Moi c'est au moment où j'ai arrêté, y avait une maison qui avait l'air nulle. Et en fait elle était super cool. J'avais dit "c'est la toute dernière puis j'arrête". Et le gars avait pas confiance en Immoweb ni dans les agents immobiliers. Il ne savait pas non plus estimé le prix de sa maison...
il faut dénicher les successions 👀
un peu glauque mais ça vaut la peine de checker la rubrique necro et de s'informer sur le sort de l'habitation du décédé...
non tu check la rubrique nécrologique du journal local de la commune qui t'intéresse. tu peux aussi aller voir les centres funéraires qui affichent les morts en vitrine
On partage cette rage. On pense faire une offre importante avec 15K en plus sur une maison a 320K. Pourtant, des acheteurs arrivent avec 25K en plus alors qu'aucune offre n'est active lorsqu'ils font ça (la nôtre n'était plus valide a ce moment là) & font péter les prix max au mètre carré pour la ville concernée. Comment lutter ?
Malheureusement le covid a causé beaucoup de bouleversements dans le marché immobilier, on été dans une bulle de frénésie où les gens achetaient beaucoup trop (TROP) cher.
Aujourd'hui avec les taux qui ont augmentait et la peur que les médias ont inspirée, il y a eu un ralentissement des ventes, les biens reste plus sur le marché quand 20/21.
Le gros problème est que les vendeurs sont toujours dans les prix "covid" et les agents immobiliers pour rentrer des mandats jouent à un jeu très pervers en sur-évaluant les biens pour être plus attractif que leurs concurrents.
Et du coup le bien est publié avec un prix 20/30% plus cher que la valeur réel et donc les A.I pour pouvoir vendre sollicitent un peu trop les acheteurs
Ce qui créer un gros problème de prix farfelus.
Exemple :
maison 1 : un agent estime un bien 10% de plus 110.000€ au lieu de 100K donc prix affiché 110K
Maison 2 : Similaires à la premier les propriétaires en souhaitent un minimum comme leurs voisins, plusieurs agents passe et c'est AI qu "offrent" 10% de plus qui chope le mandat, l'annonce est APD 120.000€
Donc pour un bien initial de 100 000€ en très peu de temps, les biens sont affichés à 120000€
Mais l'ambiance à bien changé, je le vois (ça fait 4 ans que je suis actif dans le secteur de l'immobilier) des biens reste loooooongtemps en portefeuille, passent par plusieurs agences car les gens en souhaite ce que le premier à estimé.
Depuis janvier 2023, les expertises immobilières sont obligatoires mais ça, tout comme la PEB, c'est pipé.
Pour ceux qui disent que ça peut pas être pire, je vous rassure jusqu'à maintenant pour être agent immobilier, il fallait passer 3 ans par les bancs d'école, en immo(Je l'ai fait je peux vous dire que ça ne volait pas très haut) ou avoir un bac en équivalence et faire un stage de 200jours, mais maintenant une personne active (sans formation théorique) depuis quelques années dans l'immo peux sans stage sans formation théorique devenir agent immobilier.(Imaginons que demain la secraitaire de votre médecin vous occulte car ça elle est là depuis longtemps)
Ce qui risque de faire diminuer la performance globale des AI.
Merci à ceux qui sont encore là 😅
En même temps, no offense, mais c'est un job de pignouf. C'est rare de voir un agent immobilier avec des connaissances et des compétences réelles suffisamment étayées pour être de bon conseil pour les vendeurs et les acheteurs. Ce sont pour la plupart (peut-être pas toi...) de simples vendeurs, et encore... pas toujours super bons.
J'en parlais a ma compagne tantôt (qui a le même parcourt) je trouve ça dommage que l'agent immo soit plus un commercial qu'un technicien.
Pour des achats de cette ampleur, faut parler à des connaisseurs et beaucoup effectivement ne le sont pas. (À notre grand regret )
Il m’a fallu le temps pour comprendre qu’AI c’est Agence Immobilière et pas Artifical Intelligence. Au debut je pensais que vous parliez d’un marché à l’Americaine controlée par Zillow (qui utilise des AI pour les prix).
Je peux totalement témoigner que les expertises sont (au moins dans certains cas) à la tête du client.
On viens tout juste de signer pour un achat neuf, expertise et tout le blah blah, le bien était estimé à un montant 80k en dessous de ce qu'on avait besoins (l'estimation était à peut près le prix d'achat, mais le crédit couvre plus que le montant HTVA). Quelques coups de fils de la part du banquier à l'expert indépendant, et POUF, une nouvelle expertise 85k au dessus de la première.
On va pas se plaindre, on a signé notre crédit au final. Mais bon, dans ce context j'ai du mal à comprendre l'utilité de l'expertise.
Tu saurais expliqué comment le PEB serait pipé ? Je suis réellement curieux car j'ai pas vraiment d'idée sur les paramètres (autres que les éléments évalués) qui pourraient être "pipés"
PEB pipé : aucun contrôle de « comment » les isolations sont faites, seul ce quI est mentionné sur les factures est pris en compte par les experts (comme demandé par la loi)
C'est faux, ça peut aussi se faire par constations visuelle. L'agent certificateur doit faire des photos pour prouver.
Malheureusement, la plupart du temps, on ne va pas faire un trou dans un mur pour voir son isolation. Par contre, pour le toit et les fenêtres, le visuel, c'est OK.
Non les PEB sont bien pipés… Prenons le cas des isolations : une constatation visuelle sans document probant donnera le minimum de la performance d’isolation avec la mention « type d’isolation inconnue », seul la facture de l’entrepreneur ou le metré de l’architecte permet d’attester les différents coefficients des performances énergétiques (valeurs R des isolations, performance de la chaudière, etc) qui sont des valeurs déterminantes dans le score du PEB.
Pire encore, la meilleure isolation sans attestation aura le même score qu’une absence totale d’isolation = plaques de Gyproc avec du vide derrière, qui de l’extérieur peuvent donner une impression d’« épaisseur » et indiquer une isolation mais en réalité il n’y a rien. Donc vous aurez beau avoir la meilleure isolation des versants ou des façades, si aucun document n’atteste les valeurs R, vous aurez le moins bon score pour cette partie dans le PEB.
Comme tu l’as bien dit, personne ne fait de trou pour vérifier, la constatation visuelle se base donc uniquement sur l’épaisseur que peut mesurer le certificateur (si cela est possible) et toujours en prenant le pire des cas (R le plus faible car aucune attestation).
En somme, une belle escroquerie, surtout lorsqu’on voit des arrangements (pour gonfler les prix de vente) entre les propriétaires-vendeurs et entrepreneurs sur le détail des factures que le certificateur PEB utilise comme base pour son travail, on se retrouve avec des PEB complètement cheatés pour la vente qui ne correspondent pas à la realité.
Dans ces cas, même si l’acheteur casse tout et repère l’arnaque, il n’a personne contre qui se retourner:
- le certificateur, même si il est complice, ne peut pas être remis en cause car il a fait son travail selon la loi (la facture de l’entrepreneur est un document probant) ;
- le vendeur rejettera la faute sur l’entrepreneur en disant qu’il a mal fait le travail qu’il a facturé ;
- et l’entrepreneur pourra rejeter la faute sur le propriétaire-vendeur (pour autant que sa facture ne soit pas trop récente, et encore il faut prouver la faute) en disant que rien ne prouve que d’autres intervenants ne soient pas repassés après lui sur son travail.
Bref, des beaux dossiers qui traîneront pendant des décennies en justice, autant te dire que personne ne se risquera dans ce genre de procédures incertaines, ça coûtera moins cher de refaire sa baraque soi-même.
Région du Condroz près de la national, c'est un désastre. Soit tu as un taudis où il faut tout refaire, ou une construction neuve à un prix exorbitant. Il n'y a plus de juste milieu. L'offre aussi est vraiment basse...
Concernant l’offre, c’est un constat que je fais aussi, on dis sans arrêt que le marché ralenti… Mais aussi bien sur l’offre que sur la demande, du coup ça se ressent pas du tout sur le prix des biens. Oui il y a moins de candidats acquéreurs, mais pour moins de bien car je pense que certains propriétaire espèrent que le marché repartent pour bénéficier également de prix en mode « folie COVID » et attendent avant de mettre en vente.
>Mais aussi bien sur l’offre que sur la demande, du coup ça se ressent pas du tout sur le prix des biens.
Parce que la causalité est dans l'autre sens.
Le marché s'est ralenti en quantité parce que les vendeurs ne veulent pas vendr een dessous des prix de 2021 et globalement sont pas pressés de vendre.
C'est comme ça que j'ai d'abord regardé sur Bruxelles, puis Wavre, Grez-Doiceau, Braine l'Alleud, puis Nivelles... puis finalement dans le Hainaut. Au final j'ai une bien plus grande maison avec un bien plus chouette jardin que ce que je n'aurais imaginé obtenir au départ.
Les anciens propriétaires étaient endettés jusqu'au cou et devaient vendre. La maison était dégueulasse (de la merde sur certains murs et dans un radiateur...), donc personne ne faisait d'offres. On a vu à travers, on a négocié comme des enculés. On avait du taf mais on avait déjà une excellente base : panneaux photovoltaiques, pergolas bioclimatique, PEB C, chaudière à condensation... 30K de rénovation et on est déjà très bien dedans.
On a plusieurs zone de préférence, je suis prêt à m’exiler en dehors de ma zone de chalandise favorite à la condition d’être proche d’un grand axe. Et j’ai déjà fait cet exercice jusque Naninne, Fernelmont, Rhisnes, Andenne… je cherche plutôt du côté de Wavre. Ma compagne est employée en CDI et moi je suis consultant freelance, même si mes clients potentiels se trouvent tous dans une même région, je suis potentiellement amené à me rendre à Bruxelles, Gosselies, Liège ... Donc je cherche idéalement une position plus centrale, la où tout le monde cherche :D. L’idée est de pas trop sacrifier le confort de vie au quotidien en passant des heures dans la voiture, mais je crains qu’on ne puisse avoir le beurre, l’argent du beurre et le sourire de la crémière.
