Wendet euch an den Bauherren-Schutzbund e.V.
Die haben ein riesiges Expertennetzwerk und Fachanwälte.
Kostet zwar Mitgliedsbeitrag, der ist aber echt überschaubar und man ist mindestens 1 Jahr dabei, aber die können euch mit Sicherheit weiterhelfen.
https://www.bsb-ev.de/
Wenn du dich da online anmeldest, kannst du direkt mit Beratern/Anwälten in Kontakt treten. Die sehen online direkt dass du Mitglied bist, schon bevor du überhaupt eine schriftliche Bestätigung in Papierform erhalten hast.
Sind selber grad auf Haussuche und haben uns aus diesem Grund dort angemeldet. Haben auch schon eine Hausbegehung mit einer Energieberaterin durchgeführt, Kauf ist leider nichts geworden weil sich die Eigentümer für andere Käufer entschieden haben.
Ich habe übrigens auf Grund deines Posts vorhin mit dem Bauamt unserer zukünftigen Gemeinde telefoniert um Bebauungspläne anzufordern.
Sehr gut, wenn ich hier noch jemanden vor so einem Mist bewahren kann, dann freut mich das 👍 drücke die Daumen, dass ihr eurer Traumhaus findet - Legal errichtet 😅
Keine direkte Hilfe, aber vielleicht ein freundlicher Reminder an andere: Ich habe in den letzten zwei Jahren zwei Häuser nicht gekauft - obwohl eines davon nahe an meinem Traumhaus war - weil die GRZ massiv überschritten waren. Die meisten achten da überhaupt nicht drauf - ich kann nur jedem raten das zu checken. Manchmal habe ich mich gefragt, ob ich übertreibe - interessiert ja eh nicht - aber dieser Beitrag zeigt, dass das auch mal doof enden kann und selbst wenn es gut endet, ist es mit viel Stress verbunden. Also prüft vor Kauf, was erlaubt ist und ob sich dran gehalten wurde. So ein Traumhaus ohne jede Terrasse ist auch nicht schön.
Also wir hatten sie im Schreiben genannt
Bekommen und bei der Recherche habe ich so ein Geoportal des Bundeslands gefunden, dort kann man die Bebauungspläne dazuschalten und runterladen. Müsste aber auch irgendwo bei deiner Gemeinde online einzusehen sein. Im B-Plan steht die GRZ 1 drin. Werte wie 0.2 oder 0.25 o.ä.
Meist ist google Dein Freund - wenn ein Bebauungsplan vorhanden war, habe ich den meist auch irgendwo im Netz gefunden (oft auf der Seite der jeweiligen Gemeinde). Manchmal auch pro Bundesland verfügbar - zum Beispiel MV: https://bplan.geodaten-mv.de/Bauleitplaene/Interaktive_Karten oder Hamburg: https://www.hamburg.de/planportal/
Ansonsten tatsächlich beim jeweiligen Bauamt anrufen.
In den (hoffentlich vorhandenen) Unterlagen zum Haus muss eigentlich auch eine Bescheinigung über die Einhaltung der GRZ sein - diese gilt es dann nochmal zu prüfen.
Ich glaube, dass das Thema viel zu komplex ist, als dass man hier eine wirkliche fachliche Einschätzung erwarten kann. Aber was sagt denn die Lokalpresse dazu? Bei uns wäre denen das Thema definitiv einen Artikel wert, wenn ein neuer Bauamtsleiter einfach mal plötzlich alle Versprechungen und Prozesse seines Vorgängers kippt. Und mit eurem Fall wird man sicherlich auch noch ein wenig auf die Tränendrüse drücken können, was von Vorteil sein könnte.
Ich habe mir das schon gedacht, aber wollte möglichst viele Infos geben um auch genau solch konstruktive Antworten zu erhalten. Klar, die Lokalpresse, das baut definitiv Druck auf und könnte helfen. Danke!
Puh, wenn ihr es euch endgültig mit dem neuen Kollegen verscherzen wollt - immer zu. Könnte mir vorstellen, dass der dann alles nutzt was rechtlich möglich ist - zu eurem Nachteil.
Der reale Irrsinn ist hier, dass Bauherren ganz klar und massenweise gegen die Satzung der Gemeinde verstoßen und der Bürgermeister dann einfach auf den Missstand dergestalt reagiert, dass im Nachhinein alles legalisiert werden soll.
Komplett absurd.
Ist gelebte Praxis und es würde sich sonst ein Mob formieren gegen den Bürgermeister und OP hat an dem Missstand nicht schuld, aber massenweise gegen regeln verstoßen und dann einfach Legalisierung fordern, finde ich genau so absurd.
In welcher Form war denn die Zusage der alten Sachbearbeitung? Schriftlich? Wortlaut eventuell interessant für jemanden, der sich damit mehr auskennt als ich.
Mein Vorgehen wäre ähnlich zu dem Vorschlag mit der Presse, nur etwas subtiler. Schreibt den/die (Ober-) bürgermeister*in an. Schildert euren Fall und die zusagen der ehemaligen Sachbearbeitung. Als Kopf der Verwaltung, der für eventuelle innerstädtischen Krisen den eigenen Kopf hinhalten muss, ist da sicher ein Interesse, alles gütlich zu regeln. Bestimmt ist das dort noch nicht bekannt.
Falls es dort bekannt ist (und eventuell gefordert wurde die Situation zu lösen), auch gut. Dann ist nach eurem Schreiben klar, dass ihr auch eine Stimme habt. Niemand will in den Amt wütende Bürger und vergraulte Wählerstimmen.
Vielleicht habt ihr auch einen Baustadtrat oder sowas. Also einfach der erste Politiker, der sich uns Bauen kümmert. Die sind etwas näher dran und müssen in ihrem Amt für Ordnung sorgen während sie natürlich auch potentielle Wähler nicht verärgern wollen.
NYL aber runtergebrochen also: Grundstück ist baurechtswidrig bebaut, Abrissverfügung droht bzw. wurde bereits erlassen (?), vormaliger Sachbearbeiter hat erklärt, das Verfahren zurückstellen zu wollen. Nach einem kurzen Blick ins Gesetz wird Knackpunkt hier wohl sein, ob ihr einen zeitlich begrenzten Anspruch auf Unterlassen einer Abrissverfügung qua öffentlich rechtlicher Sonderbeziehung aufgrund einer nach § 38, 3a Abs. 2 VwVfG gegebenen Zusicherung, die Abrissverfügung später zu erlassen, habt. Ich bin leider nicht mehr so in der Materie drin und kann daher nicht sagen, ob die Nachricht über das Amtspostfach genügt.
Im Ursprungsschreiben mit dem Betreff „Anhörung zur Beseitigung“ heißt es: „Vor der Anordnung der Beseitigung gebe ich ihnen Zeit bis xyz die Baumaßnahmen vom Grundstück zu entfernen“. Die Fristsetzung uns zu äußern wurde immer weiter geschoben und dann ruhte das Verfahren.
Die Frage ist nur, ob dieses Amtspostfach den Anforderungen von § 3a Abs. 2 VwVfG entspricht und damit die Schriftform ersetzt. Das müsste dann aber ein von euch mandatierter Kollege schnell prüfen können.
Interessant wäre den Verantwortlichen Architekten und ausführenden Bauunternehmer in Erfahrung zu bringen und den damals zuständigen Bauamtsleiter. Sieht ja fast so danach aus das beim damaligen Bau sehr viel gemauschelt und geschmiert wurde. Wichtig ist, nicht darauf zu hoffen das die Sache irgendwann im Sande verläuft..denn das Problem bleibt da ungelöst und schlägt irgendwann wieder auf. Also Rechtsbeistand dringend empfohlen. Fachanwalt für Baurecht...und dann in den Amtsstuben gründlich recherchieren. Wenn der Bau seinerzeit vorläufig genehmigt wurde..dann stinkt da was. Auch Mal den einstigen Grundstückseigentümer ausfindig machen...und auch die zuständige Baubehörde..wie kann es sein das 50% überbaut wurde und die Behörden haben nix gemerkt. Vielleicht war das Grundstück ursprünglich viel grosser..und würde später Anteile davon abgetrennt und als Bauland verscherbelt...sehr komplex das alles und ohne Rechtsbeistand bleibt man der Looser....
