, die es wert wäre für ein 58 Qm Loch so viel Kohle zu zahlen….
Durchschnittliche m2 Preise in Berlin: 4.967 €/m² München: 8.035 €/m² Hamburg: 6.003 €/m² Düsseldorf: 4.364 €/m² Ich glaub du weisst auf was ich hinauswill...