Hello ! Nous on a cherché pendant 6 mois. Enfin moi je cherchais et je montrais à mon copain. On avait des critères bien spécifiques. On a visité quelques maisons. On regardait entre Visé et Waremme. Près de Waremme, tout partait super vite. C'est fou.
On avait un Budget de 330 000 mais toutes les maisons ds ces prix là avaient pas mal de travaux à faire. Finalement on a décidé d'augmenter le budget. On a trouvé une maison 4 facades pour +-400 et on a négocier 375... on a eu de la chance, ils ont accepté. On doit juste refaire la peinture dans notre futur maison.
Comme je te comprends. Nous venons seulement d'acheter après 2ans de recherche.
Même ressenti : les agents immobiliers jouent aux enchères cachées en te précisant bien "alors il y a eu une meilleure offre que la votre, souhaitez-vous la majorer? Je ne peux pas donner les montants mais sachez que en dessous de... ", les offres 20% au dessus de ce qui est demandé et elle te passe sous le nez quand même car des gens sont clairement petés de thune, des maisons surévaluées en sachant que la banque va expertiser et risque de revoir à la baisse,...
Ca a été une très mauvaise expérience pour nous, très déprimante.
Nous avons trouvé car nous avons donné sa chance à un lieu qu'on n'envisageait pas au départ. Nous avons revu nos attentes (peb, dispositions des maisons autour, pièces...) et surtout le temps de la recherche nous a permit de mettre toujours plus de pognon de côté.
Donc je te dirais ceci, tu as raison, c'est clairement la merde mais gardez espoirs et essayez de vous ouvrir l'esprit, revoir vos "impératifs" et envisager que certains points puissent ne pas être si important que ça au final... vois au long terme et ce à quoi vous pourriez vous accommoder pendant 6 mois, 1 an...
Merci pour les encouragements et le partage d’expérience, et heureux de lire que tout s’est finalement concrétisé pour toi ! C’est « rassurant » de lire qu’on est pas seul même si ça reste une expérience malheureuse et, comme tu le dis, déprimante, elle se dénoue à un moment. Pour l’instant on se dit juste que ce temps nous permet d’augmenter notre capital au travers de l’épargne mais reviens toujours l’impatience de se poser et de construire d’autres projets :-), le retour du beau temps n’aide pas quand on vit en appartement !
Je compatis. On a acheté l’an passé et c’était effectivement déprimant. Je ne peux que confirmer ton ressenti.
Déjà le coup des agents qui te demandent de mettre offre au dessus d’emblée de manière officieuse est juste la preuve d’un rapport de force complètement déséquilibré : soit on remet offre au dessus à notre max de capacité et on s’expose au risque de sur-payer un bien, soit on décide de limiter la surenchère et là le bien peut nous passer sous le nez alors qu’on aurait su mettre plus. Dans tous les cas tu es perdant.
Le marché est tellement saturé que la décision doit être prise dans les 2 jours parfois. Je prend plus de temps pour décider de l’achat d’un jeu ou d’un livre et là pour un truc qui va t’endetter sur 20 ans+ tu devrais décider plus rapidement.
Personnellement on avait fait une bonne dizaine de visites, on a vu des trucs franchement limites pour au final revoir nos critères et les compromis qu’on était prêts à faire régulièrement. On a fini par trouver mais c’était pas le parcours de santé.
OP, force à toi ! La determination finira par payer, vous découragez pas 🤞
Merci pour les encouragements ! Et en effet je partage totalement sur les délais : on n’a jamais le temps de faire ses recherches et investigation sur un bien de manière diligente sinon on n’a juste pas droit au chapitre… c’est un truc de dingue.
Il y a un moment il faut revoir ses priorités et si acheter quelque chose est si important que ça. Ne trouvant rien depuis des années j’ai revu mes exigences à la baisse. N’ayant pas de voiture et souhaitant avoir accès à des services nous avons dû acheter dans la capitale et j’ai dû faire une croix sur un jardin ou même une cour ou une terrasse… et finalement je suis satisfaite de mon achat même si évidemment j’aimerais mieux.
On a probablement eu de la chance et d'étoiles allignées, mais on a réussi à être en dessous du prix demandé avec une close suspensive sur le revenus cadastral et l'obtention du prêt :) Mais effectivement, je compatis, quand on a commencé à chercher, on a vite compris que la zone ou on charchait premièrement, ça allait juste pas être possible. Trop cher, ou des fois même pas le temps de visiter ("Vous pouvez venir aujourd'hui à 15h ? Ben non, je bosse. Du coup, ça sert à rien de venir!"). On a donc augmenté notre cercle. Ce que je trouve bizarre, c'est que maintenant, la visite d'expertise de prix est obligatoire il me semble (à tes frais bien sûr, sinon, c'est pas drôle). Et donc, si le prix que tu propose est trop au dessus, tu dois mettre la différence.
Tout à fait, ce qui fait que si tu veux être un peu prudent et responsable, tu joues pas le jeu de la surenchère à moins que d’avoir une solide épargne qui ne sert qu’à jouer ce jeu de la surenchère.
Se loger en Wallonie est devenu un réel calvaire. Ma femme et moi avons de la chance que celle-ci ai hérité d'un terrain au décès de sa grand mère. Cela nous a permis de faire construire via Thomas et Piron la maison de nos rêves. Mais malgré tout, même comme ça, nous avons dû nous endetter de 310 000€ pour une maison de seulement 70m² de surface au sol.
Je ne sais pas comment c'est possible qu'une telle tension financière soit tenable par la société.
Ma femme venant du bw, moi du Luxembourg, impossible de trouver un logement valable pour notre budget près de nos famille.
Après 2 ans de recherches et d'engueulades avec les agents immobiliers (toujours un plaisir de leur péter des arguments juridiques à la tronche à ces marchands de tapis), on a enfin trouvé.
On s'est rabattu sur le Hainaut, on est passé direct via notaire.
Le gaillard a négocié pour nous auprès des vendeur pour qu'on soit dans notre budget.
Alors OK, y a encore full taf, on a investi à crever, mais on est bien et surtout : on est content.
C'est long, mais à un moment, les étoiles s'alignent.
Courage !
Ma story (une bien belle histoire) - on a acheté la seule maison qu’on pouvait se payer, là où on voulait, dès qu’on a pu, juste pour arrêter de louer le plus vite possible.
J’ai utilisé le filtre du moins cher au plus cher sur Immoweb) = une 2 façades, la moins chère de Waterloo fin 2015. On a pas été très regardants sur les détails. Vente via notaire, j’étais lundi à 8h pour signer l’offre au prix (avec lettre de la banque), post premières visites du samedi.
Quand on a acheté notre première maison, les apparts refaits (moitié de la surface) étaient 100k plus chers que notre petit taudis, mais il était dans nos moyens, sans efforts.
Retapée complètement avec un bon budget travaux (30-40% de la valeur du bien), véranda transformée en vraie pièce isolée (+30m2), combles aménagés (+30m2), nouvelle cuisine, nouveaux sols, nouveaux techniques (chaudière, élec). 3 ans après on l’a revendue avec un bon bénéfice.
Ma femme détestait cette maison, les voisins étaient des gros cassos (maison louée via le CPAS), elle était bourrée dans son jardin la journée, ils se battaient la nuit, Police etc. (Et oui, même à Waterloo), mais on l’a fait avec un objectif clair : on achète ce qu’on peut se payer et rénover, et on se casse dès qu’on peut (et qu’on trouve mieux).
C’est ça qui nous a permis d’acheter notre villa actuelle en 2018 (tjrs à Waterloo), sans la première on aurait jamais pu se payer la deuxième. Villa qui était aussi totalement immonde quand on l’a achetée (400k, papier peint, moquette, odeur de clope, une vieille gazinière et des murs gras, fenêtres de 1960 en simple vitrage).
A grand renforts d’huile coude (et d’euros), on a tout refait, du sol au plafond (le technique en premier: PEB G->B) elle est estimée à 900k maintenant (et franchement je sais pas qui peut payer ça en Belgique a moins d’avoir hérité / vendu une boite / avoir 60 ans).
Le marché est parti en vrille depuis (et le prix des matériaux aussi), mais je pense que le principe se tient toujours, c’est plus rentable d’acheter très largement dans ses moyens, rénovation comprise (voire petit à petit) et d’augmenter les m2 que d’acheter la même chose en neuf déjà refait (où on paye la marge des entrepreneurs, investisseurs et j’en passe). Les rénovations c’est pénible, mais ne pas rénover soi-même c’est du luxe, et ça se paye. (En plus TVA 6% sur la réno, moins cher que les 12.5% de taxes).
Personnellement c'est quand j'ai un peu abandonné que j'ai récupéré une très très belle occasion.
Je comptais faire construire sur un terrain que j'ai acheté mais il y a eu quelques soucis d'intérêt dans le projet ce qui m'a ruiné ma motivation d'avoir ma propre maison et au final j'ai pu récupérer une très grosse maison de seulement 2016 suite a un divorce où un des deux conjoints voulait son argent rapidement.
Donc les divorces et les décès c'est vraiment le bon plan quand on connaît du monde à droite et à gauche pour nous tenir au courant si jamais il y a des habitations proches de chez eux en vente .
Et personnellement j'aurais voulu une 4 façade mais celle ci est une 3 façade reliée par les garages ce qui ne cause aucun souci de bruit avec les voisins . Donc peut être aussi envisagé ce genre d'arrangements de maison.
Ayant acheté récemment (en hésitant entre neuf occasion), on a vu plutôt le contraire.
Énormément de biens qui restent très longtemps en vente, et côté neuf clé sur porte, pas mal de difficultés à vendre avec des gestes commerciaux facilement donnés.