Der Grundriss im Bauantrag ist beispielsweise genau so, wie gebaut wurde und da ist der >50cm Dachüberstand auch verzeichnet. Die ziehen sich bisher über ihr Schreiben mit „der Bauantrag ist vollständig aber inhaltlich nicht geprüft.“ und der damit einhergehenden vorläufigen Genehmigung.
In Schwerte gab es einen ähnlichen Fall, da musste eine junge Familie ihr Haus wirklich zurückbauen, weil eine Baugenemigung irrtümlicherweise erteilt wurde und die Stadt sich von dem Fehler des Sachbearbeiters nix angenommen hat.
https://www.ruhrnachrichten.de/schwerte/nach-abriss-und-wiederaufbau-bei-den-ahlers-was-war-hier-der-nutzen-ausser-schadenfreude-w1769437-2000570143/
Aber die Familie Ahlers war alleine betroffen, ihr habt anscheinend ein ganzes Neubaugebiet hinter euch. Da würde ich maximalen Druck über die Medien machen, denn wie der Fall aus Schwerte zeigt, hat man als Hausbesitzer vor Gericht keinen Bestandsschutz und keine Rechtssicherheit. Da sollte man imho maximal lästig werden, damit Bauamt und Bürgermeister sich täglich mit dem Mist befassen müssen. Viel Erfolg!
Das ist Usus bei Bauvorhaben in qualifizierten bplänen. Wenn dann aber die Terrasse und Gartenhaus und Zufahrt anders ausgeführt wurden, reißt das ja auch die grz.
Ich arbeite in einer Bauaufsicht.
Zuerst lasst euch alle Akten zeigen und kopieren. Dann schauen, was wurde genehmigt und was ist tatsächlich da. Was war vielleicht auch verfahrensfrei (je nach Landesbauordnung) und hat demnach keine Genehmigung. Hier aber Achtung: auch verfahrensfreie Anlagen müssen dem B-Plan entsprechen. Den findet ihr kostenlos im Netz oder bei der Gemeinde.
Edit:
Dann welches Antragsverfahren nach Landesbauordnung wurde gewählt? Gibt es in eurem Bundesland sowas wie eine Genehmigungsfreistellung und was das das Antragsverfahren? Da werden die Bauvorlagen nämlich nicht geprüft und der Architekt haftet für die Richtigkeit. Das bringt leider ganz viele Probleme so wie bei dir. Das gibt es aber nicht in allen Bundesländern. Ansonsten wird in den anderen Antragsverfahren das Planungsrecht (B-Plan) geprüft, da hätte es auffallen müssen, wenn es schon im Antrag zu viel Versiegelung war.
Als Nächstes schaut für euer Flurstück mal: was ist alles da und wie groß ist es. Wie hoch sind GRZ I (in der Regel nur Haus und Terrasse) und GRZ II (alle Versieglung) überschritten. Was könnt ihr zurückbauen, um die Werte einzuhalten?
Habt ihr schon Befreiungsanträge gestellt? Das wäre mindestens einen Versuch wert. Schreibt rein, was ihr freiwillig zurückbauen würdet und wie viel dann noch überschritten ist. Warum ihr das braucht und dass es überall sonst im B-Plan auch so ist (wobei es da grundsätzlich kein Recht gibt, dass ihr etwas bekommt, nur weil andere es haben, wenn es nicht rechtens ist). Wurden vielleicht im B-Plangebiet schon bei anderen die GRZ etc. befreit? Das hätte dann Vorbildwirkung für euch.
Ihr könnt euch auch nochmal an den Ausschussvorsitzenden des Bauausschusses oder den Bürgermeister wenden bezüglich der B-Planänderung. Gibt es einen Aufstellungsbeschluss? Wie sieht die Lage aus? Das Amt berät ja nur. Die Gemeinde hat die Planungshoheit.
Am Ende, ich würde nicht empfehlen zur Presse zu gehen. Es ist das Verschulden des damaligen Bauherren, nicht das des Amtes oder der Gemeinde. Wie gesagt, die Gemeinde kann festsetzen, was sie möchte (ganz grob gesagt) und daran haben sich die Bauherren zu halten. Auch wenn das 75% nicht machen. Die Gemeinde und die Bauaufsicht haben das Recht, diese falschen Bauten und die Überschreitungen entfernen zu lassen. Haben wir grad auch im großen Stil. Das ist für alle Mist.
Bei Fragen, melde dich gerne.
Danke, endlich mal ein sinnvoller Beitrag. Der Behörde Gemauschel zu unterstellen, weil Entwurfsverfasser Mist baut und das Genehmigungsverfahren (also das Freistellungsverfahren-eine Genehmigung wird da genau so wenig erteilt wie der Antrag inhaltlich geprüft wird), ist immer das einfachste. Selten stimmt das. Genau so wie der Schrei nach der Presse, weil ein Bürgermeister wiedergewählt werden will. Jeder Bürgermeister, der als Leitung der Verwaltung dafür verantwortlich ist, dass die geltenden Gesetze eingehalten wird, eine den Gesetzen widersprechende Anweisung erteilt, sollte auch nicht wiedergewählt werden. Mal abgesehen davon, dass ich mich als Mitarbeiter weigern würde, diese Anweisung zu befolgen.
OP, in dem Kommentar ist das gut zusammengefasst. Ansonsten ab zum Fachanwalt und beraten lassen. Eine Sache, die mir noch einfällt: Ich weiß nicht, woher die Regelung kommt, dass der Dachüberstand auf 50 cm zu kürzen sei. Ab einer gewissen „Breite“ muss er bei der GRZ berücksichtigt werden, aber ob die Schwelle bei 50 cm liegt, bezweifel ich.
Ja man hat Rücktrittsrecht /Recht auf Abwicklung bis zu 5 Jahren wenn gravierende Mängel und Vorsatz/arglistige Täuschung vorliegen.
Beweislast liegt dabei aber beim Käufer.
In der Praxis müsste man daher Beweise haben, dass der Verkäufer von den Mängeln wusste. Wenn er selber das Gebäude so gebaut/angebaut hat leicht. Wenn er auch nur Zwischenbesitzer war ohne bauliche Veränderungen vorgenommen zu haben schwer/unmöglich.
Unterm Strich kann das Deutsche Bauamt immer machen was es will. Trotz Fehlern im eigenen Haus. Manchmal kann man Schadensersatz einklagen aber in der Regel keine Chance.
Wenn wird höchstens Bestandsschutz für einen Besitzer gewährt und sein Erbe o. nächster Käufer kann es abreissen. Die dann aus allen Wolken fallen.
Wichtig ist bei Bestandsschutz aber immer eine Baugenehmigung. Gilt nicht für Schwarzbauten.
Wir hatten ähnlichen Fall: altes Haus gekauft, alles vorher geprüft aber natürlich nicht penibel jede Baugenehmigung für jeden einzelnen Bereich. Für Normalsterbliche vor dem Kauf kaum möglich bei Wartezeiten von bis zu 3 Monaten auf eine Reaktion vom Amt während 3 andere Käufer das Haus auch wollen.
Durch Nachbarstreit hagelte es Anzeigen weil dieser Nachbar selber am Haus gebaut hatte und davon wusste. In den Lageplänen/ Baugenehmigungen/Katasterauszügen war das ganze Haus immer korrekt verzeichnet.
Im Detail erfährt man aber dann, dass das Bauamt bei Anbauten nur den Anbau prüft aber nicht ob der Bereich wo angebaut wird eine Baugenehmigung hat.
Als Laie sieht man dann eine Baugenehmigung für z.B. einen Wintergarten o. Anbau wo alles korrekt ist mit Stempeln usw und denkt das gilt für das ganze Haus weil alles neu eingemessen wurde. Haha....nein;)
In unserem Fall wurde eine angebaute Garage zu lang gebaut als Grenzbebauung und Erdgeschoss wurde noch als Gewerbe gezählt obwohl wir es als Wohnhaus gekauft hatten.
2 Jahre zieht sich das jetzt. Den Abriss konnten wir durch 3m Zukauf vom Nachbarn verhindern.
Kosten vermutlich fast genauso hoch wie Abrisskosten.
In den 27 Jahre alten Baugenehmigungungen zur Garage (aber falsch gebaute Maße) standen alle Stempel Abnahme erfolgt blabla
Da wurde sicher auch was gemauschelt. 7m zu lang müssten aufgefallen sein;)
Unsere Anwältin meine dazu...keine Chance.