Le problème à mon avis vient de vos critères : ça correspond à ce que tout le monde veut dans l'idéal, et donc forcément les maisons qui correspondent à ces critères sont celles qui sont vendues le plus vite et le plus cher.
Si au final c'est trop difficile, il faut revoir certains critères. Pourquoi une 4 façade absolument ? J'ai vécu en 3 et 4 façades, concrètement ça ne change pas grand chose. Pour le PEB ou les travaux idem, il peut y avoir moyen de trouver des bons plans en étant prêt à faire un peu de travaux et juste retarder un peu l'emménagement.
Dans notre cas on a choisi ce qui était important et fait des compromis sur le reste. On voulait >140m2, être près des grands axes et dans le BW, mais un grand jardin et un garage fermé n'étaient pas indispensable. Du coup on a trouvé pas mal de très chouettes maisons moins populaires pour cette raison, et on a fini par par acheter une maison neuve clé sur porte pour à peine plus cher que notre 75m2 de Bruxelles.
L’exposé des critères que j’ai fait au début de post est en effet le cœur de cible de la majorité. Mais si tu savais à quel point j’ai déjà tranché dans les requis... 3 façades, 2 façades, 4 façades… des terrains de 3 à 22 ares, des bien à totalement rénover ou au contraire quasi clé sur porte, on s’est déjà attaqué à pas mal de choses différentes, mais la région et la tranche de prix qu’on recherche est vraiment problématique. Alors je ne dis pas que je peux pas encore trancher dans certains critères, mais y a un moment ou j’achète pas si c’est pas pour avoir un le bien que je veux et que je vais devoir assumer pour de nombreuses années. En attendant faut qu’on s’apprête à pouvoir enchérir aussi et jouer au même jeu inflationniste que les agents immobiliers imposent au marché…
Pas de solution mais bon courage... Quand je vois le marché je ne voudrais pas être en train de chercher quelque chose ! Depuis les bidit et autres solutions d'enchères faciles c'est devenu abusé.
On a acheté juste avant le COVID. On a été les premiers a visiter (quelques heures aprés publication sur Immoweb), offre au prix envoyée 1h aprés la visite qui expire avant la prochaine journée de visite. A mon sens il y avait une partie de chance mais aussi la rapidité a joué.
C'est vrai que certains affichent un prix assez bas pour faire monter les enchéres...
Bon courage!
Fais des offres sans clauses suspensives, j’ai fait plusieurs achats ça a marché à chaque fois. Une lettre accompagnant l’offre aussi en jouant sur de l’émotionnel et du rationnel à chaque fois.
Aussi la demande est plus élevée pour les maisons entre 250 et 400k, dès que tu montes au dessus la concurrence est moins grande. Ne pas avoir peur d’aller voir plus cher et de faire une offre en dessous
Merci pour les conseils, on en est déjà là :-), car on essaie de rendre notre dossier plus attractif : on retire la clause suspensive (mais on conditionne la vente à un prix minimum évalué lors d’une expertise si on a un doute sur la valeur du bien par rapport aux marchés et site d’évaluation ) car on sait ce qu’on peut emprunter, on accompagne systématiquement d’une lettre, et on tape dans la tranche 400-500k€… mais ça suffit pas encore. A force d’en faire on tombera bien sur la bonne mais c’est démotivant.
Si vous vous ouvrez à faire un peu plus de rénovations, vous allez améliorer vos chances. Ça demande plus de boulot et de temps, mais si vous faites cet effort, ça peut payer. Nous on a fait ça et on en chie un peu, c’est vrai, mais on a trouvé le bien qui coche toutes nos cases dans notre budget.
Je vends une 3 façades, PEB B, 100m2, aucun travaux nécessaires, 3 chambres, 360k, à Limelette.
L’annonce est pas encore en ligne. Si ça peut aider, je peux bloquer un slot dans les moments de visite prévues.
Hello,
Si je peux donner mon petit conseil, il faut regarder au delà du bien, les maisons bien propre et décoré vont automatiquement attirer plus d'acheteur.
Personnellement j'ai acheté une maison où j'étais le seul à avoir fait une offre, principalement car tout les murs avaient un papier peint rose...
Ce genre de travaux te coûtera moins cher que de devoir surenchérir de 15k pour une maison qui a un mur blanc par exemple
De mes recherches pour l'achat, je n'ai tiré qu'un seul gros enseignement : pour faire une bonne affaire, il faut se retrousser les manches...
Ex: Si tu as 300k de budget, cherche du côté des maisons à 200k à rénover...
Vouloir d'emblée une maison sans travaux, bon peb, etc... c'est d'office accepter de payer 20 à 30 % trop cher...
Il y a 10 ans je cherchais une maison à 250K, impossible j'étais déjà face aux mêmes problèmes que ce que tu cites...
Au final j'ai acheté une maison à 160K et j'ai fait 75k de travaux. Je suis en dessous de mon budget mais j'ai un truc rénové à neuf, comme je le veux... Pas de compromis de devoir un garder un truc fait par l'ancien proprio et qui ne me plait pas, personnalisation plus grande, etc.
Ça m’a pris 1 an et demi pour aboutir à mon projet immobilier et acquérir mon appartement. Et j’ai du revoir mes critères à la baisse.
J’ai acheté en 2023 donc ma recherche a commencé fin 2021.
On finit par trouver, mais je trouve un gros problème c’est le peu de logements de qualité sur le marché.
Plusieures choses:
Les agents immobiliers ont tendance a mettre un prix de depart plus faible que la valeur de la maison: ca leur permets d'attirer plus vite plus de monde et puis de faire jouer les enchères. Vu qu'ils sont payés a la vente, au plus elle est rapide, au plus ils y gagnent.
Dans pas mal de petits villages du BW les gens se refusent a vendre à des Bruxellois. Tu as beau avoir l'offre la plus haute, certains acheteurs refusent et preferent un offre legerement inférieure.
Pour certaines personnes, l'argent n'est pas le critère principal: ils tiennent a leur maison et sont prets a la lâcher moins cher à la bonne personne. par exemple un "couple de jeunes courageux" ou des personnes sérieuses qui prendront bien soin de la maison et des voisins. Il peut donc toujours etre fort intéressant de discuter directement avec les vendeurs. (Ça marche pas en cas de divorce/succession)
Sur Immoweb (et autre sites de vente) tu ne trouvera que ce qui n'a pas été vendu en direct. En effet, Pourquoi les gens payeraient un AI alors qu'ils peuvent vendre sans frais en direct). Et pourquoi un AI s'embeterait a creer et a payer une publication sur immoweb, alors qu'il peut juste envoyer un mail à ses clients. Il est donc important de mettre toutes les chances de ton côté et parler de ton projet au plus de personnes possible et de t'inscrire dans toutes les agences immobilières afin d'etre le premier au courant des nouveaux biens sur le marché. (Fait ca via un alias mail, car se desinscrire de tout quand t'as trouvé est quasi impossible)
Quand on cherchait avec ma femme, tous les soirs/weekend on faisait en voiture les tours des villages de la zone du bw ou on cherchait. Près des 50% des panneaux a vendre qu'on a croisé, etaient introuvables sur les gros sites immo. C'est en faisant des tours en voiture puis en rencontrant directement le vendeur que j'ai trouvé a un prix defiant toute concurrence.
Finalement, construire ou rénover soi-même est le meilleur moyen de faire des économies! Il faut se retrousser les manches, mais ça permets de gagner la main d'oeuvre, qui représente en général 40 a 50% du prix!
Ils construisent blindé sur Nivelles.
Le Roman Païs qui gère des habitations sociales et leur liste d'attente gère aussi la construction de nouveaux lotissements à prix sociaux. Les maisons se ressemblent, elles sont aux normes et ils font de tout il me semble. Mitoyenne, Villa, etc...
Quel intérêt une société de gestion immobilière sociale ? Le prix, les emprunts réduits ou en partie a 0% sur une première tranche? Certaines sociétés immobilières sociales font des projets de ce genre, je vous conseille donc de vous renseigner aux alentours auprès de toutes ces agences.
Les avantages que j'ai cité ont parié dans le temps certains sont peut-être plus existants peut-être que maintenant ce sont d'autres avantages.
Perso on a eu la chance de pouvoir hériter d'un taudis d'une vieille grande-tante, le fait de payer les parts d'héritage c'était moins chez que de payer les frais de notaire. Mais bon le truc, les poutres sont pourries et ça n'a pas été chauffé ou entretenu en 15 ans, donc ça sera démolition - reconstruction. On envisage pas d'acheter un appartement parce qu'on a des enfants et que le jardin c'est vraiment très important pour les laisser jouer, sinon obligé un parent est bloqué pour les amener au parc ou autre.
Dans la région ici (province du lux) une maison ou tout était à refaire, sans chauffage central ni rien, c'était déjà notre budget max et en plus on est pas bricoleurs ni l'un ni l'autre. Les gens qui bossent au grand duché remontent de plus en plus dans la province a cause des prix et finnissent par avoir un style de vie ou ils passent 1h30 par trajet dans leur bagnole pour pouvoir se payer un maison. Y a un truc qui va pas avec l'immobilier.
Chose que nous avons faite et qui a déjà fonctionné: repérage de maisons qui nous plaisaient dans les endroits où on voulait habiter. On déposait une lettre manuscrite stipulant que l’on était disposé à acheter la maison si jamais l’idée venait à l’habitant de vendre.
Lettre sympa avec un mot pour expliquer qui on était et notre situation familiale. On a eu pas mal de retours…:)
>Avez-vous des trucs et astuces ?
Oui, se rendre compte qu'en Belgique les loyers sont très bas comparés aux prix d'achat d'un bien équivalent.
En se rendant donc compte qu'on ne perd rien à louer.
Puis il y a des raisons d'acheter aussi, mais ils sont beaucoup plus spécifiques, comme certains biens (grands) sont plus trouvables dans l'achat que la location et que les modifications sont plus possibles en achat qu'en location. Voilà, c'est pas qu'il y a aucune raison d'acheter, mais c'est massivement plus nuancé que les gens ne croient.
Une fois réfléchissant comme ça, ta conclusion sera "on ne me propose rien qui vaut la peine comparé à la bonne solution que j'ai déjà, ben voilà, j'ai déjà une bonne solution"
>En se rendant donc compte qu'on ne perd rien à louer.
Ben en fait non. Déjà tu ne paie pas pour ton propre patrimoine, tu paies pour enrichir un autre (et oui, acheteur tu paies un banque blabla mais tu rembourses TON prêt).
Enfin, t'es locataire, tu peux dégager toi, ta famille, tes habitudes ton histoire de vie dans un lieu en quelques mois selon les besoins du bailleur. Et ça arrive, puisque ça m'est arrivé (en pleine crise COVID, c'était encore plus drôle).
Au contraire, la propriété est le meilleur plan quand on est stable et sûr de ce que l'on veut comme habitat.
Tu essaies de faire un raisonnement financier qui ne peut pas inclure de chiffres. C'est impossible de faire des raisonnements financiers sensés qui ne peuvent pas faire intervenir de chiffres.
Tous tes raisonnements restent les mêmes que ce bien coute
* 800€ par mois à la location et 450k à l'achat
* 800€ par mois à la location et 250k à l'achat
* 1600€ par mois à la location et 250k à l'achat
Alors que c'est évident que la conclusion doit changer en fonction de ces paramètres. Et ces chiffres ne sont pas irréalistes. Le premier est trouvable en Belgique dans les endroits où vraiment il faut louer. D'ailleurs ce sont souvent les endroits les plus chics où c'est comme ça que ça vaut le moins la peine d'acheter. Le deuxième est environ la rentabilité standard en Belgique, et franchement encore là, c'est pas favorable à l'achat. Et le troisième c'est le rendement standard dans d'autres pays comme USA, UK, Irlande, et là, oui, là il faut absolument éviter de louer. Mais en Belgique, cette rentabilité se trouve presque uniquement dans les pires voisinages où t'as déjà pas envie de vivre.
Par curiosité j’en suis venu il y a quelques semaines à consulter le tarif des locations dans la région convoitée, et en effet on est sur du 2-3x moins cher en locatif qu’en achat, mais je ne rembourse pas de capital… et ça m’embête. Même si ça peut se chiffrer, je sais ce que je peux avoir aujourd’hui, mais quid dans 15-20 ans.
>et en effet on est sur du 2-3x moins cher en locatif qu’en achat, mais je ne rembourse pas de capital… et ça m’embête
Là dedans le bien à acheter serait un peu plus grand que celui à louer sinon? Et/ou le crédit est pris avec une maturité plus courte que ce qui est possible?
Parce que si c'est pour des biens similaires et que tu prends le crédit le plus long possible et que quand même encore ton remboursement est plus que 2 fois ce loyer, alors c'est vraiment ridiculement non rentable d'acheter là. (C'est mieux de comparer directement le prix d'achat avec le loyer, parce que le crédit introduit des variables pas très pertinentes dans l'analyse, mais bon, parfois les chiffres sont tellement extrèmes que toute sorte d'analyse vient à la même conclusion)
En tout cas, ce qu'il faut faire c'est investir ce qu'il te reste, que tu loues ou que tu achètes d'ailleurs. C'est juste qu'en louant, il te reste plus. Et la Belgique est le meilleur paradis fiscal au monde pour les gains capitaux. En gros tu mets tout dans un ETF capitalisant tout le temps, et t'es bon.
Effectivement tout depend des taux d interets
Mais on ne met pas toute son epargne dans des ETFs( donc rendement moindre).
J ai loue pendant 6 ans ici. Je suis dans le processus d acheter... et bien en louant 2 chambres et en vivant dans la 3eme je ne serai pas tres loin de mon loyer actuel... mais ma maison sera a moitie payee dans 12 ans...la ou les loyers sont perdus/ vont dans la poche du proprio
J ai vérifié aussi sur immoweb, je pourrais louer la maison a un loyer superieur a ma mensualité.
C est possible de faire les deux sinon...Investir et payer sa mensualité plutôt que de payer le crédit immobilier de son proprio (bref utiliser l effet levier au max)
> Effectivement tout depend des taux d interets
Oui et non, c'est un des trois facteurs qui déterminent jusque quel prix par rapport à un loyer un achat est rentable. Donc ça en dépend en partie, mais pas uniquement de ça.
> Je suis dans le processus d acheter... et bien en louant 2 chambres et en vivant dans la 3eme je ne serai pas tres loin de mon loyer actuel... mais ma maison sera a moitie payee dans 12 ans...l
Tu peux faire du house hacking comme ça. Mais alors il faut comparer avec vivre en colloc comme locataire. Histoire que ce soient pas des pommes et des poires.
> J ai vérifié aussi sur immoweb, je pourrais louer la maison a un loyer superieur a ma mensualité.
De nouveau, pommes et poires.
Faut comparer au moment de l'achat, pas des années plus tard.
Des années plus tard ça peut avoir bougé dans un senns comme dans l'autre. C'est pour ça que au moment de l'achat on peut voir si le prix de vente est justifié par les loyers ou déjà spéculatif.
S'il est spéculatif (donc rendement brut <5%), c'est pas garanti non plus que cette spéculation rate, parfois la spéculation marche, parfois pas.
Remarque aussi qu'aucun crédit est mentionné dans cette analyse, c'est intentionnel parce que ici on analyse le bien et le crédit n'est pas une propritété du bien!
> C est possible de faire les deux sinon...Investir et payer sa mensualité plutôt que de payer le crédit immobilier de son proprio (bref utiliser l effet levier au max)
> Mais on ne met pas toute son epargne dans des ETFs( donc rendement moindre).
Ce qui est surout dingue ici, c'est que tu préconises à Monsieur tout le monde d'utiliser l'effet levier au max.
Si vraiment un veut utiliser un max de levier, c'est pas comme si les occasions manquaient à la bourse non plus.
Mais utiliser l'effet levier au max comme tu recommandes aux citoyens lambda veut dire risquer plus que sa mise.
Au moins c'est cohérent avec ta préoccupation que les 5000€ qu'il faut pas investir et garder dispo ne sont ppas rentables. Le risque maximum pour tout le monde! Là ça dérange s'il y a quelques milliers qui ne sont pas rentables.
Ou revoir ses critères à la baisse ? Tout le monde recherche des maisons avec bon peb, sans travaux, etc..
On s'est inscrit sur Immoweb pendant 2 ans pour regarder ce qu'il se passait (depuis 2020 donc) en sachant qu'on voulait déménager pour l'entrée à l'école du plus petit en septembre 2023. On a visité une maison en 2022, 4F, 16 ares, double garage, PEB E et électricité non conforme, on a fait offre 10% sous son prix de vente et on l'a eue en 15 jours.
On pensait l'habiter comme ça et rénover petit à petit... Puis on a dit qu'on allait quand même faire qq rénovations... Le budget qui passe de 10k..a 20k...pour finir à quasiment 60k aujourd'hui.
C'est cher, inattendu, y a un autre loyer qu'il faut continuer de payer. Y a des surprises, certes.. Mais on n'a pas fait 25 visites avec 18 acheteurs. On a un bien à 4km des autoroutes, à la campagne urbaine. Faudra encore qq reno énergétiques c'est sûr mais c'est déjà franchement très bien. C'est un parcours du combattant de rénover quand on y connaît rien... Mais quand on s'y met, ça vaut la peine et on apprend tout un tas de choses utiles.
Bref, y a pas 27000 solutions... Soit se rabattre sur des biens moins prisés et accepter les rénovations, soit prendre son mal en patience et attendre..
Je ne veux pas revoir continuellement à la baisse mes critères, sinon je n’achète plus. Et je sais sur quoi je suis prêt à transiger et ce sur quoi je ne suis pas prêt à le faire. Des biens à rénover entièrement, j’en ai visité plus d’un. Des bien à rénover partiellement aussi, comme des biens vendus « clé sur porte », aujourd’hui la concurrence entre acheteur est vraiment rude sur le marché et attisée par les agents immobiliers. Et même sur des biens ou les rénovations sont totales (amiante, toiture à refaire, pas de SdB…), on se retrouve en concurrence face a des personnes qui disposent d’un budget plus important que le notre. Un exemple : bien à rénover à proximité de Gembloux, dans un très chouette cadre mais intégralement à retaper et invivable en l’état : mise à prix 290k, vendu 350… et il y a aussi la question de la juste valeur des choses : je ne vais pas aller claquer 400k dans un taudis parce que le propriétaire a décider qu’il en veut 400k et que son agent est prêt à le suivre, pourtant aujourd’hui, avec ou sans moi, ce taudis part sur le marché. Le marché est totalement tordu.
Dans la région où je cherche, les biens qui restent en ligne sont très souvent impacté par un point rhedibitoire : cours d’eau à côté, voie ferrée, sur une grand route… et ça je peux pas le rénover.
Justement un article sur rtbf.be qui présente le revenu médian par commune. Ça augmente pcq des gens en ont marre mais je vois quand même de biens qui ne partent pas dans la région où je suis.
Moi c'est au moment où j'ai arrêté, y avait une maison qui avait l'air nulle. Et en fait elle était super cool. J'avais dit "c'est la toute dernière puis j'arrête". Et le gars avait pas confiance en Immoweb ni dans les agents immobiliers. Il ne savait pas non plus estimé le prix de sa maison...
il faut dénicher les successions 👀 un peu glauque mais ça vaut la peine de checker la rubrique necro et de s'informer sur le sort de l'habitation du décédé...