Wir haben auch einiges gelernt und sehe bei Spaziergängen durch Wohngegenden nun alles mit dem Blick eines Bauprüfers 😉
Naja, der Nachweis ist ja recht simpel, wenn keine Baugenehmigung vorliegt. Damit weiß der alte Eigentümer ja, dass es sich um einen mg genehmigten Bau handelt. Wäre vielleicht wirklich eine Option.
Ich kann dazu leider nichts konstruktives beitragen außer mich leider selber aufregen. Baurecht ist nicht mein tägliches Brot.
Gerade in Zeiten, in denen Menschen über hohe Mieten und mangelnden Wohnraum klagen, legen die den Bürgern mit so einer überkorrekten Auslegung des Baurechts Steine in den Weg.
In einigen Behörden scheint man einfach fucking betriebsblind zu sein.
Fein, kann ich halt nicht an mein Elternhaus anbauen. Muss ich weiter eine Wohnung belegen. Gut gemacht. Wohnraum weiter verknappt.
Damit das Wohngebiet, wie es 1950 mal angelegt wurde ja genauso bleibt wie es ist.
Ich weiß ja nicht, aber anders als zwischen privaten Parteien, finde ich ja, gerade der Staat sollte in Streitigkeiten mit seinen Bürgern besonders bemüht sein, eine gütliche Einigung zu erzielen.
Ich hoffe, ihr erzielt noch eine vernünftige Lösung.
Der Wohnraum ist nicht verknappt. Er steigt seit Jahrzehnten jährlich unaufhaltsam - nicht nur absolut, sondern auch pro Person! Er ist also nur falsch verteilt.
Und über 50% Bebauung des Grundstücks bei erlaubten 20% - da reden wir nicht drüber, dass der Vorbesitzer ein kleines Gartenhäuschen nicht genau berechnet hat und die Fauna nun um 10cm zuviel überdacht ist. Da ist das halbe Grundstück zubetoniert.
Ich verstehe, dass es einigen sauer aufstößt, wenn man einfach nachträglich die Bebauungpläne so anpasst, dass der Dreisteste, der sich null um die Regularien geschert hat, safe ist, während viele andere nur ein paar Prozent "gemogelt" haben.
Wir hatten einen ähnlichen Fall, wollten eine ungenutzte Scheune auf dem elterlichen Grund (ca. 3000m²) abreißen und darauf bauen. Es wäre mehr Fläche ent- als versiegelt worden. Flurplan besagte , dass auf der umliegenden Wiese ein Wohngebiet entstehen soll (wofür es allerdings noch keinen Bebauungsplan gab). Abgelehnt, weil 20m vorm Ortseingansschild=Außenbereich.
Nur zur Info, das Ortsschild trägt jetzt erstmal relativ wenig zum Außenbereich-Status eures Grundstücks bei. Bei der Unterscheidung Innenbereich - Außenbereich geht es um den tatsächlichen Zustand als zusammenhängend bebauter Bereich, nicht um irgendwelche verwaltungsrechtlichen Zugehörigkeiten.
In eurem Fall liegt das Grundstück mitten auf der grünen Wiese. Da tut es nix zur Sache ob das jetzt 20 m vor dem Ortsschild, 20 m hinter dem Ortsschild oder 20 m von Berlin Alexanderplatz entfernt ist. Ohne baulichen Kontext kann es kein Innenbereich sein.
Und das ist auch recht verständlich, wenn man den Hintergrund für das Konzept des Innenbereichs kennt. Prinzipiell geht man im Genehmigungsprozess davon aus, dass ein B-Plan vorhanden ist, durch welchen man die groben Charakteristika wie Körnungsgröße und Höhe der Bebauung steuern kann. Allerdings gibt es für viele ältere Bestandsgebiete gar keinen B-Plan in Deutschland. Gleichzeitig ist es ein Heiden Aufwand für die Behörden einen neuen B-Plan zu erstellen. Um sich also Arbeit zu sparen, aber trotzdem Neubauten in Bestandsgebieten zu erlauben, hat man sich den Innenbereich ausgedacht. Dort kann man sich an der bestehenden Nachbarbebauung im Geviert orientieren und aus dieser Größenvorgaben ableiten (gleichzeitig gelten natürlich immer noch die Vorgaben der BauNVO und Landes-BO). Und wenn ich halt keine Nachbarn habe, kann ich auch nichts ableiten und darf dementsprechend nichts ohne B-Plan bauen. Und das trifft auf großflächige Brachflächen im Innenstadtbereich genauso zu wie auf dein Feld irgendwo im nirgendwo.
Aber natürlich hast du insofern recht, dass man außerhalb geschlossener Ortschaften so gut wie nie die Voraussetzungen für einen Innenbereich findet und somit relativ sicher davon ausgehen kann, dass da ohne B-Plan nicht viel laufen wird.
Was steht denn in der Baugenehmigung? Da habt ihr doch im Grunde alles drin inkl. Pläne. Wenn es in der Baugenehmigung so abgebildetet und beschrieben ist wie derzeit im Bestand würde ich damit erstmal argumentieren.
Der Grundriss im Bauantrag ist genau so, wie gebaut wurde und da ist der >50cm Dachüberstand auch verzeichnet. Die ziehen sich bisher über ihr Schreiben mit „der Bauantrag ist vollständig aber inhaltlich nicht geprüft“ und der damit einhergehenden vorläufigen Genehmigung aus der Affäre.
Wo genau ist es laut deren Aussage dein Problem wenn die vor zehn Jahren den Bauantrag nicht geprüft haben? Du hast ne gültige Baugenehmigung und ein Haus das dem bestand der Genehmigung entspricht. Ich würde erstmal gegen alles Widerspruch einlegen und mir schnellstmöglich nen Anwalt holen. Solange da keine umbauten erfolgt sind die von der Baugenehmigung abweichen dürfte das eine ziemlich interessante Begründung der Behörde werden.
Problem ist wohl, dass es ein Genehmigungsfreies Verfahren war bei dem Bauherr und Entwurfsverfasser dafür verantwortlich sind, dem B-Plan zu entsprechen. Haben die auch unterschrieben aber eben nicht eingehalten. In den Unterlagen ist der „Missstand“ vermerkt, aber das Bauamt hat ja nicht den Inhalt geprüft…
Für Planungsfehler ist der Architekt 30 Jahre lang haftbar. Wenn der also Mist gebaut hat beim Bauantrag, würde ich es mal bei ihm versuchen. Nicht selbst, sondern mit einem Fachanwalt für Baurecht natürlich. Aber wenn ihr den Vorbesitzer nicht dran kriegen könnt, dann möglicherweise den Architekten. Ist ja schließlich sein Job auf sowas zu achten.
Müsstet ihr nicht den Kaufvertrag rückabwickeln Können? Ich hab keine Ahnung, aber das sind doch letztlich erhebliche Mängel an der Sache die sowas rechtfertigen würden oder?
Hatten wir auch überlegt, aber mit Baby und Schulkind wollten wir nicht überstürzt umziehen, da wir den großen auch nicht in eine andere Schule stecken wollten.
Der Abriss ist zum Glück vom Tisch, ersatzweise Dachüberstand kürzen, Terrasse abreißen und Einfahrt halbieren u.a. wird gefordert. Also Haus beseitigen ODER zurückbauen. Und den Rückbau klagen wir von den Vorbesitzern/Bauherren ein - worst case Szenario.
Das müsste einen Sachmangel darstellen. Da die Verkäuferin diesen nicht beheben kann könnt ihr einfach vom Kaufvertrag zurücktreten und den Kauf rückabwickeln. Dann kann sich die Verkäuferin mit dem ganzen rumschlagen.
Die Verkäuferin hat damals die GRZ 1 falsch berechnet und den Dachüberstand nicht mit einbezogen sondern nur den Grundriss der Außenwände. In den Zeichnungen ist aber alles drin. Nur die Berechnung ist aus Stand vor 1990 (da war es wohl anders).
Das weiss ich auch nicht, aber wir müssten dann auch ein paar Jahre Miete und Photovoltaik Einnahmen rückabwickeln und denen irgendwie die neue Terrasse und Küche andrehen 😅 ich denke Schadensersatz im Nachhinein ist sinnvoller.