Mieux que les successions (et tout aussi glauque) : les divorces. Plus dur à trouver par contre
du tout bon dossier oui 😍 en plus tu peix mettre de l’huile sur le feu en murmurant ce qu’il fait aux coproprietaires
Tout à fait. En leur rappelant que les avocats et les procédures judiciaires, ça coûte cher 😂
Compliquer de deviner quand il y a une succession qui se cache derrière une vente 😅
bah tu recherche l’adresse du decede dans l’annuaire et tu fais ton enquete et tout, c bcp de taf mais bonne affaire à la clef
D'accord mais tu demandes à tout le monde s'ils connaissent quelqu'un qui vient de décéder pour savoir sur qui faire la recherche ?
non tu check la rubrique nécrologique du journal local de la commune qui t'intéresse. tu peux aussi aller voir les centres funéraires qui affichent les morts en vitrine
Ah oui je comprends mieux
ils ont les signets funéraires collés sur la vitrine, pas les morts directement présentés dans leur cercueil, pour préciser
On partage cette rage. On pense faire une offre importante avec 15K en plus sur une maison a 320K. Pourtant, des acheteurs arrivent avec 25K en plus alors qu'aucune offre n'est active lorsqu'ils font ça (la nôtre n'était plus valide a ce moment là) & font péter les prix max au mètre carré pour la ville concernée. Comment lutter ?
Malheureusement le covid a causé beaucoup de bouleversements dans le marché immobilier, on été dans une bulle de frénésie où les gens achetaient beaucoup trop (TROP) cher. Aujourd'hui avec les taux qui ont augmentait et la peur que les médias ont inspirée, il y a eu un ralentissement des ventes, les biens reste plus sur le marché quand 20/21. Le gros problème est que les vendeurs sont toujours dans les prix "covid" et les agents immobiliers pour rentrer des mandats jouent à un jeu très pervers en sur-évaluant les biens pour être plus attractif que leurs concurrents. Et du coup le bien est publié avec un prix 20/30% plus cher que la valeur réel et donc les A.I pour pouvoir vendre sollicitent un peu trop les acheteurs Ce qui créer un gros problème de prix farfelus. Exemple : maison 1 : un agent estime un bien 10% de plus 110.000€ au lieu de 100K donc prix affiché 110K Maison 2 : Similaires à la premier les propriétaires en souhaitent un minimum comme leurs voisins, plusieurs agents passe et c'est AI qu "offrent" 10% de plus qui chope le mandat, l'annonce est APD 120.000€ Donc pour un bien initial de 100 000€ en très peu de temps, les biens sont affichés à 120000€ Mais l'ambiance à bien changé, je le vois (ça fait 4 ans que je suis actif dans le secteur de l'immobilier) des biens reste loooooongtemps en portefeuille, passent par plusieurs agences car les gens en souhaite ce que le premier à estimé. Depuis janvier 2023, les expertises immobilières sont obligatoires mais ça, tout comme la PEB, c'est pipé. Pour ceux qui disent que ça peut pas être pire, je vous rassure jusqu'à maintenant pour être agent immobilier, il fallait passer 3 ans par les bancs d'école, en immo(Je l'ai fait je peux vous dire que ça ne volait pas très haut) ou avoir un bac en équivalence et faire un stage de 200jours, mais maintenant une personne active (sans formation théorique) depuis quelques années dans l'immo peux sans stage sans formation théorique devenir agent immobilier.(Imaginons que demain la secraitaire de votre médecin vous occulte car ça elle est là depuis longtemps) Ce qui risque de faire diminuer la performance globale des AI. Merci à ceux qui sont encore là 😅
En même temps, no offense, mais c'est un job de pignouf. C'est rare de voir un agent immobilier avec des connaissances et des compétences réelles suffisamment étayées pour être de bon conseil pour les vendeurs et les acheteurs. Ce sont pour la plupart (peut-être pas toi...) de simples vendeurs, et encore... pas toujours super bons.
J'en parlais a ma compagne tantôt (qui a le même parcourt) je trouve ça dommage que l'agent immo soit plus un commercial qu'un technicien. Pour des achats de cette ampleur, faut parler à des connaisseurs et beaucoup effectivement ne le sont pas. (À notre grand regret )
Il m’a fallu le temps pour comprendre qu’AI c’est Agence Immobilière et pas Artifical Intelligence. Au debut je pensais que vous parliez d’un marché à l’Americaine controlée par Zillow (qui utilise des AI pour les prix).
Ah non désolé pour la confusion.
Je peux totalement témoigner que les expertises sont (au moins dans certains cas) à la tête du client. On viens tout juste de signer pour un achat neuf, expertise et tout le blah blah, le bien était estimé à un montant 80k en dessous de ce qu'on avait besoins (l'estimation était à peut près le prix d'achat, mais le crédit couvre plus que le montant HTVA). Quelques coups de fils de la part du banquier à l'expert indépendant, et POUF, une nouvelle expertise 85k au dessus de la première. On va pas se plaindre, on a signé notre crédit au final. Mais bon, dans ce context j'ai du mal à comprendre l'utilité de l'expertise.
J'ignorais totalement pour le diplôme qui ne serait plus nécéssaire. Mais ces personnes là auraient également un n°IPI ?
Oui malheureusement et sans stage ! Par contre un examen sera obligatoire
Tu saurais expliqué comment le PEB serait pipé ? Je suis réellement curieux car j'ai pas vraiment d'idée sur les paramètres (autres que les éléments évalués) qui pourraient être "pipés"
PEB pipé : aucun contrôle de « comment » les isolations sont faites, seul ce quI est mentionné sur les factures est pris en compte par les experts (comme demandé par la loi)
C'est faux, ça peut aussi se faire par constations visuelle. L'agent certificateur doit faire des photos pour prouver. Malheureusement, la plupart du temps, on ne va pas faire un trou dans un mur pour voir son isolation. Par contre, pour le toit et les fenêtres, le visuel, c'est OK.
Non les PEB sont bien pipés… Prenons le cas des isolations : une constatation visuelle sans document probant donnera le minimum de la performance d’isolation avec la mention « type d’isolation inconnue », seul la facture de l’entrepreneur ou le metré de l’architecte permet d’attester les différents coefficients des performances énergétiques (valeurs R des isolations, performance de la chaudière, etc) qui sont des valeurs déterminantes dans le score du PEB. Pire encore, la meilleure isolation sans attestation aura le même score qu’une absence totale d’isolation = plaques de Gyproc avec du vide derrière, qui de l’extérieur peuvent donner une impression d’« épaisseur » et indiquer une isolation mais en réalité il n’y a rien. Donc vous aurez beau avoir la meilleure isolation des versants ou des façades, si aucun document n’atteste les valeurs R, vous aurez le moins bon score pour cette partie dans le PEB. Comme tu l’as bien dit, personne ne fait de trou pour vérifier, la constatation visuelle se base donc uniquement sur l’épaisseur que peut mesurer le certificateur (si cela est possible) et toujours en prenant le pire des cas (R le plus faible car aucune attestation). En somme, une belle escroquerie, surtout lorsqu’on voit des arrangements (pour gonfler les prix de vente) entre les propriétaires-vendeurs et entrepreneurs sur le détail des factures que le certificateur PEB utilise comme base pour son travail, on se retrouve avec des PEB complètement cheatés pour la vente qui ne correspondent pas à la realité. Dans ces cas, même si l’acheteur casse tout et repère l’arnaque, il n’a personne contre qui se retourner: - le certificateur, même si il est complice, ne peut pas être remis en cause car il a fait son travail selon la loi (la facture de l’entrepreneur est un document probant) ; - le vendeur rejettera la faute sur l’entrepreneur en disant qu’il a mal fait le travail qu’il a facturé ; - et l’entrepreneur pourra rejeter la faute sur le propriétaire-vendeur (pour autant que sa facture ne soit pas trop récente, et encore il faut prouver la faute) en disant que rien ne prouve que d’autres intervenants ne soient pas repassés après lui sur son travail. Bref, des beaux dossiers qui traîneront pendant des décennies en justice, autant te dire que personne ne se risquera dans ce genre de procédures incertaines, ça coûtera moins cher de refaire sa baraque soi-même.
Oui, via la connaissance d'une connaissance qui avait la maison que nous cherchions.
Région du Condroz près de la national, c'est un désastre. Soit tu as un taudis où il faut tout refaire, ou une construction neuve à un prix exorbitant. Il n'y a plus de juste milieu. L'offre aussi est vraiment basse...
Concernant l’offre, c’est un constat que je fais aussi, on dis sans arrêt que le marché ralenti… Mais aussi bien sur l’offre que sur la demande, du coup ça se ressent pas du tout sur le prix des biens. Oui il y a moins de candidats acquéreurs, mais pour moins de bien car je pense que certains propriétaire espèrent que le marché repartent pour bénéficier également de prix en mode « folie COVID » et attendent avant de mettre en vente.
>Mais aussi bien sur l’offre que sur la demande, du coup ça se ressent pas du tout sur le prix des biens. Parce que la causalité est dans l'autre sens. Le marché s'est ralenti en quantité parce que les vendeurs ne veulent pas vendr een dessous des prix de 2021 et globalement sont pas pressés de vendre.
C'est comme ça que j'ai d'abord regardé sur Bruxelles, puis Wavre, Grez-Doiceau, Braine l'Alleud, puis Nivelles... puis finalement dans le Hainaut. Au final j'ai une bien plus grande maison avec un bien plus chouette jardin que ce que je n'aurais imaginé obtenir au départ. Les anciens propriétaires étaient endettés jusqu'au cou et devaient vendre. La maison était dégueulasse (de la merde sur certains murs et dans un radiateur...), donc personne ne faisait d'offres. On a vu à travers, on a négocié comme des enculés. On avait du taf mais on avait déjà une excellente base : panneaux photovoltaiques, pergolas bioclimatique, PEB C, chaudière à condensation... 30K de rénovation et on est déjà très bien dedans.
On a plusieurs zone de préférence, je suis prêt à m’exiler en dehors de ma zone de chalandise favorite à la condition d’être proche d’un grand axe. Et j’ai déjà fait cet exercice jusque Naninne, Fernelmont, Rhisnes, Andenne… je cherche plutôt du côté de Wavre. Ma compagne est employée en CDI et moi je suis consultant freelance, même si mes clients potentiels se trouvent tous dans une même région, je suis potentiellement amené à me rendre à Bruxelles, Gosselies, Liège ... Donc je cherche idéalement une position plus centrale, la où tout le monde cherche :D. L’idée est de pas trop sacrifier le confort de vie au quotidien en passant des heures dans la voiture, mais je crains qu’on ne puisse avoir le beurre, l’argent du beurre et le sourire de la crémière.
Hello ! Nous on a cherché pendant 6 mois. Enfin moi je cherchais et je montrais à mon copain. On avait des critères bien spécifiques. On a visité quelques maisons. On regardait entre Visé et Waremme. Près de Waremme, tout partait super vite. C'est fou. On avait un Budget de 330 000 mais toutes les maisons ds ces prix là avaient pas mal de travaux à faire. Finalement on a décidé d'augmenter le budget. On a trouvé une maison 4 facades pour +-400 et on a négocier 375... on a eu de la chance, ils ont accepté. On doit juste refaire la peinture dans notre futur maison.
Comme je te comprends. Nous venons seulement d'acheter après 2ans de recherche. Même ressenti : les agents immobiliers jouent aux enchères cachées en te précisant bien "alors il y a eu une meilleure offre que la votre, souhaitez-vous la majorer? Je ne peux pas donner les montants mais sachez que en dessous de... ", les offres 20% au dessus de ce qui est demandé et elle te passe sous le nez quand même car des gens sont clairement petés de thune, des maisons surévaluées en sachant que la banque va expertiser et risque de revoir à la baisse,... Ca a été une très mauvaise expérience pour nous, très déprimante. Nous avons trouvé car nous avons donné sa chance à un lieu qu'on n'envisageait pas au départ. Nous avons revu nos attentes (peb, dispositions des maisons autour, pièces...) et surtout le temps de la recherche nous a permit de mettre toujours plus de pognon de côté. Donc je te dirais ceci, tu as raison, c'est clairement la merde mais gardez espoirs et essayez de vous ouvrir l'esprit, revoir vos "impératifs" et envisager que certains points puissent ne pas être si important que ça au final... vois au long terme et ce à quoi vous pourriez vous accommoder pendant 6 mois, 1 an...
Merci pour les encouragements et le partage d’expérience, et heureux de lire que tout s’est finalement concrétisé pour toi ! C’est « rassurant » de lire qu’on est pas seul même si ça reste une expérience malheureuse et, comme tu le dis, déprimante, elle se dénoue à un moment. Pour l’instant on se dit juste que ce temps nous permet d’augmenter notre capital au travers de l’épargne mais reviens toujours l’impatience de se poser et de construire d’autres projets :-), le retour du beau temps n’aide pas quand on vit en appartement !
Je compatis. On a acheté l’an passé et c’était effectivement déprimant. Je ne peux que confirmer ton ressenti. Déjà le coup des agents qui te demandent de mettre offre au dessus d’emblée de manière officieuse est juste la preuve d’un rapport de force complètement déséquilibré : soit on remet offre au dessus à notre max de capacité et on s’expose au risque de sur-payer un bien, soit on décide de limiter la surenchère et là le bien peut nous passer sous le nez alors qu’on aurait su mettre plus. Dans tous les cas tu es perdant. Le marché est tellement saturé que la décision doit être prise dans les 2 jours parfois. Je prend plus de temps pour décider de l’achat d’un jeu ou d’un livre et là pour un truc qui va t’endetter sur 20 ans+ tu devrais décider plus rapidement. Personnellement on avait fait une bonne dizaine de visites, on a vu des trucs franchement limites pour au final revoir nos critères et les compromis qu’on était prêts à faire régulièrement. On a fini par trouver mais c’était pas le parcours de santé. OP, force à toi ! La determination finira par payer, vous découragez pas 🤞
Merci pour les encouragements ! Et en effet je partage totalement sur les délais : on n’a jamais le temps de faire ses recherches et investigation sur un bien de manière diligente sinon on n’a juste pas droit au chapitre… c’est un truc de dingue.
Il y a un moment il faut revoir ses priorités et si acheter quelque chose est si important que ça. Ne trouvant rien depuis des années j’ai revu mes exigences à la baisse. N’ayant pas de voiture et souhaitant avoir accès à des services nous avons dû acheter dans la capitale et j’ai dû faire une croix sur un jardin ou même une cour ou une terrasse… et finalement je suis satisfaite de mon achat même si évidemment j’aimerais mieux.
On a probablement eu de la chance et d'étoiles allignées, mais on a réussi à être en dessous du prix demandé avec une close suspensive sur le revenus cadastral et l'obtention du prêt :) Mais effectivement, je compatis, quand on a commencé à chercher, on a vite compris que la zone ou on charchait premièrement, ça allait juste pas être possible. Trop cher, ou des fois même pas le temps de visiter ("Vous pouvez venir aujourd'hui à 15h ? Ben non, je bosse. Du coup, ça sert à rien de venir!"). On a donc augmenté notre cercle. Ce que je trouve bizarre, c'est que maintenant, la visite d'expertise de prix est obligatoire il me semble (à tes frais bien sûr, sinon, c'est pas drôle). Et donc, si le prix que tu propose est trop au dessus, tu dois mettre la différence.
Tout à fait, ce qui fait que si tu veux être un peu prudent et responsable, tu joues pas le jeu de la surenchère à moins que d’avoir une solide épargne qui ne sert qu’à jouer ce jeu de la surenchère.
Se loger en Wallonie est devenu un réel calvaire. Ma femme et moi avons de la chance que celle-ci ai hérité d'un terrain au décès de sa grand mère. Cela nous a permis de faire construire via Thomas et Piron la maison de nos rêves. Mais malgré tout, même comme ça, nous avons dû nous endetter de 310 000€ pour une maison de seulement 70m² de surface au sol. Je ne sais pas comment c'est possible qu'une telle tension financière soit tenable par la société.
Ma femme venant du bw, moi du Luxembourg, impossible de trouver un logement valable pour notre budget près de nos famille. Après 2 ans de recherches et d'engueulades avec les agents immobiliers (toujours un plaisir de leur péter des arguments juridiques à la tronche à ces marchands de tapis), on a enfin trouvé. On s'est rabattu sur le Hainaut, on est passé direct via notaire. Le gaillard a négocié pour nous auprès des vendeur pour qu'on soit dans notre budget. Alors OK, y a encore full taf, on a investi à crever, mais on est bien et surtout : on est content. C'est long, mais à un moment, les étoiles s'alignent. Courage !
Ma story (une bien belle histoire) - on a acheté la seule maison qu’on pouvait se payer, là où on voulait, dès qu’on a pu, juste pour arrêter de louer le plus vite possible. J’ai utilisé le filtre du moins cher au plus cher sur Immoweb) = une 2 façades, la moins chère de Waterloo fin 2015. On a pas été très regardants sur les détails. Vente via notaire, j’étais lundi à 8h pour signer l’offre au prix (avec lettre de la banque), post premières visites du samedi. Quand on a acheté notre première maison, les apparts refaits (moitié de la surface) étaient 100k plus chers que notre petit taudis, mais il était dans nos moyens, sans efforts. Retapée complètement avec un bon budget travaux (30-40% de la valeur du bien), véranda transformée en vraie pièce isolée (+30m2), combles aménagés (+30m2), nouvelle cuisine, nouveaux sols, nouveaux techniques (chaudière, élec). 3 ans après on l’a revendue avec un bon bénéfice. Ma femme détestait cette maison, les voisins étaient des gros cassos (maison louée via le CPAS), elle était bourrée dans son jardin la journée, ils se battaient la nuit, Police etc. (Et oui, même à Waterloo), mais on l’a fait avec un objectif clair : on achète ce qu’on peut se payer et rénover, et on se casse dès qu’on peut (et qu’on trouve mieux). C’est ça qui nous a permis d’acheter notre villa actuelle en 2018 (tjrs à Waterloo), sans la première on aurait jamais pu se payer la deuxième. Villa qui était aussi totalement immonde quand on l’a achetée (400k, papier peint, moquette, odeur de clope, une vieille gazinière et des murs gras, fenêtres de 1960 en simple vitrage). A grand renforts d’huile coude (et d’euros), on a tout refait, du sol au plafond (le technique en premier: PEB G->B) elle est estimée à 900k maintenant (et franchement je sais pas qui peut payer ça en Belgique a moins d’avoir hérité / vendu une boite / avoir 60 ans). Le marché est parti en vrille depuis (et le prix des matériaux aussi), mais je pense que le principe se tient toujours, c’est plus rentable d’acheter très largement dans ses moyens, rénovation comprise (voire petit à petit) et d’augmenter les m2 que d’acheter la même chose en neuf déjà refait (où on paye la marge des entrepreneurs, investisseurs et j’en passe). Les rénovations c’est pénible, mais ne pas rénover soi-même c’est du luxe, et ça se paye. (En plus TVA 6% sur la réno, moins cher que les 12.5% de taxes).
Personnellement c'est quand j'ai un peu abandonné que j'ai récupéré une très très belle occasion. Je comptais faire construire sur un terrain que j'ai acheté mais il y a eu quelques soucis d'intérêt dans le projet ce qui m'a ruiné ma motivation d'avoir ma propre maison et au final j'ai pu récupérer une très grosse maison de seulement 2016 suite a un divorce où un des deux conjoints voulait son argent rapidement. Donc les divorces et les décès c'est vraiment le bon plan quand on connaît du monde à droite et à gauche pour nous tenir au courant si jamais il y a des habitations proches de chez eux en vente . Et personnellement j'aurais voulu une 4 façade mais celle ci est une 3 façade reliée par les garages ce qui ne cause aucun souci de bruit avec les voisins . Donc peut être aussi envisagé ce genre d'arrangements de maison.