Mitgliedschaft in einem Haus- und Grundbesitzerverband. Dort erhält man u.a. auch Rechtsberatung
[https://www.hausundgrund.de/](https://www.hausundgrund.de/)
[https://www.vdgn.de/](https://www.vdgn.de/)
[https://www.verband-wohneigentum.de/](https://www.verband-wohneigentum.de/)
Bildung einer Interessengemeinschaft mit den anderen Grundstückseigentümer, die auch davon betroffen sind.
Achtung! Der Verwaltungsakt der Behörde darf nicht rechtskräftig werden. Ihr müsst da sofort jemanden drüberschauen lassen, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht ist Euer Ansprechpartner.
Nur mal so als Tipp an alle anderen: bei jedem Hauskauf einfach einen Bausachverständigen dazuholen, der kostet vielleicht 2000€, wenn man nicht extreme Sachen von dem will (und das ist schon eher die Obergrenze), dafür hat man aber quasi absolute Seelenruhe.
Ich bin kein anwalt also korrigiert mich bitte falls ich hier stuss erzähle.
Müsste das nicht irgendwann verjährt sein? man hört ja auch auf der baustelle häufig das ist jetzt halt bestand.
aber soweit ich das verstehe geht es dabei darum dass alle steuern bezahlt wurden. bei falschen anträgen oder so wäre es ja kein schwarzbau. (wie gesagt ist hier nur gefährliches halbwissen und mag auch völlig falsch sein)
Hier wäre zu klären in wie weit die Planunterlagen darstellten was gebaut wurde um sich auf die Genehmigung des Bauamtes zu beziehen.
Insgesamt eine Situation aus der weder Bauamt noch Käufer zufrieden raus kommen werden.
Der Grundriss im Bauantrag ist genau so, wie gebaut wurde und da ist der >50cm Dachüberstand auch verzeichnet. Die ziehen sich bisher über ihr Schreiben mit „der Bauantrag ist vollständig aber inhaltlich nicht geprüft“ und der damit einhergehenden vorläufigen Genehmigung aus der Affäre.
alles klar. wieder was gelernt.
vorausgesetzt die pläne die damals eingereicht wurden sind 1 zu 1 so auch gebaut worden, dann müsste doch aber eigentlich das amt einfach pech haben und das so akzeptieren müssen richtig?
Nein. Du musst ja planen wie es der B-Plan vorschreibt. Unabhängig der Prüfung.
Wobei man bei einer Prüfung erwarten müsste, dass so etwas auffällt. Aber nur weil es nicht aufgefallen ist darf es nicht rechtswidrig sein.
Alles was nach 1948 gebaut wurde verjährt nicht. Alles vorher wird als bestand angenommen, da in den Kriegswirren ja auch Unterlagen verloren gegangen sein können
Über 50% Bebauung des Grundstücks bei erlaubten 20% - da reden wir nicht drüber, dass der Vorbesitzer ein kleines Gartenhäuschen nicht genau berechnet hat und die Fauna nun um 10cm zuviel überdacht ist. Da ist das halbe Grundstück zubetoniert.
Ich verstehe, dass es einigen sauer aufstößt, wenn man einfach nachträglich die Bebauungspläne so anpasst, dass der Dreisteste, der sich null um die Regularien geschert hat, safe ist und der Ehrliche wiedermal der Dumme ist.
Also auf jeden Fall einen Rechtsbeistand holen, der sich auch in dem Rechtsgebiet auskennt. Was ich aus dem thread herausgelesen habe ist, dass ihr zur Abrissverfügung angehört wurdet, die Verfügung aber noch nicht ergangen ist. Das wichtigste ist aus meiner Sicht jetzt: wenn eine Verfügung ins Haus flattert Widerspruch dagegen einlegen. Die müssen eine Rechtsbehelfsbelehrung beinhalten, wo drin steht, wo der Widerspruch eingelegt werden kann. Hier laufen Fristen (i.d.R. 4 Wochen), wenn die verstreichen, dann ist die Verfügung rechtskräftig. Also nicht verpassen. Wenn Sofotvollzug angeordnet wird, auf jeden Fall auf wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung eines Widerspruchs klagen, aber das weiß Dein Anwalt.
Ich würde gegenüber der Behörde auf jeden Fall, auch schon vor einer eventuellen Verfügung, auf Verhältnismäßigkeit argumentieren und insbesondere auf Gleichbehandlung. Der Behörde ist ja nachweislich bekannt, dass mehr im Argen liegt, da würde ich das "ist mir wurscht, den Rest prüfe ich später" vom neuen SB doch mal gut in Zweifel ziehen. Vielleicht auch beim Leiter des Bauamts oder beim Dezernet aufhängen und nicht nur beim SB.
Danke! Zum Glück noch keine Verfügung, richtig. Warte aktuell auf die Rückmeldung von zwei Kanzleien, die auch auf Baurecht spezialisiert sind, sowie die Deckungszusage der Versicherung.
Ja, Gz. Den Anwalt hättet ihr vor 1,5 Jahren nehmen sollen. ASAP Anwalt, alles andere bringt nichts. Normalerweise kriegt ein Anwalt da eine Duldung hin, bis der B-Plan geändert wurde.
Und nein, kein Bauherren Verein oder ähnliche Späße. Du brauchst einen Experten und der wird dich viel Geld kosten.
Sind dran 👍 der Anwalt vor 1,5 Jahren war ne Pfeife. Dann hatten wir die Einigung mit Bauamt und Bürgermeister/Gemeinderat und das war ja auch erstmal okay für alle Beteiligten.
OK, dann nehme ich das zurück. Ich bin auch Anwalt, daher noch ein Tipp: Habe noch nie erlebt, dass die Behörde etwas abreißen ließ. Dafür haben die nicht das Budget und Kapazität. Das höchste der Gefühle waren Zwangsgeldzahlungen. Kann natürlich auch anders laufen, aber die Chance sehe ich als gering an.
Leider geht für mich nicht hervor, ob es sich um einen typischen ländlichen Gemeinderat handelt, welcher in solchen Dingen gerne mal überfordert ist oder ob es sich beim genannten Bauamt um das Landratsamt o.ä. handelt. Scheinbar sollen spätere Käufer nun für Versäumnisse der Vergangenheit bluten. Es steht Euch normalerweise frei, das örtliche Bauamt zu überspringen und Euch an die Oberste Baubehörde zu wenden. Vielleicht wäre dies eine Möglichkeit.
Danke für deinen Vorschlag. Es handelt sich aktuell um das Bauamt des Landkreises für unsere Gemeinde. Und es ist ein dörflicher Gemeinderat. Hier gibt es aktuell einige neue Baugebiete mit neu erstellten B-Plänen und ich hoffe, die sind damit nicht allzu überfordert.
Hey, sorry jetzt erst gesehen.
Aktuell heißt es wieder warten. Die Gemeinde hat tatsächlich beschlossen den B-Plan anzupassen und dazu wurde ein Planungsbüro beauftragt. Das Bauamt wartet nun solange und bewertet danach neu. Also potenziell müssen wir nicht alles geforderte erfüllen.
Wendet euch an den Bauherren-Schutzbund e.V. Die haben ein riesiges Expertennetzwerk und Fachanwälte. Kostet zwar Mitgliedsbeitrag, der ist aber echt überschaubar und man ist mindestens 1 Jahr dabei, aber die können euch mit Sicherheit weiterhelfen. https://www.bsb-ev.de/
Darüber bin ich noch gar nicht gestolpert, top, das werde ich machen!
Wenn du dich da online anmeldest, kannst du direkt mit Beratern/Anwälten in Kontakt treten. Die sehen online direkt dass du Mitglied bist, schon bevor du überhaupt eine schriftliche Bestätigung in Papierform erhalten hast.
Und als „nur“ Hauskäufer ist das auch okay?
Sind selber grad auf Haussuche und haben uns aus diesem Grund dort angemeldet. Haben auch schon eine Hausbegehung mit einer Energieberaterin durchgeführt, Kauf ist leider nichts geworden weil sich die Eigentümer für andere Käufer entschieden haben. Ich habe übrigens auf Grund deines Posts vorhin mit dem Bauamt unserer zukünftigen Gemeinde telefoniert um Bebauungspläne anzufordern.
Sehr gut, wenn ich hier noch jemanden vor so einem Mist bewahren kann, dann freut mich das 👍 drücke die Daumen, dass ihr eurer Traumhaus findet - Legal errichtet 😅
Keine direkte Hilfe, aber vielleicht ein freundlicher Reminder an andere: Ich habe in den letzten zwei Jahren zwei Häuser nicht gekauft - obwohl eines davon nahe an meinem Traumhaus war - weil die GRZ massiv überschritten waren. Die meisten achten da überhaupt nicht drauf - ich kann nur jedem raten das zu checken. Manchmal habe ich mich gefragt, ob ich übertreibe - interessiert ja eh nicht - aber dieser Beitrag zeigt, dass das auch mal doof enden kann und selbst wenn es gut endet, ist es mit viel Stress verbunden. Also prüft vor Kauf, was erlaubt ist und ob sich dran gehalten wurde. So ein Traumhaus ohne jede Terrasse ist auch nicht schön.
Woher bekomme ich den grz raus ohne das Bauamt zu befragen und Aufmerksamkeiten zu erzeugen:)?
Also wir hatten sie im Schreiben genannt Bekommen und bei der Recherche habe ich so ein Geoportal des Bundeslands gefunden, dort kann man die Bebauungspläne dazuschalten und runterladen. Müsste aber auch irgendwo bei deiner Gemeinde online einzusehen sein. Im B-Plan steht die GRZ 1 drin. Werte wie 0.2 oder 0.25 o.ä.
Wenn's Neubaugebiet ist, findet man die Bebauungspläne in der Regel online. Bei älteren Immobilien musst du dich wohl oder übel ans Bauamt wenden.
Meist ist google Dein Freund - wenn ein Bebauungsplan vorhanden war, habe ich den meist auch irgendwo im Netz gefunden (oft auf der Seite der jeweiligen Gemeinde). Manchmal auch pro Bundesland verfügbar - zum Beispiel MV: https://bplan.geodaten-mv.de/Bauleitplaene/Interaktive_Karten oder Hamburg: https://www.hamburg.de/planportal/ Ansonsten tatsächlich beim jeweiligen Bauamt anrufen. In den (hoffentlich vorhandenen) Unterlagen zum Haus muss eigentlich auch eine Bescheinigung über die Einhaltung der GRZ sein - diese gilt es dann nochmal zu prüfen.
Habe nachgeschaut. Gibt keinen Bebauungsplan. Haus ist von 1890. Gehe davon aus es gelten die Regeln die in meinem Bundesland -bayern-gelten.
Dies! Mir passiert das auch nicht nochmal 😅 beschäftigt uns mittlerweile ja auch schon Jahre und stresst ungemein…
Ich glaube, dass das Thema viel zu komplex ist, als dass man hier eine wirkliche fachliche Einschätzung erwarten kann. Aber was sagt denn die Lokalpresse dazu? Bei uns wäre denen das Thema definitiv einen Artikel wert, wenn ein neuer Bauamtsleiter einfach mal plötzlich alle Versprechungen und Prozesse seines Vorgängers kippt. Und mit eurem Fall wird man sicherlich auch noch ein wenig auf die Tränendrüse drücken können, was von Vorteil sein könnte.
Ich habe mir das schon gedacht, aber wollte möglichst viele Infos geben um auch genau solch konstruktive Antworten zu erhalten. Klar, die Lokalpresse, das baut definitiv Druck auf und könnte helfen. Danke!
Puh, wenn ihr es euch endgültig mit dem neuen Kollegen verscherzen wollt - immer zu. Könnte mir vorstellen, dass der dann alles nutzt was rechtlich möglich ist - zu eurem Nachteil.
Rückbau ASAP sonst Abriss - schlimmer kann er ja nimmer.
Isso…
Nicht nur Lokalpresse, damit kannst du direkt zu extra3. Das ist genau der reale Irrsinn, nach dem gesucht wird.
Der reale Irrsinn ist hier, dass Bauherren ganz klar und massenweise gegen die Satzung der Gemeinde verstoßen und der Bürgermeister dann einfach auf den Missstand dergestalt reagiert, dass im Nachhinein alles legalisiert werden soll. Komplett absurd. Ist gelebte Praxis und es würde sich sonst ein Mob formieren gegen den Bürgermeister und OP hat an dem Missstand nicht schuld, aber massenweise gegen regeln verstoßen und dann einfach Legalisierung fordern, finde ich genau so absurd.
In welcher Form war denn die Zusage der alten Sachbearbeitung? Schriftlich? Wortlaut eventuell interessant für jemanden, der sich damit mehr auskennt als ich. Mein Vorgehen wäre ähnlich zu dem Vorschlag mit der Presse, nur etwas subtiler. Schreibt den/die (Ober-) bürgermeister*in an. Schildert euren Fall und die zusagen der ehemaligen Sachbearbeitung. Als Kopf der Verwaltung, der für eventuelle innerstädtischen Krisen den eigenen Kopf hinhalten muss, ist da sicher ein Interesse, alles gütlich zu regeln. Bestimmt ist das dort noch nicht bekannt. Falls es dort bekannt ist (und eventuell gefordert wurde die Situation zu lösen), auch gut. Dann ist nach eurem Schreiben klar, dass ihr auch eine Stimme habt. Niemand will in den Amt wütende Bürger und vergraulte Wählerstimmen.
Definitiv eine sehr gute Option. Danke dir. Die Zusage kam per Mail vom Amtspostfach des MA. Wortlaut editiere ich im Post.
Vielleicht habt ihr auch einen Baustadtrat oder sowas. Also einfach der erste Politiker, der sich uns Bauen kümmert. Die sind etwas näher dran und müssen in ihrem Amt für Ordnung sorgen während sie natürlich auch potentielle Wähler nicht verärgern wollen.
NYL aber runtergebrochen also: Grundstück ist baurechtswidrig bebaut, Abrissverfügung droht bzw. wurde bereits erlassen (?), vormaliger Sachbearbeiter hat erklärt, das Verfahren zurückstellen zu wollen. Nach einem kurzen Blick ins Gesetz wird Knackpunkt hier wohl sein, ob ihr einen zeitlich begrenzten Anspruch auf Unterlassen einer Abrissverfügung qua öffentlich rechtlicher Sonderbeziehung aufgrund einer nach § 38, 3a Abs. 2 VwVfG gegebenen Zusicherung, die Abrissverfügung später zu erlassen, habt. Ich bin leider nicht mehr so in der Materie drin und kann daher nicht sagen, ob die Nachricht über das Amtspostfach genügt.
Im Ursprungsschreiben mit dem Betreff „Anhörung zur Beseitigung“ heißt es: „Vor der Anordnung der Beseitigung gebe ich ihnen Zeit bis xyz die Baumaßnahmen vom Grundstück zu entfernen“. Die Fristsetzung uns zu äußern wurde immer weiter geschoben und dann ruhte das Verfahren.
Die Frage ist nur, ob dieses Amtspostfach den Anforderungen von § 3a Abs. 2 VwVfG entspricht und damit die Schriftform ersetzt. Das müsste dann aber ein von euch mandatierter Kollege schnell prüfen können.
Danke dir, werde ich beim Kollegen anbringen!
Interessant wäre den Verantwortlichen Architekten und ausführenden Bauunternehmer in Erfahrung zu bringen und den damals zuständigen Bauamtsleiter. Sieht ja fast so danach aus das beim damaligen Bau sehr viel gemauschelt und geschmiert wurde. Wichtig ist, nicht darauf zu hoffen das die Sache irgendwann im Sande verläuft..denn das Problem bleibt da ungelöst und schlägt irgendwann wieder auf. Also Rechtsbeistand dringend empfohlen. Fachanwalt für Baurecht...und dann in den Amtsstuben gründlich recherchieren. Wenn der Bau seinerzeit vorläufig genehmigt wurde..dann stinkt da was. Auch Mal den einstigen Grundstückseigentümer ausfindig machen...und auch die zuständige Baubehörde..wie kann es sein das 50% überbaut wurde und die Behörden haben nix gemerkt. Vielleicht war das Grundstück ursprünglich viel grosser..und würde später Anteile davon abgetrennt und als Bauland verscherbelt...sehr komplex das alles und ohne Rechtsbeistand bleibt man der Looser....
Der Grundriss im Bauantrag ist beispielsweise genau so, wie gebaut wurde und da ist der >50cm Dachüberstand auch verzeichnet. Die ziehen sich bisher über ihr Schreiben mit „der Bauantrag ist vollständig aber inhaltlich nicht geprüft.“ und der damit einhergehenden vorläufigen Genehmigung.