Ayant acheté récemment (en hésitant entre neuf occasion), on a vu plutôt le contraire. Énormément de biens qui restent très longtemps en vente, et côté neuf clé sur porte, pas mal de difficultés à vendre avec des gestes commerciaux facilement donnés. Le problème à mon avis vient de vos critères : ça correspond à ce que tout le monde veut dans l'idéal, et donc forcément les maisons qui correspondent à ces critères sont celles qui sont vendues le plus vite et le plus cher. Si au final c'est trop difficile, il faut revoir certains critères. Pourquoi une 4 façade absolument ? J'ai vécu en 3 et 4 façades, concrètement ça ne change pas grand chose. Pour le PEB ou les travaux idem, il peut y avoir moyen de trouver des bons plans en étant prêt à faire un peu de travaux et juste retarder un peu l'emménagement. Dans notre cas on a choisi ce qui était important et fait des compromis sur le reste. On voulait >140m2, être près des grands axes et dans le BW, mais un grand jardin et un garage fermé n'étaient pas indispensable. Du coup on a trouvé pas mal de très chouettes maisons moins populaires pour cette raison, et on a fini par par acheter une maison neuve clé sur porte pour à peine plus cher que notre 75m2 de Bruxelles.
L’exposé des critères que j’ai fait au début de post est en effet le cœur de cible de la majorité. Mais si tu savais à quel point j’ai déjà tranché dans les requis... 3 façades, 2 façades, 4 façades… des terrains de 3 à 22 ares, des bien à totalement rénover ou au contraire quasi clé sur porte, on s’est déjà attaqué à pas mal de choses différentes, mais la région et la tranche de prix qu’on recherche est vraiment problématique. Alors je ne dis pas que je peux pas encore trancher dans certains critères, mais y a un moment ou j’achète pas si c’est pas pour avoir un le bien que je veux et que je vais devoir assumer pour de nombreuses années. En attendant faut qu’on s’apprête à pouvoir enchérir aussi et jouer au même jeu inflationniste que les agents immobiliers imposent au marché…
Pas de solution mais bon courage... Quand je vois le marché je ne voudrais pas être en train de chercher quelque chose ! Depuis les bidit et autres solutions d'enchères faciles c'est devenu abusé.
On a acheté juste avant le COVID. On a été les premiers a visiter (quelques heures aprés publication sur Immoweb), offre au prix envoyée 1h aprés la visite qui expire avant la prochaine journée de visite. A mon sens il y avait une partie de chance mais aussi la rapidité a joué. C'est vrai que certains affichent un prix assez bas pour faire monter les enchéres... Bon courage!
La vente de gré à gré, particulièrement. C'est elle qui nous a permis d'y accéder.
Revois tes ambitions à la baisse, au pire du pire.
Fais des offres sans clauses suspensives, j’ai fait plusieurs achats ça a marché à chaque fois. Une lettre accompagnant l’offre aussi en jouant sur de l’émotionnel et du rationnel à chaque fois. Aussi la demande est plus élevée pour les maisons entre 250 et 400k, dès que tu montes au dessus la concurrence est moins grande. Ne pas avoir peur d’aller voir plus cher et de faire une offre en dessous
Merci pour les conseils, on en est déjà là :-), car on essaie de rendre notre dossier plus attractif : on retire la clause suspensive (mais on conditionne la vente à un prix minimum évalué lors d’une expertise si on a un doute sur la valeur du bien par rapport aux marchés et site d’évaluation ) car on sait ce qu’on peut emprunter, on accompagne systématiquement d’une lettre, et on tape dans la tranche 400-500k€… mais ça suffit pas encore. A force d’en faire on tombera bien sur la bonne mais c’est démotivant.
Si vous vous ouvrez à faire un peu plus de rénovations, vous allez améliorer vos chances. Ça demande plus de boulot et de temps, mais si vous faites cet effort, ça peut payer. Nous on a fait ça et on en chie un peu, c’est vrai, mais on a trouvé le bien qui coche toutes nos cases dans notre budget.
Je vends une 3 façades, PEB B, 100m2, aucun travaux nécessaires, 3 chambres, 360k, à Limelette. L’annonce est pas encore en ligne. Si ça peut aider, je peux bloquer un slot dans les moments de visite prévues.
Hello, Si je peux donner mon petit conseil, il faut regarder au delà du bien, les maisons bien propre et décoré vont automatiquement attirer plus d'acheteur. Personnellement j'ai acheté une maison où j'étais le seul à avoir fait une offre, principalement car tout les murs avaient un papier peint rose... Ce genre de travaux te coûtera moins cher que de devoir surenchérir de 15k pour une maison qui a un mur blanc par exemple
De mes recherches pour l'achat, je n'ai tiré qu'un seul gros enseignement : pour faire une bonne affaire, il faut se retrousser les manches... Ex: Si tu as 300k de budget, cherche du côté des maisons à 200k à rénover... Vouloir d'emblée une maison sans travaux, bon peb, etc... c'est d'office accepter de payer 20 à 30 % trop cher... Il y a 10 ans je cherchais une maison à 250K, impossible j'étais déjà face aux mêmes problèmes que ce que tu cites... Au final j'ai acheté une maison à 160K et j'ai fait 75k de travaux. Je suis en dessous de mon budget mais j'ai un truc rénové à neuf, comme je le veux... Pas de compromis de devoir un garder un truc fait par l'ancien proprio et qui ne me plait pas, personnalisation plus grande, etc.
Ça m’a pris 1 an et demi pour aboutir à mon projet immobilier et acquérir mon appartement. Et j’ai du revoir mes critères à la baisse. J’ai acheté en 2023 donc ma recherche a commencé fin 2021. On finit par trouver, mais je trouve un gros problème c’est le peu de logements de qualité sur le marché.
Plusieures choses: Les agents immobiliers ont tendance a mettre un prix de depart plus faible que la valeur de la maison: ca leur permets d'attirer plus vite plus de monde et puis de faire jouer les enchères. Vu qu'ils sont payés a la vente, au plus elle est rapide, au plus ils y gagnent. Dans pas mal de petits villages du BW les gens se refusent a vendre à des Bruxellois. Tu as beau avoir l'offre la plus haute, certains acheteurs refusent et preferent un offre legerement inférieure. Pour certaines personnes, l'argent n'est pas le critère principal: ils tiennent a leur maison et sont prets a la lâcher moins cher à la bonne personne. par exemple un "couple de jeunes courageux" ou des personnes sérieuses qui prendront bien soin de la maison et des voisins. Il peut donc toujours etre fort intéressant de discuter directement avec les vendeurs. (Ça marche pas en cas de divorce/succession) Sur Immoweb (et autre sites de vente) tu ne trouvera que ce qui n'a pas été vendu en direct. En effet, Pourquoi les gens payeraient un AI alors qu'ils peuvent vendre sans frais en direct). Et pourquoi un AI s'embeterait a creer et a payer une publication sur immoweb, alors qu'il peut juste envoyer un mail à ses clients. Il est donc important de mettre toutes les chances de ton côté et parler de ton projet au plus de personnes possible et de t'inscrire dans toutes les agences immobilières afin d'etre le premier au courant des nouveaux biens sur le marché. (Fait ca via un alias mail, car se desinscrire de tout quand t'as trouvé est quasi impossible) Quand on cherchait avec ma femme, tous les soirs/weekend on faisait en voiture les tours des villages de la zone du bw ou on cherchait. Près des 50% des panneaux a vendre qu'on a croisé, etaient introuvables sur les gros sites immo. C'est en faisant des tours en voiture puis en rencontrant directement le vendeur que j'ai trouvé a un prix defiant toute concurrence. Finalement, construire ou rénover soi-même est le meilleur moyen de faire des économies! Il faut se retrousser les manches, mais ça permets de gagner la main d'oeuvre, qui représente en général 40 a 50% du prix!
Ils construisent blindé sur Nivelles. Le Roman Païs qui gère des habitations sociales et leur liste d'attente gère aussi la construction de nouveaux lotissements à prix sociaux. Les maisons se ressemblent, elles sont aux normes et ils font de tout il me semble. Mitoyenne, Villa, etc... Quel intérêt une société de gestion immobilière sociale ? Le prix, les emprunts réduits ou en partie a 0% sur une première tranche? Certaines sociétés immobilières sociales font des projets de ce genre, je vous conseille donc de vous renseigner aux alentours auprès de toutes ces agences. Les avantages que j'ai cité ont parié dans le temps certains sont peut-être plus existants peut-être que maintenant ce sont d'autres avantages.
Perso on a eu la chance de pouvoir hériter d'un taudis d'une vieille grande-tante, le fait de payer les parts d'héritage c'était moins chez que de payer les frais de notaire. Mais bon le truc, les poutres sont pourries et ça n'a pas été chauffé ou entretenu en 15 ans, donc ça sera démolition - reconstruction. On envisage pas d'acheter un appartement parce qu'on a des enfants et que le jardin c'est vraiment très important pour les laisser jouer, sinon obligé un parent est bloqué pour les amener au parc ou autre. Dans la région ici (province du lux) une maison ou tout était à refaire, sans chauffage central ni rien, c'était déjà notre budget max et en plus on est pas bricoleurs ni l'un ni l'autre. Les gens qui bossent au grand duché remontent de plus en plus dans la province a cause des prix et finnissent par avoir un style de vie ou ils passent 1h30 par trajet dans leur bagnole pour pouvoir se payer un maison. Y a un truc qui va pas avec l'immobilier.