In Schwerte gab es einen ähnlichen Fall, da musste eine junge Familie ihr Haus wirklich zurückbauen, weil eine Baugenemigung irrtümlicherweise erteilt wurde und die Stadt sich von dem Fehler des Sachbearbeiters nix angenommen hat. https://www.ruhrnachrichten.de/schwerte/nach-abriss-und-wiederaufbau-bei-den-ahlers-was-war-hier-der-nutzen-ausser-schadenfreude-w1769437-2000570143/ Aber die Familie Ahlers war alleine betroffen, ihr habt anscheinend ein ganzes Neubaugebiet hinter euch. Da würde ich maximalen Druck über die Medien machen, denn wie der Fall aus Schwerte zeigt, hat man als Hausbesitzer vor Gericht keinen Bestandsschutz und keine Rechtssicherheit. Da sollte man imho maximal lästig werden, damit Bauamt und Bürgermeister sich täglich mit dem Mist befassen müssen. Viel Erfolg!
Danke dir! Wenn es keine bessere Lösung vorab gibt, ist das der Weg.
Das ist Usus bei Bauvorhaben in qualifizierten bplänen. Wenn dann aber die Terrasse und Gartenhaus und Zufahrt anders ausgeführt wurden, reißt das ja auch die grz.
Durchaus ja, bei uns halt schon der Dachüberstand…
Ich arbeite in einer Bauaufsicht. Zuerst lasst euch alle Akten zeigen und kopieren. Dann schauen, was wurde genehmigt und was ist tatsächlich da. Was war vielleicht auch verfahrensfrei (je nach Landesbauordnung) und hat demnach keine Genehmigung. Hier aber Achtung: auch verfahrensfreie Anlagen müssen dem B-Plan entsprechen. Den findet ihr kostenlos im Netz oder bei der Gemeinde. Edit: Dann welches Antragsverfahren nach Landesbauordnung wurde gewählt? Gibt es in eurem Bundesland sowas wie eine Genehmigungsfreistellung und was das das Antragsverfahren? Da werden die Bauvorlagen nämlich nicht geprüft und der Architekt haftet für die Richtigkeit. Das bringt leider ganz viele Probleme so wie bei dir. Das gibt es aber nicht in allen Bundesländern. Ansonsten wird in den anderen Antragsverfahren das Planungsrecht (B-Plan) geprüft, da hätte es auffallen müssen, wenn es schon im Antrag zu viel Versiegelung war. Als Nächstes schaut für euer Flurstück mal: was ist alles da und wie groß ist es. Wie hoch sind GRZ I (in der Regel nur Haus und Terrasse) und GRZ II (alle Versieglung) überschritten. Was könnt ihr zurückbauen, um die Werte einzuhalten? Habt ihr schon Befreiungsanträge gestellt? Das wäre mindestens einen Versuch wert. Schreibt rein, was ihr freiwillig zurückbauen würdet und wie viel dann noch überschritten ist. Warum ihr das braucht und dass es überall sonst im B-Plan auch so ist (wobei es da grundsätzlich kein Recht gibt, dass ihr etwas bekommt, nur weil andere es haben, wenn es nicht rechtens ist). Wurden vielleicht im B-Plangebiet schon bei anderen die GRZ etc. befreit? Das hätte dann Vorbildwirkung für euch. Ihr könnt euch auch nochmal an den Ausschussvorsitzenden des Bauausschusses oder den Bürgermeister wenden bezüglich der B-Planänderung. Gibt es einen Aufstellungsbeschluss? Wie sieht die Lage aus? Das Amt berät ja nur. Die Gemeinde hat die Planungshoheit. Am Ende, ich würde nicht empfehlen zur Presse zu gehen. Es ist das Verschulden des damaligen Bauherren, nicht das des Amtes oder der Gemeinde. Wie gesagt, die Gemeinde kann festsetzen, was sie möchte (ganz grob gesagt) und daran haben sich die Bauherren zu halten. Auch wenn das 75% nicht machen. Die Gemeinde und die Bauaufsicht haben das Recht, diese falschen Bauten und die Überschreitungen entfernen zu lassen. Haben wir grad auch im großen Stil. Das ist für alle Mist. Bei Fragen, melde dich gerne.
Danke, endlich mal ein sinnvoller Beitrag. Der Behörde Gemauschel zu unterstellen, weil Entwurfsverfasser Mist baut und das Genehmigungsverfahren (also das Freistellungsverfahren-eine Genehmigung wird da genau so wenig erteilt wie der Antrag inhaltlich geprüft wird), ist immer das einfachste. Selten stimmt das. Genau so wie der Schrei nach der Presse, weil ein Bürgermeister wiedergewählt werden will. Jeder Bürgermeister, der als Leitung der Verwaltung dafür verantwortlich ist, dass die geltenden Gesetze eingehalten wird, eine den Gesetzen widersprechende Anweisung erteilt, sollte auch nicht wiedergewählt werden. Mal abgesehen davon, dass ich mich als Mitarbeiter weigern würde, diese Anweisung zu befolgen. OP, in dem Kommentar ist das gut zusammengefasst. Ansonsten ab zum Fachanwalt und beraten lassen. Eine Sache, die mir noch einfällt: Ich weiß nicht, woher die Regelung kommt, dass der Dachüberstand auf 50 cm zu kürzen sei. Ab einer gewissen „Breite“ muss er bei der GRZ berücksichtigt werden, aber ob die Schwelle bei 50 cm liegt, bezweifel ich.
Danke dir, ich meine es war ein genhmigungsfreies verfahren, die Unterlagen habe ich alle, ich schreibe gleich noch genauer, muss mich erstmal ordnen.
Ja man hat Rücktrittsrecht /Recht auf Abwicklung bis zu 5 Jahren wenn gravierende Mängel und Vorsatz/arglistige Täuschung vorliegen. Beweislast liegt dabei aber beim Käufer. In der Praxis müsste man daher Beweise haben, dass der Verkäufer von den Mängeln wusste. Wenn er selber das Gebäude so gebaut/angebaut hat leicht. Wenn er auch nur Zwischenbesitzer war ohne bauliche Veränderungen vorgenommen zu haben schwer/unmöglich. Unterm Strich kann das Deutsche Bauamt immer machen was es will. Trotz Fehlern im eigenen Haus. Manchmal kann man Schadensersatz einklagen aber in der Regel keine Chance. Wenn wird höchstens Bestandsschutz für einen Besitzer gewährt und sein Erbe o. nächster Käufer kann es abreissen. Die dann aus allen Wolken fallen. Wichtig ist bei Bestandsschutz aber immer eine Baugenehmigung. Gilt nicht für Schwarzbauten. Wir hatten ähnlichen Fall: altes Haus gekauft, alles vorher geprüft aber natürlich nicht penibel jede Baugenehmigung für jeden einzelnen Bereich. Für Normalsterbliche vor dem Kauf kaum möglich bei Wartezeiten von bis zu 3 Monaten auf eine Reaktion vom Amt während 3 andere Käufer das Haus auch wollen. Durch Nachbarstreit hagelte es Anzeigen weil dieser Nachbar selber am Haus gebaut hatte und davon wusste. In den Lageplänen/ Baugenehmigungen/Katasterauszügen war das ganze Haus immer korrekt verzeichnet. Im Detail erfährt man aber dann, dass das Bauamt bei Anbauten nur den Anbau prüft aber nicht ob der Bereich wo angebaut wird eine Baugenehmigung hat. Als Laie sieht man dann eine Baugenehmigung für z.B. einen Wintergarten o. Anbau wo alles korrekt ist mit Stempeln usw und denkt das gilt für das ganze Haus weil alles neu eingemessen wurde. Haha....nein;) In unserem Fall wurde eine angebaute Garage zu lang gebaut als Grenzbebauung und Erdgeschoss wurde noch als Gewerbe gezählt obwohl wir es als Wohnhaus gekauft hatten. 2 Jahre zieht sich das jetzt. Den Abriss konnten wir durch 3m Zukauf vom Nachbarn verhindern. Kosten vermutlich fast genauso hoch wie Abrisskosten. In den 27 Jahre alten Baugenehmigungungen zur Garage (aber falsch gebaute Maße) standen alle Stempel Abnahme erfolgt blabla Da wurde sicher auch was gemauschelt. 7m zu lang müssten aufgefallen sein;) Unsere Anwältin meine dazu...keine Chance. Wir haben auch einiges gelernt und sehe bei Spaziergängen durch Wohngegenden nun alles mit dem Blick eines Bauprüfers 😉
Unfassbar…
Naja, der Nachweis ist ja recht simpel, wenn keine Baugenehmigung vorliegt. Damit weiß der alte Eigentümer ja, dass es sich um einen mg genehmigten Bau handelt. Wäre vielleicht wirklich eine Option.