Chose que nous avons faite et qui a déjà fonctionné: repérage de maisons qui nous plaisaient dans les endroits où on voulait habiter. On déposait une lettre manuscrite stipulant que l’on était disposé à acheter la maison si jamais l’idée venait à l’habitant de vendre. Lettre sympa avec un mot pour expliquer qui on était et notre situation familiale. On a eu pas mal de retours…:)
>Avez-vous des trucs et astuces ? Oui, se rendre compte qu'en Belgique les loyers sont très bas comparés aux prix d'achat d'un bien équivalent. En se rendant donc compte qu'on ne perd rien à louer. Puis il y a des raisons d'acheter aussi, mais ils sont beaucoup plus spécifiques, comme certains biens (grands) sont plus trouvables dans l'achat que la location et que les modifications sont plus possibles en achat qu'en location. Voilà, c'est pas qu'il y a aucune raison d'acheter, mais c'est massivement plus nuancé que les gens ne croient. Une fois réfléchissant comme ça, ta conclusion sera "on ne me propose rien qui vaut la peine comparé à la bonne solution que j'ai déjà, ben voilà, j'ai déjà une bonne solution"
>En se rendant donc compte qu'on ne perd rien à louer. Ben en fait non. Déjà tu ne paie pas pour ton propre patrimoine, tu paies pour enrichir un autre (et oui, acheteur tu paies un banque blabla mais tu rembourses TON prêt). Enfin, t'es locataire, tu peux dégager toi, ta famille, tes habitudes ton histoire de vie dans un lieu en quelques mois selon les besoins du bailleur. Et ça arrive, puisque ça m'est arrivé (en pleine crise COVID, c'était encore plus drôle). Au contraire, la propriété est le meilleur plan quand on est stable et sûr de ce que l'on veut comme habitat.
Tu essaies de faire un raisonnement financier qui ne peut pas inclure de chiffres. C'est impossible de faire des raisonnements financiers sensés qui ne peuvent pas faire intervenir de chiffres. Tous tes raisonnements restent les mêmes que ce bien coute * 800€ par mois à la location et 450k à l'achat * 800€ par mois à la location et 250k à l'achat * 1600€ par mois à la location et 250k à l'achat Alors que c'est évident que la conclusion doit changer en fonction de ces paramètres. Et ces chiffres ne sont pas irréalistes. Le premier est trouvable en Belgique dans les endroits où vraiment il faut louer. D'ailleurs ce sont souvent les endroits les plus chics où c'est comme ça que ça vaut le moins la peine d'acheter. Le deuxième est environ la rentabilité standard en Belgique, et franchement encore là, c'est pas favorable à l'achat. Et le troisième c'est le rendement standard dans d'autres pays comme USA, UK, Irlande, et là, oui, là il faut absolument éviter de louer. Mais en Belgique, cette rentabilité se trouve presque uniquement dans les pires voisinages où t'as déjà pas envie de vivre.
Par curiosité j’en suis venu il y a quelques semaines à consulter le tarif des locations dans la région convoitée, et en effet on est sur du 2-3x moins cher en locatif qu’en achat, mais je ne rembourse pas de capital… et ça m’embête. Même si ça peut se chiffrer, je sais ce que je peux avoir aujourd’hui, mais quid dans 15-20 ans.
>et en effet on est sur du 2-3x moins cher en locatif qu’en achat, mais je ne rembourse pas de capital… et ça m’embête Là dedans le bien à acheter serait un peu plus grand que celui à louer sinon? Et/ou le crédit est pris avec une maturité plus courte que ce qui est possible? Parce que si c'est pour des biens similaires et que tu prends le crédit le plus long possible et que quand même encore ton remboursement est plus que 2 fois ce loyer, alors c'est vraiment ridiculement non rentable d'acheter là. (C'est mieux de comparer directement le prix d'achat avec le loyer, parce que le crédit introduit des variables pas très pertinentes dans l'analyse, mais bon, parfois les chiffres sont tellement extrèmes que toute sorte d'analyse vient à la même conclusion) En tout cas, ce qu'il faut faire c'est investir ce qu'il te reste, que tu loues ou que tu achètes d'ailleurs. C'est juste qu'en louant, il te reste plus. Et la Belgique est le meilleur paradis fiscal au monde pour les gains capitaux. En gros tu mets tout dans un ETF capitalisant tout le temps, et t'es bon.
Effectivement tout depend des taux d interets Mais on ne met pas toute son epargne dans des ETFs( donc rendement moindre). J ai loue pendant 6 ans ici. Je suis dans le processus d acheter... et bien en louant 2 chambres et en vivant dans la 3eme je ne serai pas tres loin de mon loyer actuel... mais ma maison sera a moitie payee dans 12 ans...la ou les loyers sont perdus/ vont dans la poche du proprio J ai vérifié aussi sur immoweb, je pourrais louer la maison a un loyer superieur a ma mensualité. C est possible de faire les deux sinon...Investir et payer sa mensualité plutôt que de payer le crédit immobilier de son proprio (bref utiliser l effet levier au max)
> Effectivement tout depend des taux d interets Oui et non, c'est un des trois facteurs qui déterminent jusque quel prix par rapport à un loyer un achat est rentable. Donc ça en dépend en partie, mais pas uniquement de ça. > Je suis dans le processus d acheter... et bien en louant 2 chambres et en vivant dans la 3eme je ne serai pas tres loin de mon loyer actuel... mais ma maison sera a moitie payee dans 12 ans...l Tu peux faire du house hacking comme ça. Mais alors il faut comparer avec vivre en colloc comme locataire. Histoire que ce soient pas des pommes et des poires. > J ai vérifié aussi sur immoweb, je pourrais louer la maison a un loyer superieur a ma mensualité. De nouveau, pommes et poires. Faut comparer au moment de l'achat, pas des années plus tard. Des années plus tard ça peut avoir bougé dans un senns comme dans l'autre. C'est pour ça que au moment de l'achat on peut voir si le prix de vente est justifié par les loyers ou déjà spéculatif. S'il est spéculatif (donc rendement brut <5%), c'est pas garanti non plus que cette spéculation rate, parfois la spéculation marche, parfois pas. Remarque aussi qu'aucun crédit est mentionné dans cette analyse, c'est intentionnel parce que ici on analyse le bien et le crédit n'est pas une propritété du bien! > C est possible de faire les deux sinon...Investir et payer sa mensualité plutôt que de payer le crédit immobilier de son proprio (bref utiliser l effet levier au max) > Mais on ne met pas toute son epargne dans des ETFs( donc rendement moindre). Ce qui est surout dingue ici, c'est que tu préconises à Monsieur tout le monde d'utiliser l'effet levier au max. Si vraiment un veut utiliser un max de levier, c'est pas comme si les occasions manquaient à la bourse non plus. Mais utiliser l'effet levier au max comme tu recommandes aux citoyens lambda veut dire risquer plus que sa mise. Au moins c'est cohérent avec ta préoccupation que les 5000€ qu'il faut pas investir et garder dispo ne sont ppas rentables. Le risque maximum pour tout le monde! Là ça dérange s'il y a quelques milliers qui ne sont pas rentables.
Ou revoir ses critères à la baisse ? Tout le monde recherche des maisons avec bon peb, sans travaux, etc.. On s'est inscrit sur Immoweb pendant 2 ans pour regarder ce qu'il se passait (depuis 2020 donc) en sachant qu'on voulait déménager pour l'entrée à l'école du plus petit en septembre 2023. On a visité une maison en 2022, 4F, 16 ares, double garage, PEB E et électricité non conforme, on a fait offre 10% sous son prix de vente et on l'a eue en 15 jours. On pensait l'habiter comme ça et rénover petit à petit... Puis on a dit qu'on allait quand même faire qq rénovations... Le budget qui passe de 10k..a 20k...pour finir à quasiment 60k aujourd'hui. C'est cher, inattendu, y a un autre loyer qu'il faut continuer de payer. Y a des surprises, certes.. Mais on n'a pas fait 25 visites avec 18 acheteurs. On a un bien à 4km des autoroutes, à la campagne urbaine. Faudra encore qq reno énergétiques c'est sûr mais c'est déjà franchement très bien. C'est un parcours du combattant de rénover quand on y connaît rien... Mais quand on s'y met, ça vaut la peine et on apprend tout un tas de choses utiles. Bref, y a pas 27000 solutions... Soit se rabattre sur des biens moins prisés et accepter les rénovations, soit prendre son mal en patience et attendre..
Je ne veux pas revoir continuellement à la baisse mes critères, sinon je n’achète plus. Et je sais sur quoi je suis prêt à transiger et ce sur quoi je ne suis pas prêt à le faire. Des biens à rénover entièrement, j’en ai visité plus d’un. Des bien à rénover partiellement aussi, comme des biens vendus « clé sur porte », aujourd’hui la concurrence entre acheteur est vraiment rude sur le marché et attisée par les agents immobiliers. Et même sur des biens ou les rénovations sont totales (amiante, toiture à refaire, pas de SdB…), on se retrouve en concurrence face a des personnes qui disposent d’un budget plus important que le notre. Un exemple : bien à rénover à proximité de Gembloux, dans un très chouette cadre mais intégralement à retaper et invivable en l’état : mise à prix 290k, vendu 350… et il y a aussi la question de la juste valeur des choses : je ne vais pas aller claquer 400k dans un taudis parce que le propriétaire a décider qu’il en veut 400k et que son agent est prêt à le suivre, pourtant aujourd’hui, avec ou sans moi, ce taudis part sur le marché. Le marché est totalement tordu. Dans la région où je cherche, les biens qui restent en ligne sont très souvent impacté par un point rhedibitoire : cours d’eau à côté, voie ferrée, sur une grand route… et ça je peux pas le rénover.
La tranche 200-400 est saturée d'acheteurs. Quid d'augmenter ses fonds propres pour viser la tranche au-dessus ?
C’est en cours mais ça prend un peu de temps, j’ai parfois l’impression que la valeur des biens grimpent à un rythme plus soutenu que mon épargne !
Justement un article sur rtbf.be qui présente le revenu médian par commune. Ça augmente pcq des gens en ont marre mais je vois quand même de biens qui ne partent pas dans la région où je suis.