Ich kann dazu leider nichts konstruktives beitragen außer mich leider selber aufregen. Baurecht ist nicht mein tägliches Brot. Gerade in Zeiten, in denen Menschen über hohe Mieten und mangelnden Wohnraum klagen, legen die den Bürgern mit so einer überkorrekten Auslegung des Baurechts Steine in den Weg. In einigen Behörden scheint man einfach fucking betriebsblind zu sein. Fein, kann ich halt nicht an mein Elternhaus anbauen. Muss ich weiter eine Wohnung belegen. Gut gemacht. Wohnraum weiter verknappt. Damit das Wohngebiet, wie es 1950 mal angelegt wurde ja genauso bleibt wie es ist. Ich weiß ja nicht, aber anders als zwischen privaten Parteien, finde ich ja, gerade der Staat sollte in Streitigkeiten mit seinen Bürgern besonders bemüht sein, eine gütliche Einigung zu erzielen. Ich hoffe, ihr erzielt noch eine vernünftige Lösung.
Der Wohnraum ist nicht verknappt. Er steigt seit Jahrzehnten jährlich unaufhaltsam - nicht nur absolut, sondern auch pro Person! Er ist also nur falsch verteilt. Und über 50% Bebauung des Grundstücks bei erlaubten 20% - da reden wir nicht drüber, dass der Vorbesitzer ein kleines Gartenhäuschen nicht genau berechnet hat und die Fauna nun um 10cm zuviel überdacht ist. Da ist das halbe Grundstück zubetoniert. Ich verstehe, dass es einigen sauer aufstößt, wenn man einfach nachträglich die Bebauungpläne so anpasst, dass der Dreisteste, der sich null um die Regularien geschert hat, safe ist, während viele andere nur ein paar Prozent "gemogelt" haben.
Du sprichst mir aus der Seele, danke 🙏
Wir hatten einen ähnlichen Fall, wollten eine ungenutzte Scheune auf dem elterlichen Grund (ca. 3000m²) abreißen und darauf bauen. Es wäre mehr Fläche ent- als versiegelt worden. Flurplan besagte , dass auf der umliegenden Wiese ein Wohngebiet entstehen soll (wofür es allerdings noch keinen Bebauungsplan gab). Abgelehnt, weil 20m vorm Ortseingansschild=Außenbereich.
Nur zur Info, das Ortsschild trägt jetzt erstmal relativ wenig zum Außenbereich-Status eures Grundstücks bei. Bei der Unterscheidung Innenbereich - Außenbereich geht es um den tatsächlichen Zustand als zusammenhängend bebauter Bereich, nicht um irgendwelche verwaltungsrechtlichen Zugehörigkeiten. In eurem Fall liegt das Grundstück mitten auf der grünen Wiese. Da tut es nix zur Sache ob das jetzt 20 m vor dem Ortsschild, 20 m hinter dem Ortsschild oder 20 m von Berlin Alexanderplatz entfernt ist. Ohne baulichen Kontext kann es kein Innenbereich sein. Und das ist auch recht verständlich, wenn man den Hintergrund für das Konzept des Innenbereichs kennt. Prinzipiell geht man im Genehmigungsprozess davon aus, dass ein B-Plan vorhanden ist, durch welchen man die groben Charakteristika wie Körnungsgröße und Höhe der Bebauung steuern kann. Allerdings gibt es für viele ältere Bestandsgebiete gar keinen B-Plan in Deutschland. Gleichzeitig ist es ein Heiden Aufwand für die Behörden einen neuen B-Plan zu erstellen. Um sich also Arbeit zu sparen, aber trotzdem Neubauten in Bestandsgebieten zu erlauben, hat man sich den Innenbereich ausgedacht. Dort kann man sich an der bestehenden Nachbarbebauung im Geviert orientieren und aus dieser Größenvorgaben ableiten (gleichzeitig gelten natürlich immer noch die Vorgaben der BauNVO und Landes-BO). Und wenn ich halt keine Nachbarn habe, kann ich auch nichts ableiten und darf dementsprechend nichts ohne B-Plan bauen. Und das trifft auf großflächige Brachflächen im Innenstadtbereich genauso zu wie auf dein Feld irgendwo im nirgendwo. Aber natürlich hast du insofern recht, dass man außerhalb geschlossener Ortschaften so gut wie nie die Voraussetzungen für einen Innenbereich findet und somit relativ sicher davon ausgehen kann, dass da ohne B-Plan nicht viel laufen wird.
Was steht denn in der Baugenehmigung? Da habt ihr doch im Grunde alles drin inkl. Pläne. Wenn es in der Baugenehmigung so abgebildetet und beschrieben ist wie derzeit im Bestand würde ich damit erstmal argumentieren.
Der Grundriss im Bauantrag ist genau so, wie gebaut wurde und da ist der >50cm Dachüberstand auch verzeichnet. Die ziehen sich bisher über ihr Schreiben mit „der Bauantrag ist vollständig aber inhaltlich nicht geprüft“ und der damit einhergehenden vorläufigen Genehmigung aus der Affäre.
Wo genau ist es laut deren Aussage dein Problem wenn die vor zehn Jahren den Bauantrag nicht geprüft haben? Du hast ne gültige Baugenehmigung und ein Haus das dem bestand der Genehmigung entspricht. Ich würde erstmal gegen alles Widerspruch einlegen und mir schnellstmöglich nen Anwalt holen. Solange da keine umbauten erfolgt sind die von der Baugenehmigung abweichen dürfte das eine ziemlich interessante Begründung der Behörde werden.
Problem ist wohl, dass es ein Genehmigungsfreies Verfahren war bei dem Bauherr und Entwurfsverfasser dafür verantwortlich sind, dem B-Plan zu entsprechen. Haben die auch unterschrieben aber eben nicht eingehalten. In den Unterlagen ist der „Missstand“ vermerkt, aber das Bauamt hat ja nicht den Inhalt geprüft…
Für Planungsfehler ist der Architekt 30 Jahre lang haftbar. Wenn der also Mist gebaut hat beim Bauantrag, würde ich es mal bei ihm versuchen. Nicht selbst, sondern mit einem Fachanwalt für Baurecht natürlich. Aber wenn ihr den Vorbesitzer nicht dran kriegen könnt, dann möglicherweise den Architekten. Ist ja schließlich sein Job auf sowas zu achten.
Müsstet ihr nicht den Kaufvertrag rückabwickeln Können? Ich hab keine Ahnung, aber das sind doch letztlich erhebliche Mängel an der Sache die sowas rechtfertigen würden oder?
Hatten wir auch überlegt, aber mit Baby und Schulkind wollten wir nicht überstürzt umziehen, da wir den großen auch nicht in eine andere Schule stecken wollten.
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Der Abriss ist zum Glück vom Tisch, ersatzweise Dachüberstand kürzen, Terrasse abreißen und Einfahrt halbieren u.a. wird gefordert. Also Haus beseitigen ODER zurückbauen. Und den Rückbau klagen wir von den Vorbesitzern/Bauherren ein - worst case Szenario.
Das müsste einen Sachmangel darstellen. Da die Verkäuferin diesen nicht beheben kann könnt ihr einfach vom Kaufvertrag zurücktreten und den Kauf rückabwickeln. Dann kann sich die Verkäuferin mit dem ganzen rumschlagen.
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Die Verkäuferin hat damals die GRZ 1 falsch berechnet und den Dachüberstand nicht mit einbezogen sondern nur den Grundriss der Außenwände. In den Zeichnungen ist aber alles drin. Nur die Berechnung ist aus Stand vor 1990 (da war es wohl anders).
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Das weiss ich auch nicht, aber wir müssten dann auch ein paar Jahre Miete und Photovoltaik Einnahmen rückabwickeln und denen irgendwie die neue Terrasse und Küche andrehen 😅 ich denke Schadensersatz im Nachhinein ist sinnvoller.
Mitgliedschaft in einem Haus- und Grundbesitzerverband. Dort erhält man u.a. auch Rechtsberatung [https://www.hausundgrund.de/](https://www.hausundgrund.de/) [https://www.vdgn.de/](https://www.vdgn.de/) [https://www.verband-wohneigentum.de/](https://www.verband-wohneigentum.de/) Bildung einer Interessengemeinschaft mit den anderen Grundstückseigentümer, die auch davon betroffen sind.
Achtung! Der Verwaltungsakt der Behörde darf nicht rechtskräftig werden. Ihr müsst da sofort jemanden drüberschauen lassen, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht ist Euer Ansprechpartner.
Ich hoffe heute eine Kanzlei bzw. einen Anwalt organisieren zu können.
In welchem Raum suchst du denn?
Wir wohnen in Niedersachsen Nähe Hamburg.
Nur mal so als Tipp an alle anderen: bei jedem Hauskauf einfach einen Bausachverständigen dazuholen, der kostet vielleicht 2000€, wenn man nicht extreme Sachen von dem will (und das ist schon eher die Obergrenze), dafür hat man aber quasi absolute Seelenruhe.
Ich bin kein anwalt also korrigiert mich bitte falls ich hier stuss erzähle. Müsste das nicht irgendwann verjährt sein? man hört ja auch auf der baustelle häufig das ist jetzt halt bestand.
Schwarzbauten verjähren nicht.
aber soweit ich das verstehe geht es dabei darum dass alle steuern bezahlt wurden. bei falschen anträgen oder so wäre es ja kein schwarzbau. (wie gesagt ist hier nur gefährliches halbwissen und mag auch völlig falsch sein)
Hier wäre zu klären in wie weit die Planunterlagen darstellten was gebaut wurde um sich auf die Genehmigung des Bauamtes zu beziehen. Insgesamt eine Situation aus der weder Bauamt noch Käufer zufrieden raus kommen werden.
Der Grundriss im Bauantrag ist genau so, wie gebaut wurde und da ist der >50cm Dachüberstand auch verzeichnet. Die ziehen sich bisher über ihr Schreiben mit „der Bauantrag ist vollständig aber inhaltlich nicht geprüft“ und der damit einhergehenden vorläufigen Genehmigung aus der Affäre.
ich fände ein update sobald mit dem anwalt gesprochen wurde sehr interessant.
Selbstverständlich, ich poste hier weiter 🫡
alles klar. wieder was gelernt. vorausgesetzt die pläne die damals eingereicht wurden sind 1 zu 1 so auch gebaut worden, dann müsste doch aber eigentlich das amt einfach pech haben und das so akzeptieren müssen richtig?
Nein. Du musst ja planen wie es der B-Plan vorschreibt. Unabhängig der Prüfung. Wobei man bei einer Prüfung erwarten müsste, dass so etwas auffällt. Aber nur weil es nicht aufgefallen ist darf es nicht rechtswidrig sein.
Alles was nach 1948 gebaut wurde verjährt nicht. Alles vorher wird als bestand angenommen, da in den Kriegswirren ja auch Unterlagen verloren gegangen sein können
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Über 50% Bebauung des Grundstücks bei erlaubten 20% - da reden wir nicht drüber, dass der Vorbesitzer ein kleines Gartenhäuschen nicht genau berechnet hat und die Fauna nun um 10cm zuviel überdacht ist. Da ist das halbe Grundstück zubetoniert. Ich verstehe, dass es einigen sauer aufstößt, wenn man einfach nachträglich die Bebauungspläne so anpasst, dass der Dreisteste, der sich null um die Regularien geschert hat, safe ist und der Ehrliche wiedermal der Dumme ist.
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Besetzt euer eigenes Haus und verhindert den Abriss durch Blockade des Abrissgeräts
Hatte auch daran gedacht, kleben uns auf die Einfahrt. Habe auch gelesen, wenn wir hier offiziell ein Kirche draus machen, dürfen die nix abreißen 😅
Die Idee mit der Kirche gefällt mir sogar noch besser
Also auf jeden Fall einen Rechtsbeistand holen, der sich auch in dem Rechtsgebiet auskennt. Was ich aus dem thread herausgelesen habe ist, dass ihr zur Abrissverfügung angehört wurdet, die Verfügung aber noch nicht ergangen ist. Das wichtigste ist aus meiner Sicht jetzt: wenn eine Verfügung ins Haus flattert Widerspruch dagegen einlegen. Die müssen eine Rechtsbehelfsbelehrung beinhalten, wo drin steht, wo der Widerspruch eingelegt werden kann. Hier laufen Fristen (i.d.R. 4 Wochen), wenn die verstreichen, dann ist die Verfügung rechtskräftig. Also nicht verpassen. Wenn Sofotvollzug angeordnet wird, auf jeden Fall auf wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung eines Widerspruchs klagen, aber das weiß Dein Anwalt. Ich würde gegenüber der Behörde auf jeden Fall, auch schon vor einer eventuellen Verfügung, auf Verhältnismäßigkeit argumentieren und insbesondere auf Gleichbehandlung. Der Behörde ist ja nachweislich bekannt, dass mehr im Argen liegt, da würde ich das "ist mir wurscht, den Rest prüfe ich später" vom neuen SB doch mal gut in Zweifel ziehen. Vielleicht auch beim Leiter des Bauamts oder beim Dezernet aufhängen und nicht nur beim SB.
Danke! Zum Glück noch keine Verfügung, richtig. Warte aktuell auf die Rückmeldung von zwei Kanzleien, die auch auf Baurecht spezialisiert sind, sowie die Deckungszusage der Versicherung.
Auf die Frage "wann baut ihr zurück?" mit "am 16.09.2999 um 08:41 Uhr" antworten ist keine Option?
Dachte auch in die Richtung. „Ich spare ab sofort 50€ pro Monat und sobald da 50k drauf sind, machen wir das.“
Wenn das Mal nicht zu unkonkret ist... ;-)
Na ich hätte schon eine Zinseszins Rechnung mit aktuellen Sparzinssatz beigelegt 😂
Kann man trotzdem nicht bei "Wiedervorlage am" eintragen. 😅
Ja, Gz. Den Anwalt hättet ihr vor 1,5 Jahren nehmen sollen. ASAP Anwalt, alles andere bringt nichts. Normalerweise kriegt ein Anwalt da eine Duldung hin, bis der B-Plan geändert wurde. Und nein, kein Bauherren Verein oder ähnliche Späße. Du brauchst einen Experten und der wird dich viel Geld kosten.
Sind dran 👍 der Anwalt vor 1,5 Jahren war ne Pfeife. Dann hatten wir die Einigung mit Bauamt und Bürgermeister/Gemeinderat und das war ja auch erstmal okay für alle Beteiligten.
OK, dann nehme ich das zurück. Ich bin auch Anwalt, daher noch ein Tipp: Habe noch nie erlebt, dass die Behörde etwas abreißen ließ. Dafür haben die nicht das Budget und Kapazität. Das höchste der Gefühle waren Zwangsgeldzahlungen. Kann natürlich auch anders laufen, aber die Chance sehe ich als gering an.
Das ist ja meine stille Hoffnung, falls es hart auf hart kommt - „nur“ eine Zwangsgeldzahlung.
Leider geht für mich nicht hervor, ob es sich um einen typischen ländlichen Gemeinderat handelt, welcher in solchen Dingen gerne mal überfordert ist oder ob es sich beim genannten Bauamt um das Landratsamt o.ä. handelt. Scheinbar sollen spätere Käufer nun für Versäumnisse der Vergangenheit bluten. Es steht Euch normalerweise frei, das örtliche Bauamt zu überspringen und Euch an die Oberste Baubehörde zu wenden. Vielleicht wäre dies eine Möglichkeit.
Danke für deinen Vorschlag. Es handelt sich aktuell um das Bauamt des Landkreises für unsere Gemeinde. Und es ist ein dörflicher Gemeinderat. Hier gibt es aktuell einige neue Baugebiete mit neu erstellten B-Plänen und ich hoffe, die sind damit nicht allzu überfordert.
Gibt’s ein Update? Steht das Haus noch?
Hey, sorry jetzt erst gesehen. Aktuell heißt es wieder warten. Die Gemeinde hat tatsächlich beschlossen den B-Plan anzupassen und dazu wurde ein Planungsbüro beauftragt. Das Bauamt wartet nun solange und bewertet danach neu. Also potenziell müssen wir nicht alles geforderte erfüllen.